Тема 7. Отчет об оценке

Применение принципа наилучшего и наиболее эффективного использования

1. Принцип ННЭИ для участка земли без построек.

Техника остатка для оценки земли. Используется:
- когда построенные объекты достаточно новые, чтобы была возможность определить стоимость их строительства, а также износ объектов незначительный.

- для ННЭИ земли используется техника, когда нет информации о продаже свободных земельных участков.

2. Принцип ННЭИ для участка земли с постройками.

Техника остатка для зданий и сооружений. Используется:
- когда затруднено применение затратного подхода (когда здание сильно изношено)
- когда имеется много данных о продажах сопоставимых земельных участков.
Цель применения ННЭИ – определение самой высокой остаточной стоимости земли, которая и будет составлять ННЭИ.
Этапы применения ННЭИ:

1. Отбираем те варианты, которые разумно осуществимы с учетом рыночных возможностей и ограничений.

2. Определяется стоимость застройки (строительства) по каждой альтернативной стратегии.

3. Выявляется финансовая обоснованность определенных стратегий застройки, т.е. составляется отчет о прибылях и убытках, в результате которого определяется чистый операционный доход.

4. Производится распределение дохода между землей и улучшениями.

Пример. Имеется участок земли, ставка капитализации по которой равна 12%. Имеется 3 варианта застройки:

1. Жилое здание - стоимость строительства = 400 т.р., ставка капитализации = 13,5%; ЧОД = 70 000.

2. Торговый центр – стоимость строительства = 721 т.р., ставка капитализации = 14%; ЧОД = 100 000.

3. Офисное здание – 550 т.р., 13%; ЧОД = 85 000.

Необходимо определить ННЭИ земельного участка.

Показатели

Жилое здание

Торговый центр

Офисное здание

1. Чистый операционный доход

70 000

100 000

85 000

2. Доход, относимый к зданиям и сооружениям

400 000*0,135= (-)54 000

721 000*0,14= (-)100 940

550 000*0,13= (-)71 500

3. Чистый остаточный доход от земли

16 000

+940

13 500

4. Расчетная стоимость земли (V=D/R)

16 000/0,12==133 333,3

---------

13 500/0,12==112 500

Одним из наиболее важных этапов работы по оценке предприятия явля­ется оформление отчета. От того, что войдет в данный документ, в каких форме и последовательности, во многом зависит успех или неудача проделанной работы.

^ 7.1. Задачи, структура и содержание отчета

Структура отчета независимо от целей оценки единообразна: она основана на принципе «от общего к частному». Основные разделы отчета следующие:

1. Введение.
2. Общеэкономический раздел.
3. Краткая характеристика отрасли.
4. Краткая характеристика предприятия (фирмы).
5. Анализ финансового состояния.
6. Методы оценки.
7. Выводы и приложения.
8. Общее заключение по оценке.

Исходя из целей оценки и специфики объекта в структуру отчета могут быть внесены некоторые изменения. Например, в самостоятельный раздел может быть выделен анализ данных по предприятиям-аналогам. Бели для оценки предприятия важна общеэкономическая ситуация в стране или регионе, то им можно посвятить специальные разделы. Анализ финансового состояния может войти в раздел, в котором дается характеристика предприятия (фирмы).

Содержание отчета должно иметь: описание оцениваемого объекта, его название и точный адрес; перечень юридических прав и ограничений, связанных с данной собственностью; описание физического состояния объекта и его стоимостных характеристик.

Кроме того, в отчете нужно четко сформулировать цель оценки, обосновать использование того или иного вида стоимости, зафиксировать дату произведения оценки.

Если к выводам отчета применяются какие-либо ограничивающие условия, то их необходимо указать. Примерами ограничений может быть написание предварительного или частичного отчета.

Важный момент отчета - обоснование выбора тех или иных методов оценки.

Оценку должен проводить независимый оценщик, поэтому в отчете требуется подтверждение отсутствия личной заинтересованности оценщика в оцениваемом объекте и в величине его рыночной стоимости.

