Государственная оценка земель

Для того, чтобы управлять каким-либо ресурсом необходимо знать три основных показателя о нем: качество, количество и цену. Земля как объект недвижимости должна иметь объективные сведения о цене. Различают три вида оценки недвижимости: затратный метод, метод анализа продаж, доходный метод.

Затратный метод- (по аналогии составления смет на строительство) оценивается здание, оборудование, инженерные коммуникации, земельный участок и т.д.. Форма отчета заполняется специалистами — оценщиками. Для крупный объектов (комплексов зданий) наиболее предпочтительный метод.

Метод анализа продаж- подбираются недавно проданные объекты, близкие по объему и качеству, например - квартиры-аналоги приводятся к

характеристикам оцениваемого объекта (коэффициентом или в процентах оценивают отличительные детали - телефон, балкон, раздельный санузел и др.. Выводится средняя стоимость оцениваемого объекта.

Доходный метод - учитывается доход, который может получить собственник при приобретении объекта недвижимости. При этом, требуется наличие исходной информации и зависит от вида объекта.

Рекомендуется применение всех методов одновременно для повышения объективности результата. Оценка бывает массовая и единичных объектов.

Для массовой оценки - государственная кадастровая оценка земель (разновидность оценки) требуется серьезная подготовительная работа -сбор, анализ и систематизация исходной информации:

- свежая топосъемка (планово-картографический материал);

- земельно-учетные данные за 2-3 последних года;

- имеющихся в наличии градостроительная документация и материалы; -информация о рыночных предложениях и купле-продаже объектов

недвижимости на оцениваемой территории.

Отдельно выполняется оценка земель сельхозназначения, земель населенных пунктов, прочих территорий.

При оценке земель населенных пунктов особое значение имеет относительная градостроительная ценность участков территорий по семи основным показателям:

- доступность населения к центру, общегородскому соцкультбыту;

- обеспеченность центральным инженерным оборудованием и

благоустройством

- уровень развития сферы обслуживания районного значения; историческая ценность застройки (эстетическая и ландшафтная); инженерно- геологические условия строительства (грунтовые воды, заболоченность, осыпи-оползни и др.)

- состояние окружающей среды (санитарные и микроклиматические условия);

рекреационная ценность территории (парки, заповедники, защитные зоны и

ДР-)- Вся территория подразделяется на оценочные микрозоны с однородным типом

застройки, например: г.Омск-630 микрозон. Для каждой микрозоны выводится

оценка единицы территории при различных видах использования (14-17 для

г.Омска).

Различают нормативную, кадастровую и рыночную стоимость земли (нормативная=75% Рыночной, кадастровая примерно равна рыночной, но несколько меньше из-за колебания рыночных цен).

Оценочное микрозонирование базируется на кадастровом делении территории (округа, районы, блоки, массивы, кварталы, земельные участки).