Понятие, общая характеристика договора, порядок заключения и форма

Договор строительного подряда

Строительство это особая отрасль производства. Конечным результатом здесь является объект недвижимости

Данный договор имеет своеобразную историю. Данный договор в качестве самостоятельного в дореволюционной России не выделялся. В 1919 годы был выпущен декрет в котором затрагивались отношения строительного подряда. Этим же декретом устанавливался особый контроль за строительной деятельностью.

Подрядный способ строительства позже был не только признан но и выделен из системы договоров подряда. Он имел особое наименование – договор капитального строительства. Формировалась также своя нормативная база.

Ст. 740 ГК РФ – договор подряда – по этому договору одна сторона (подрядчик) обязуется в установленный договором срок обязуется в установленный договором срок построить по заказу заказчика построить определённый объект или выполнить иные строительные работы, а другая сторона (заказчик) обязуется создать необходимые условия подрядчику для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену.

Основной сферой применения этого договора является деятельность по созданию, ремонту. Реконструкция объектов недвижимого имущества производственного и непроизводственного характера.

Данный договор применяется и для удовлетворения личных бытовых потребностей граждан (строение домов и т.д.)

Этот договор является двусторонне обязывающим консенсуальным.

Предмет.

В качестве предметам в ст. 740 указывается строительство или реконструкция предприятия, здания, сооружения, иного объекта, а также выполнение монтажных, пусконаладочных и иных неразрывно связанных со строящимся объектом работ. А также предметом является работы по кап ремонту.

Остальные работы по отношению к недвижимости к этому договору не относится.

Предмет договора строительного подряда определяется в задании заказчика, в соответствии с котором руководствуется подрядчик.

Обычно заказ делается самим подрядчиком на основе требования заказчика и утверждается им.

Также часто предметом договора часто являются сложные монтажные, строительные работы, то в таком случае задание заказчика оформляется в технической документации где определяется, где работы должны быть выполнены, объём работ, материалы, стоимость и т.д.

Техническая документация включает в себя несколько частей. Они отраженны в градостроительном кодексе РФ.

Чаще всего содержит:

1. Исходноразрешительную документацию

2. Градостроительную документацию

а) Предпроектная документация

б) Сама проектная документация

Важным вопросом является то кто будет предоставлять эту документацию. данные условия о составе. О содержании технической документации, а также условия о том кто и как должен предоставлять такую документацию является существенным условием этого договора.

Форма заключения договора.

Специальных требования договора не содержится. Однако форма должна быть письменной. Порядок заключения общий.

В литературе часто отмечается специальный порядок заключения.

Стороны

Заказчиком может быть любой субъект ГП.

Заказчиком также может быть инвестор или лицо нанимаемое инвестором.

Если реализация прав заказчика невозможна без особых знаний. То заказчик имеет право нанять инженера или инженерную компанию. Заказчик заключает с ними договор возмездного оказания услуг и они выступают от лица заказчика.

Если заказчик гражданин, то такой заказчик обладает правами заказчика по бытовому подряду.

Подрядчик имеет в данном договоре специфику.

В качестве подрядчика в данном договоре могут выступать только ЮЛ или предприниматели, которые:

1. Являются членами одной из саморегулируемых организаций строителей созданных на территории РФ

2. Обладают соответствующим допуском для выполнения строительных работ, которые оформляются в виду свидетельства выдаваемого этими саморегулируемыми организациями строителей.

В настоящее время их деятельность не лицензирована

Применительно к строительному подряду применима система генерального подряда. Часто заказчик нанимает генерального подрядчика, который в последствии нанимает других подрядчиков.

Применительно к срокам действуют общие правила подряда.

Цена не является существенным условием. В строительном подряде цена обычно формируется путём составление смет. Подрядчик должен ознакомить заказчика со сметой. Все изменения производятся в соответствии с законом.

Здесь применяются также правила строгой сметы.

Существуют отдельные правила изменения сметы (цены).

