VI. Права и обязанности сторон

V. Содержание договора аренды

IV. Форма и порядок заключения договора.

III. Срок в договоре аренды

II. Стороны договора аренды.

I. Понятие, правовая природа, предмет.

Договор аренды

По договору аренды одна сторона “арендодатель” обязуется предоставить “арендатору” имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. – ч.1 ст.577 ГК.

Относится к группе договоров о передаче прав владения и пользования.

Если передается правомочие владения, то арендатор пользуется вещно-правовыми способами защиты и от притязаний собственника имущества.

Признаки:

1. Консенсуальный

2. Двусторонний

3. Возмездный

Предмет: Земельные участки и иные обособленные природные объекты, предприятия и иные имущественные комплексы, здания и сооружения.

Законом могут быть установлены виды имущества сдача которых в аренду не допускается.

“арендатор” и “ арендодатель”

Могут быть любые субъекты, но по отдельным видам установлены изъятия.

Арендодатель должен являться либо собственником либо лицом уполномоченным сдавать имущество в аренду.

Договор может быть заключен на определенный срок и без указания срока. Если заключается на неопределенный срок, то каждая сторона вправе в любое время отказаться от договора предупредив другую сторону за 1 месяц, а по недвижимому имуществу за 3 месяца.

Ст.581 ГК устанавливает предельные сроки для отдельных видов договора аренды, пример: прокат – до 1 года.

Минимальные сроки в ГК не предусмотрены. Декрет от 19.12.2008 г. № 24 устанавливает срок не менее 3 лет на аренду недвижимого имущества, за исключением случаев когда меньший срок установлен с согласия арендатора. Распространяется на: здания, сооружения, машино-места.

Обязательная письменная форма для:

1. Аренда на срок более 1 года

2. Хоть одна сторона – юр.лицо

3. Ст.622 ГК: для аренды зданий и сооружений установлена обязательная письменная форма, 1 документ подписанный сторонами.

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установление законодательством.

П.1, 2 Декрета № 24 – особый порядок: договоры не подлежат государственной регистрации.

Исключение: Договор аренды имущества предусматривающий переход права собственности к арендатору заключается в форме предусмотренной для договора купли-продажи.

Существенные условия: Предмет

В договоре должны быть указаны сведения позволяющие определить установленное имущество подлежащее передаче арендатору в качестве предмета аренды.

Обычные условия: арендная плата(ст.581 ГК). Для договора аренды здания, сооружения, предприятия арендная плата – существенное условие; срок.

Обязанности арендодателя:

a) Предоставить арендатору имущество в состоянии соответствующем условиям договора и назначения имущества. Если не определено состояние имущества в договоре, то оно определяется назначением, которое вытекает из целей ради которого это имущество обычно используется. Имущество сдается в аренду вместе с принадлежностями и документами. Если не переданы, то арендатор вправе требовать передачи либо требовать расторжения договора + возмещения убытков(в том случае если арендованное имущество нельзя использовать по назначению либо арендатор в значительной мере лишается того, на что был вправе расчитывать при заключении договора).

b) Предоставить имущество в установленный срок(установленный в договоре либо разумный срок).

Последствия нарушения:

1. Арендатор вправе требовать передачи имущества + возмещение убытков.

2. Расторжения договора + возмещение убытков.

c) Предупредить арендатора о правах 3их лиц на сдаваемое в аренду имущество.

Последствия нарушения:

1. Арендатор вправе потребовать уменьшения арендной платы

2. Расторжения договора + возмещение убытков

d) Обязанность производить ремонт, если иное не предусмотрено законодательством.

Капитальный ремонт – восстановление основных частей арендванного имущества без которого последнее нельзя использовать по назначению.

Срок проведения капитального ремонта должен быть установлен договором, если не установлен или возникла неотложная необходимость в производстве ремонта, то срок разумный.

Последствия нарушения по желанию арендатора:

1. Произвести ремонт и взыскать с арендодателя стоимость ремонта либо зачесть в арендную плату.

2. Потребовать уменьшения арендной платы.

3. Потребовать досрочного расторжения договора + возмещение убытков.

e) Возмещение арендатору стоимости неотделимых улучшений.

2 условия для права требования:

1. Улучшения производятся с согласия арендодателя.

2. Неотделимые улучшения производятся за счет арендатора. Улучшения производимые за счет амортизационных отчислений этого имущества – собственность арендодателя

Обязанность № a, b, c – императивные(не могут быть изменены соглашением сторон).

Обязанности № d,e – диспозитивные

Обязанности арендатора:

1. Пользоваться арендованным имуществом в соответствии с назначением имущества.

Последствия ненадлежащего исполнения: арендодатель вправе потребовать досрочного расторжения договора + возмещения убытков.

2. Своевременно вносить плату за пользование имуществом. Ст.585 ГК.

3. При прекращении договора аренды вернуть арендодателю имущество с учетом норм износа или состоянием обусловленным договором. Ст.593 ГК.

4. Поддержание имущества в исправном состоянии + производить за свой счет текущий ремонт, если иное не предусмотрено законодательством или договором. Текущий ремонт – устранение недостатков имущества не связанных с заменой основных частей, деталей, узлов, конструкций.

5. Без согласия арендодателя не сдавать имущество в субаренду. Не передавать имущество в безвозмездное пользование. Не передавать арендные права на условиях залога. Не вносить в качестве взноса в уставной фонд или паевого взноса в производственный кооператив.

Обязанности № 1,2,3 – императивные

Обязанности 4,5 – диспозитивные