Немаловажными для отчета являются наличие в нем подписей всех лиц, проводивших оценку, текст, свидетельствующий об их согласии с ее результатами. Если же кто-либо из оценщиков, принимавших участие в работе, не согласен с некоторыми или всеми выводами отчета, то он должен включить в него свое личное мнение по тем или иным вопросам оценки.

Отчет об оценке НД, его содержание, объем и стиль изложения во многом зависят от цели оценки, характера оцениваемого объекта и от потребностей заказчиков отчета. Так, отчет для инвестора отличается от отчета для кредитора или для налогового инспектора. Отчет зависит также от сложности и размеров оцениваемого предприятия. Если читателями отчета будут лица, не знакомые с предприятием, то обязательно подробное описание последнего. Если же отчет предназначен для работников фирмы, то ее подробное описание необязательно.

Отчет начинается с краткого вступительного раздела - введения, в котором: излагается суть задания (оценки) и перечисляются используемые источники информации; дается краткое описание предприятия и его капитала; уточняется вид стоимости, который следует определить в процессе оценки; приводятся методы оценки, примененные в данном отчете, и вывод.

При изложении задания отмечаются: оценочная компания и группа, кем она была нанята, дата, на которую действительна оценка, и цель оценки.

После описания задания целесообразно разместить обобщенный список источников информации. Он может включать: финансовые отчеты предприятия, его контракты и договоры, источники данных по предприятиям-аналогам и т.д. Обязательно должны быть сведения о том, проводилась ли аудиторская проверка, какие объекты предприятия посещались оценщиком. Можно указать, у кого брались интервью для сбора данных по оцениваемому предприятию.

Во введении желательно описать, что производит предприятие, где оно расположено, каким капиталом владеет и как последний распределяется. Далее сообщается стандарт стоимости, который будет использоваться в оценке исходя из ее цели. Полезно дать определение применяемого вида стоимости.

Во введении также кратко излагаются методы оценки и приводится вывод о величине стоимости оцениваемого предприятия.

Для прогнозирования перспектив развития предприятия полезен раздел, в котором приводятся общеэкономические или региональные данные, а также раздел, анализирующий ситуацию в отрасли.

В общеэкономическом разделе должны приводиться лишь те данные по ситуации в стране или регионе, которые непосредственно влияют на развитие предприятия. Эти же данные могут быть в разделе, посвященном методам оценки при прогнозировании доходов и расходов предприятия. В таком случае данный раздел не выделяется.

^ Раздел, посвященный характеристике отрасли, должен познакомить потребителя отчета с особенностями отрасли, ее положением в настоящее время и в будущем. Особое внимание уделяется характеристике рынков сбыта и факторам, влияющим на спрос. В разделе также приводится информация о конкуренции в отрасли и положении оцениваемого предприятия по сравнению с положением ведущих конкурентов.

Главная цель раздела, посвященного характеристике предприятия, выявление его особенностей и их влияния на рыночную стоимость. Основные вопросы, рассматриваемые в разделе: предыстория предприятия, перечень выпускаемых товаров и услуг, условия сбыта, наличие поставщиков, персонала, менеджмент, прошлые сделки с акциями предприятия.

При знакомстве с предысторией читатель получает информацию о том, когда была создана оцениваемая фирма, какие изменения (например, в названии, месторасположении, направлениях деятельности) произошли. Полезно отразить и то, какое имущество находится в собственности предприятия, а какое арендуется и на каких условиях. Приводятся также данные о площади, занимаемой каждым производственным объектом. Если компания имеет дочерние фирмы, то дается информация об их организационной форме, процентной доле материнской компании в ее капитале и т. д.

В данном разделе раскрывается группа вопросов, касающихся текущей деятельности предприятия. Во-первых, отмечается, какую продукцию производит данное предприятие и какие услуги оно оказывает; выделяются ведущие виды продукции или услуг и показывается их процентное соотношение. Во-вторых, для прогнозирования будущих доходов предприятия важна информация о его рынках сбыта и о том, какое место оно там занимает, о потребителях его продукции и их финансовом положении. В-третьих, необходимо дать информацию о системе снабжения и основных поставщиках. В-четвертых, в этом разделе приводятся данные о численности персонала предприятия, указывается, сколько человек занято постоянно, а сколько временно или сезонно. Полезно привести данные о квалификации кадров и их текучести. В-пятых, обязательно дается информация о состоянии управления на оцениваемом предприятии. Эти данные могут быть приведены в виде списка ведущих руководителей с пояснениями об их образовании и карьере. Если имели место сделки с акциями оцениваемого предприятия, то в данном разделе приводится их описание. При этом отмечается, насколько переход акций от одного собственника к другому отражал их реальную рыночную стоимость.

