Вопрос 2. Субъекты и объекты оценочной деятельности

Субъектами оценочной деятельности выступают физические и юридические лица, органы государственной власти и саморегулируемые организации оценщиков, т.е. все те, кто заказывает оценку, проводит ее, регулирует и контролирует, а также является потребителем оценочных услуг.

К субъектам оценочной деятельности можно отнести:

• органы исполнительной власти Российской Федерации (РФ), субъектов Федерации, муниципальных образований;
• оценщиков – индивидуальных предпринимателей или юридических лиц профессиональные объединения оценщиков;
• заказчиков оценщиков – юридических и физических лиц, по инициативе которых на основании заключенного между ними и оценщиком в письменной форме договора проводится оценка того или иного объекта;
• потребителей оценочных услуг – юридических или физических лиц органов исполнительной власти, использующих информацию, содержащихся в отчете об оценке.

Оценивать объекты могут физические лица - оценщики, которые являются либо индивидуальными предпринимателями, либо работниками оценочных компаний. В последнем случае именно оценочная компания заключает с заказчиком договор на оценку объекта оценки.

Что касается потребителей результатов оценки, то ими необязательно являются заказчики. Потребителем результатов оценки может быть любой участник оценочной деятельности, в том числе и органы власти (выступающие в роли собственника государственного или муниципального имущества, например, при приватизации последнего). {Интересы заказчика оценки и потребителя результатов оценки могут в таком случае не совпадать. Так, если независимым оценщиком проводится оценка объекта для определения стоимости для целей налогообложения, то здесь потребителем услуг независимого оценщика будут налоговые органы, использующие информацию, содержащуюся в отчете об оценке объекта, для контроля правильности исчисления налогооблагаемой базы и амортизационных отчислений на этот вид имущества, заказчиком будет выступать налогоплательщик, и интересы этих двух сторон будут противоположны.}

К объектам оценочной деятельности в соответствии со ст. 5 Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» относятся:

• отдельные материальные объекты (вещи) (К вещам в теории гражданского права относятся материальные (телесные) объекты, предметы природы и продукты труда, обладающие физическими, химическими, биологическими или другими свойствами, т.е. натуральной формой. Вещи подвержены устареванию и, в конечном счете, потере своей натуральной формы.

Традиционно вещи подразделяются на движимые и недвижимые. Вещи могут быть делимыми и неделимыми, согласно ст. 133 ГК РФ Вещь, раздел которой в натуре невозможен без изменения ее назначения, признается неделимой. Согласно ст. 134 ГК РФ, если разнородные вещи образуют единое целое, предполагающее использование их по общему назначению, они рассматриваются как одна вещь (сложная вещь). Действие сделки, заключенной по поводу сложной вещи, распространяется на все ее составные части, если договором не предусмотрено иное.);

· совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия);

· право собственности и иные вещные права (производные права) на имущество или отдельные вещи из состава имущества (Право собственности (по статье 209 ГК) — это права владения, пользования, и распоряжения (дарения, продажи, сдачи в аренду), а также любая комбинация этих прав, включая отказ от них. Комплекс прав представляет совокупность отдельных и конкретных имущественных прав.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Правомочия собственника образуют полное право собственности, когда собственник обладает в полной мере всеми тремя правомочиями. Право владения означает основанную на законе возможность физического господства над вещью, право пользования дает собственнику возможность извлекать из нее полезные свойства, а право распоряжения есть возможность определять юридическую судьбу вещи.

К вещным правам лиц не являющихся собственниками относятся:

- сервитуты (представляет собой вещное право, позволяющее пользоваться чужой вещью в ограниченном отношении (для прохода, проезда, прокладки труб через соседний участок, а также для обеспечения любых других нужд, если удовлетворить их иначе как посредством установления сервитута невозможно);

- право хозяйственного ведения - способ осуществления хозяйственной деятельности государственными и муниципальными унитарными предприятиями с вверенным им имуществом. при котором предприятие владеет, пользуется и распоряжается этим имуществом в соответствии с условиями, предметом и целями деятельности;

- право оперативного управления - субъектами права оперативного управления могут быть только казенные предприятия и учреждения. Может принадлежать только юридическому лицу - несобственнику и заключается в возможности использовать закрепленное собственником за данной организацией имущество строго по целевому назначению. Как дополнительное можно выделить предусмотренное законодательством право собственника изъять излишнее, неиспользуемое или используемое не по назначению имущество и распорядиться им по своему усмотрению;

- кроме того, к данной категории объектов оценки следует отнести и право интеллектуальной собственности. В случаях и в порядке, установленных законодательством России признается исключительное право (интеллектуальная собственность) гражданина или юридического лица на результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации юридического лица, индивидуализации продукции, выполняемых работ или услуг (фирменное наименование, товарный знак, знак обслуживания и т.п.);

· права требования, обязательства (долги) (В большинстве случаев имущественные права представлены в хозяйственном обороте именно правами требованиями, т.е. правами, вытекающими из обязательств, в которых действует кредитор, имеющий право требовать от должника соответствующего их исполнения. Таким образом, право требования возникает в относительном правоотношении, в котором имеются кредитор и должник. Право (требование), принадлежащее кредитору в силу обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (договор уступки требования), (купля-продажа).

В связи с развитием ипотечного кредитования в России оценка прав требования стала одним из наиболее востребованных видов оценки недвижимости (строящаяся квартира).

В оценке недвижимости, когда речь идет о обязательствах (долгах) прежде всего нужно говорить о долгах ЖКХ. Переход права собственности на квартиру не является основанием для перехода обязательств (долгов) по коммунальным услугам. Долги должен платить старый хозяин. Управляющая компания вправе подать соответствующий иск к старому хозяину и взыскать с него долги, в том числе за счет полученной суммы по договору (ЖК ст. 153: Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение).

Из наиболее важных для понимания, аспектов правового регулирования, следует отметить, что в большинстве случаев оценки бизнеса, когда объектом оценки выступает доля собственности в виде акций или паев, с точки зрения правового регулирования, оценивается обязательственное право, которое собственник (и) имеет(ют) в отношении к юридическому лицу.);

· работа, услуги, информация (Различие между работами и услугами как объектами гражданских прав заключается в том, что в первом случае результатом совершаемых действий является создание какого-либо овеществленного результата (например, постройка дома по договору подряда), тогда как при оказании услуги такого результата может и не быть (например, оказание консультационной услуги));

· иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством России установлена возможность их участия в гражданском обороте.