Понятие договора. Место договора в системе гражданско-правовых договоров

Данные отношения относительно новые. Появление отношений обусловлено тем, что прежние условия строительства не соответствуют нынешним потребностям. На первым план выступает такой субъект, как инвестор. Данный инвестор является пассивным участником процесса (отдает ресурсы и ждет результата), т.е. он не является заказчиком и не выполняет его функций (контроль и прочее).

Проблема и в том, что данные отношения не были урегулированы нормативно. Между тем экономические отношения складывались.

Предлагалось рассматривать отношения, как:

1) договору простого товарищества. Данный договор является многосторонней сделкой и в рамках этого договора все стороны имеют общую цель – возвести объект или прочее, поэтому данные участники вносят вклады. Все права и обязанности одинаковы и направлены на достижение одной задачи. Очень похоже на данный договор. Но есть различия – Застройщик – лицо, обеспечивающее сбор средств, отношения между сторонами. У этого субъекта нет цели получить объект, а есть иная цель – получить деньги за счет эффективного вложения. Поэтому, как договор простого товарищества, данный договор нельзя

2) договор строительного подряда. Ориентированы оба на создание недвижимости, передачи результата заказчику. Но по договору строительного подряда объект передается заказчику целиком, а в долевом строительстве – лишь долю (часть) возведенного объекта. Также заказчик – участник долевого строительства, не обладает правами и обязанностями, возлагаемые на заказчика по договору строительного подряда. Участнику долевого строительства не важно, как происходит процесс, он требует только результат.

3) договор купли-продажи будущей вещи. Схожие элементы: на момент заключения договора имущества и застройщика (и продавца) отсутствует вещь, по итогам строительства появляется право собственности у заказчика (покупателя). Но различия в том, что момент начала строительства нельзя однозначно сказать, какое именно будет помещение (идентифицировать предмет невозможно), а в договоре купли-продажи это очень важно. Кроме этого, право собственности на имущество возникает с момента гос.регистрации, а в договоре долевого строительства в принципе нет объекта.

4) Предварительные договор к договору купли-продажи недвижимости. Здесь отпадает проблема с регистрацией, но есть проблема с индивидуализацией + предварительный договор регулирует организационные отношения, а предметом договора долевого строительства является отношения по передаче имущества.

5) Самостоятельный договор. Данная позиция допускает, что это самостоятельный непоименованный договор (421 статья ГК РФ). Судебная практика свихнулась и не могла определиться с тем, можно ли считать его таковым.

В итоге были принят ФЗ № 214 от 30.12.04 года «об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и об внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» (последние изменения в 2010). По нему было предусмотрено, что данный договор является самостоятельным. Теперь он поименованный, но не в ГК, а в ФЗ.

Определение содержится в законе в статье 4, по договору одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами или с привлечением других лиц построить многоквартирный дом или иной объект недвижимости и после получения разрешения на его ввод в эксплуатацию передать соответствующий объект участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется принять объект и оплатить обусловленную договором цену.

Этот договор является двусторонним, возмездным, консенсуальным. Основные его признаки:

1) Особый субъектный состав: в качестве застройщика может выступать только юридическое лицо, которое имеет в собственности или на праве аренды или субаренды земельный участок и имеет право привлекать денежные средства для строительства на этом участке многоквартирных домов или иных объектов недвижимости на основании полученного разрешения на строительство

2) Цель привлечения денежных средств – строительство многоквартирных домов. Есть другие организации, привлекающие средства граждан и юридических лиц, но с другими целями (банк, например)

3) Предмет договора. Сложный предмет, который заключается в действиях, обеспечивающих строительство многоквартирного дома в целом, также действия по передаче части этого объекта каждому из участников долевого строительства.

4) Сфера применения договора – только при строительстве многоквартирных домов (не распространяется на строительство производственных объектов)

5) У застройщика, который желает привлекать средства на строительство будущего дома, имеется рад предварительных обязанностей, выступающие необходимым условием для заключение договора будущего строительства: необходимость получить разрешение на строительстве, заполнить декларацию об объекте и т.д.

6) Закон устанавливает дополнительные меры защиты прав и интересов участников долевого строительства. К таким мерам относятся то, что они обладают правом залога на участок, обладают правом залога на возводимый объект, все сделки подлежат государственной регистрации

Несмотря на то, что отношения урегулированы отдельным ФЗ, данный ФЗ не позволяет определить место данного договора (к какому типу он относится). Принято считать, что договор носит комплексный характер (элементы подрядных отношений, элементы оказания услуг, элементы купли-продажи).

Есть позиция, что данный договор является публичным. Но это не так. ФЗ не устанавливает такую характеристику для данного договора. Застройщик вправе отказать в заключении договора обратившемуся лицу, т.е. он заключается в свободной форме и в свободном режиме.