Заканчивается данный раздел обобщением факторов, которые, на взгляд оценщика, оказывают положительное и отрицательное влияние на стоимость предприятия.

^ Раздел, посвященный анализу финансового состояния предприятия, содержит информацию для всех трех подходов к оценке: доходного, затратного и сравнительного. В разделе анализируются бухгалтерские балансы и от четы о финансовых результатах деятельности предприятия за ряд предшествующих лет, рассчитываются важнейшие финансовые показатели. Если в бухгалтерскую отчетность вносятся определенные поправки, то это отражается в отчете.

При анализе финансового состояния предприятия и прогнозировании его изменения рассчитывается несколько групп финансовых показателей: ликвидности, структуры капитала, оборачиваемости и рентабельности.

Сравнения могут проводиться по изменяющимся во времени показате­лям оцениваемого предприятия (для выявления тенденций в его развитии), между показателями оцениваемого предприятия и среднеотраслевыми показателями, между показателями оцениваемого предприятия и показателями предприятий-аналогов.

В отчете дается анализ этих показателей, сам же расчет может приводиться в приложении к нему. Очень важно в отчете прокомментировать, как влияет уровень тех или иных финансовых показателей оцениваемого предприятия на величину его рыночной стоимости. Данные выводы можно поместить в заключение по данному разделу.

^ Раздел методов оценки, применяемых для оценки данного предприятия, начинается с обоснования выбора тех или иных методов. После этого излагается последовательность оценки данного предприятия выбранными методами.

При этом даются по возможности источники используемой информации. Это, например, относится к информации, с помощью которой была рассчитана ставка капитализации или ставка дисконта. Обосновываются выбор той или иной величины мультипликатора, внесение поправок на контрольный или неконтрольный характер пакетов акций, поправок на ликвидность. Доказывается необходимость и анализируются оптимальные разме­ры мультипликаторов и поправок.

Завершается данный раздел заключением о величине стоимости оцениваемого предприятия. Как правило, здесь показатели стоимости, полученные разными подходами, сводятся в табличную форму, им придаются определенные веса, и на этой основе выносится заключение о величине стоимости.

Отчет о методах оценки, кроме основной части, имеет приложения. В них, в частности, приводятся заявление об отсутствии личной заинтересованности оценщика, допущения и оговорки.

В приложении содержатся также копии документов, характеризующих академическое образование и профессиональную подготовку оценщиков, участвующих в написании отчета. Профессиональные организации оценщиков являются многопрофильными организациями, поэтому в отчете отражается конкретная дисциплина, по которой оценщик сертифицирован. В приложение обычно выносится табличная информация, которая обосновывает использование в отчете тех или иных величин.

К наиболее распространенным недостаткам отчета об оценке относятся следующие. Бывают случаи, когда в отчете не указывается, какой именно стандарт стоимости использовал оценщик для оценки данного предприятия. Другим недостатком служит использование профессиональных терминов без их разъяснения или приведение в отчете терминов, имеющих разное толкование, например таких, как ставка капитализации или денежный поток. Важно выбрать необходимую для потребителя степень детализации информации. Одинаково плохо как вдаваться в несущественные подробности, так и не дать необходимой информации. Недопустимо принятие противоречивого отчета, т. е. отчета, в котором различные разделы находятся между собой в противоречии. Наиболее часто встречающийся недостаток, который объективен для России, неправильный отбор информации по предприятиям-аналогам. Связано это прежде всего с малым количеством достоверной информации по рыночным сделкам.

