Нетипичные объекты аренды

Условие об арендной плате

Отказывая истцу в регистрации дополнительного соглашения, ответчик указал, что оно не соответствует требованиям действующего законодательства, так как предусматривает освобождение землепользователя от уплаты арендной платы. В соответствии со ст. 606 ГК арендная плата является существенным условием договора аренды и этот договор не может быть безвозмездным. Арбитражный суд первой инстанции поддержал данную позицию, указав, что в силу ст. 606 ГК договор аренды является возмездным и согласно ст. 614 ГК условия об арендной плате являются существенными условиями договора.

Окружной суд отменил это решение, сославшись на то, что арбитражным судом при рассмотрении дела не был применен Закон от 22.08.1996 N 126-ФЗ "О государственной поддержке кинематографии Российской Федерации", ст. 15 которого предусматривает освобождение организаций кинематографии от арендной платы за землю (см. постановление ФАС МО от 27.09.2001 N КА-А40/5305-01).

Данная позиция кассационной инстанции разрушает иерархию законодательных актов. Согласно п. 2 ст. 3 ГК нормы гражданского права, которые находятся в других законах, должны соответствовать положениям ГК.

Договор аренды является синаллагматическим, поскольку на арендаторе всегда лежит встречное обязательство по уплате арендной платы за владение и пользование переданного арендодателем имущества. Возмездность договора аренды носит императивный характер в силу своей правовой природы. Плата по договору аренды является той особенностью, которая отличает аренду от других гражданско-правовых договоров, в частности от договора временного безвозмездного пользования.

Как правило, окружные суды относят условие об арендной плате к существенным (см. п. 10 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66); постановления ФАС МО от 02.11.2004 N КГ-А40/9832-04, ФАС ЗСО от 07.04.2005 N Ф04-1892/2005).

1. Арбитражная практика столкнулась с фактом оформления нетипичных договоров аренды, когда во временное пользование передаются, например, определенные участки поверхности стены или часть трубы или крыша здания.

Крыша представляет собой конструктивный элемент здания и не является самостоятельным объектом недвижимости, который мог бы быть передан в пользование отдельно от здания. Поэтому крыша не может являться объектом аренды. Суд указал, что анализ спорного договора свидетельствует о том, что его предметом являлось предоставление истцу возможности на возмездной основе размещать рекламу на крыше принадлежащего ответчику здания. Такой договор не противоречит ГК, отношения сторон регулируются общими положениями об обязательствах и договорах, а также условиями самого договора (см. информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66).

Исходя из рекомендаций ВАС РФ, окружные суды отказывают в признании арендными отношений, в которых объект аренды выступает несамостоятельной частью недвижимого имущества. Так, судом не учтено, что стеновые панели являются конструктивным элементом здания и не являются самостоятельными объектами недвижимости, они не могут быть переданы в пользование отдельно от здания, следовательно, не могут являться предметом договора аренды (см. постановление ФАС УО от 26.03.2007 N Ф09-1897/07-С6).

Однако включение в имущественный оборот названных объектов не противоречит смыслу гражданско-правового регулирования. Стало быть, проблема заключается в квалификации возникших отношений. Судебная практика пошла по пути признания таких договоров в качестве непоименованных (см. постановления ФАС УО от 19.05.2005 N Ф09-1365/05-С4, ФАС ПО от 20.04.2006 N А49-7440/05-424/5).