Твёрдую смету изменять нельзя. Но здесь существуют исключения:

1. Подрядчик имеет право требовать изменение цены строгой сметы если обнаружены в ходе строительства выполнения неучтённых в технической документации работ.

2. Когда по независящим от подрядчика причинам происходит подорожание строительства, при чём такого подорожания, что сумма строительства получившаяся превышает первоначальную сумму более чем на 10 %.

Существует определённый порядок для удовлетворения данного права. Подрядчик обнаруживший необходимость изменения сметы, должен уведомить заказчика, если заказчик не проотриагирует в течении 10 дней, то подрядчик обязан преостановить строительство. При чём все убытки простоя оплачиваются за счёт заказчика. Если заказчик докажет что такой простой был не нужен то убытки простоя оплачивает подрядчик.

Если подрядчик не приостанавливает работы, то он лишается право требования оплаты выполненных доп работ. За исключением случаев если подрядчик докажет необходимость немедленных действий в интересах заказчика.

Если подрядчик уведомляет, заказчик согласовывает. То соответственно подрядчик выполняет доп работы, кроме случаев если эти работы не входят в сферу проф деятельность подрядчика или не могут быть выполнены по иным объективным причинам.

Правовое регулирования отношений строительного подряда.

Прежде всего регулируется ГК. Нужно отметить что применяются к этому подряду нормы общего подряда.

Также регулируется рядом ФЗ:

1. Градостроительный кодекс

2. Закону «о техническом регулировании»

3. «Об архитектурной деятельности РФ»

4. Закон «об инвестиционной деятельности РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений»

5. Закон «об иностранных инвестиций РФ»

6. Закон «о защите прав потребителей» - в случае участия в качестве заказчика граждан

Особенностью правового регулирования договора строительного подряда является то что в строительной деятельности действуют нормативно-технические акты. Их основу составляют строительные нормы и правила – СНиПы.

Особенности содержания обязательство, возникающего из договора строительного подряда

Права и обязанности подрядчика:

1. Подрядчик обязан выполнять работы в соответствии с проектно-технической и т.п. документацией, которые определяют объём работ, содержание и т.п.

Подрядчик обязан выполнить все работы, указанные в документации, в полном объёме. Он не может отступать от технической документации (только путем внесения изменений, но это отдельная процедура)

2. Подрядчик должен выполнить работы с надлежащим качеством и обеспечить достижение показателей для результата работ, установленные проектно-технической документацией

Подрядчик отвечает за любые отступления от требований технической документации, которые повлекли ухудшение качества конечного результата. Подрядчику предоставлена возможность без согласия заказчика допускать мелкие отступления от технической документации, если они не повлекут ухудшения качества объекта строительства.

Последствия установления гарантийного срока – те же самые. Подрядчик обязан обеспечить качество работы в течении гарантийного срока и т.п. Те же основания для освобождения подрядчика от ответственности.

Если гарантийный срок не установлен то подрядчик отвечает за качество работы в течении 5 лет со дня сдачи работы. Бремя доказывания в данном случае перемещается на заказчика.

Последствия отклонения от условий качества – общие последствия – уменьшение цены, возмещение собственных расходов на устранение недостатков, если они существенные – отказ от выполнения договора.

Договором строительного подряда может быть предусмотрена обязанность подрядчика устранять недостатки, за которые подрядчик не несет ответственности, за счет заказчика. Подрядчик может отказаться, если устранение не связано с предметом договора.

3. Обязанность обеспечивать строительными материалами, ответственность за качество материалов, закреплена возможность пользования материалами заказчика.

4. Подрядчик при выполнении работ обязан соблюдать публично правовые требования, установленные действующим законодательством для строительной деятельности (СНиПы, Градостроительный кодекс и один в ГК).В рамках этой обязанности подрядчик обязан обеспечить доступ на строительную площадку, как Представителям заказчика, так и представителям государственных органов.
Подрядчик должен обеспечивать охрану окружающей среды и обеспечить безопасность проведения работ (ст. 751 ГК РФ)