Исходные положения и виды управления и планирования

Планирование процесса застройки

Планирование в системе управления недвижимостью

Уровни планирования и решаемые задачи должны соответствовать целям и задачам, решаемым на различных уровнях и горизонтах управления жилищным комплексом либо его элементами, проектами, предприятиями (компаниями). Отправной моделью разделения целей и задач управления может быть принят так называемый стратегический треугольник (рис. 3.1).

Рынок и обстановка

Портфель

Финанси- рова- ние

Обеспече-ние

Инвести-ции

Основная деятельность компании

Стратегия

Тактика

Операции

Цели

Действия

Средства

Рисунок 3.1 – Стратегический треугольник управления жилищным комплексом

В целом различают генеральный, стратегический, тактический и оперативный уровни управления. Генеральный уровень отвечает управлению государственными (федеральными, региональными, муниципальными) струк­турами при выработке ими жилищной политики и разработке целевых программ развития жилищного комплекса, а на уровне предприятия (девелопера) – при планировании своей политики на долгосрочную перспективу.

В практике производственных структур Западной Европы процессы управле­ния разделяются на:

· управление портфелем (стратегический уровень);

· управление имуществом либо фондами (тактический уровень);

· управление недвижимостью как частью портфеля, частью имущества (оперативный уровень).

Если рассматривать систему планирования как предмет, то она состоит из отдельных плановых подсистем (комплексов) со своими задачами. Таковыми являются:

· при генеральном целевом планировании – планирование политики предприятия по материальным, стоимостным и социальным целям на долгосрочную перспективу (срок на период от 3 лет и более). Это долгосрочное планирование;

· при стратегическом планировании решаются задачи планирования программы и потенциала предприятия по объектам недви­жимости и структуре портфеля жилищного фонда (срок от 1 года до 5 лет). Это среднесрочное планирование;

· при оперативном планировании задачи состоят в планировании процессов последовательности осуществления видов (операций) деятельности предприятия во времени и пространстве, т.е. разра­ботке календарного плана по объектам работ сроком до 1года. Это краткосрочное планирование.

В общем виде, планирование – это действия по составлению, координации и реализации планов предприятия как интегрированной части менедж­мента с контролем его хозяйственной деятельности. В пространственном планировании (по территории, объектам и др.) они отражены на рисунке 3.2.

Прежде чем детально рассматривать планирование напомним об императивах недвижимости, участниках проекта застройки и фазах проекта.