7.2. Требования к отчету

Отчет должен составляться в письменной форме:

· Указывается дата написания отчета, его порядковый номер, основания проведения оценки (договор № …)

· Указывается вид или виды стоимости

· Указывается юридический адрес оценщика и сведения о выданной ему лицензии на осуществлении оценочной деятельности

· Точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, юридические реквизиты данного юридического лица и балансовую стоимость объекта.

· Стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости, основание их использования при проведении оценки данного объекта.

· Перечень используемых при поведении оценки данных с указанием источника их получения.

· Принятые при проведении оценки допущения.

· Последовательность определения стоимости объекта и ее итоговая величина, а также ограничения и пределы применения полученного результата.

· Дата определения стоимости объекта.

· Перечень документов, используемых оценщиком устанавливаемых количественные и качественные характеристики объекта оценки.

· Отчет подписывается оценщиком и заверяется его печатью.

Примерное содержание отчета по оценке действующего предприятия.

По материалам ООО "Центр оценки и консалтинга Санкт-Петербурга" https://www.estimation.ru/

1. Сопроводительное письмо.

2. Сведения об отчете.

3. Акт осмотра

4. Основные положения и ограничивающие условия.

5. Введение.

6. Общие положения.

7. Краткое изложение основных фактов и выводов.

8. Обзор макроэкономической ситуации.

9. Региональный экономический обзор

10. Краткая характеристика компании.

§ История компании.

§ Акционерный капитал.

§ Деятельность.

§ Стратегия. Перспективные проекты

§ Производство.

§ Маркетинг и распространение.

§ Менеджмент и работники. Кадры и социальная политика.

§ Руководство компании.

§ Обзор отрасли промышленности.

§ Конкуренты

11. Факторы риска.

12. Swot анализ.

13. Анализ финансового состояния

§ Аудированные отчетности.

§ Формирование исходных данных.

§ Уплотненный аналитический баланс.

§ Оценка имущественного состояния.

§ Расчет и анализ финансовых коэффициентов.

§ Заключение и выводы по анализу финансового состояния.

14. Теория оценки.

§ Метод компании аналога.

§ Доходный подход(DCF- анализ).

§ Затратный подход (Метод накопления активов).

15. Обоснование возможности применимости различных подходов.

16. Определение рыночной стоимости методом дисконтирования будущих доходов.

§ Формирование денежного потока.

§ Определение ставки дисконта.

§ Расчет величины стоимости в прогнозный и постпрогнозный период с учетом вероятных сценариев.

§ Заключение о стоимости, определенной по методу DCF- анализа.

17. Определение рыночной стоимости предприятия затратным подходом (методом накопления активов).

§ Корректировка статей баланса с определением стоимости внеоборотных и оборотных активов, включая нематериальные активы (в том числе деловая репутация, стоимость персонала, уровень менеджмента и пр. нематериальные активы).

§ Заключение о стоимости, определенной по методу чистых активов.

18. Согласование полученных результатов с применением методики анализа иерархий (МАИ).

19. Итоговое заключение о рыночной стоимости контрольного пакета акций(100% доли).

20. Определение скидки на неконтрольный характер и скидки за недостаточную ликвидность акций.

21. Расчет стоимости миноритарного пакета.

22. Сертификат качества оценки.

23. Квалификация оценщиков, проводящих оценку (перечень квалификационных).

Приложения:

o Ксерокопии квалификационных сертификатов и свидетельств оценщика.

o Бухгалтерские балансы и отчеты о прибылях и убытках предприятия.

o Агрегированный баланс предприятия.

o Анализ изменения статей баланса и отчета о прибылях и убытках предприятия.

o Коэффициенты финансового состояния и текущей деятельности предприятия.

o Сводная таблица методов и подходов к оценке стоимости предприятия.

o Расчет ставки дисконта методом кумулятивного построения.

o Расчет ставки дисконта методом статистической обработки информации фондового рынка.

o Сводные таблицы анализа и оценки кадрового менеджмента и персонала предприятия.

o Сводная таблица оценки дебиторской задолженности.

o Перечень использованной литературы.

o Примеры расчета объектов недвижимости, оборудования, транспортных средств.

o Перечень источников получения информации.