Проблемы правового регулирования ПС ЗУ многоквартирных домов

ЗК РФ (ст.36), ЖК РФ, Закон о введении в действие.

ПП Пленума ВАС от 23.07.2009

Проект Пленума ВАС «О некоторых вопросах защиты права собственности..» с п. 67 – раздел, посвященный.

ПП РФ № 491 «Порядок эксплуатации»

Проблемы: ЗУ – это элемент общего имущества. С т.з. земельного законодательства – ЗУ – это самостоятельный объект, для которого есть правила определения размера, установления на местности границ ЗУ. Это разные правила: с разных сторон определяют индивидуальные характеристики объекта. Действуют нормы земельного и градостроительного законодательства.

Проблема формирования ЗУ под многоквартирным домом: кто же определяет размер – публичный субъект или собственники помещений. Границы же устанавливаются специализированными организациями по закону о кадастре недвижимости. Кто определяет размер? Практика?

1. Толкование ст. 36 ЖК и 16 вводного закона: определение размера относится к компетенции органов публичной власти.

2. Сами собственники определяют размер, а орган публичной власти просто утверждают это решение.

Земельное законодательство содержит два понятия: образование ЗУ (глава 1.1 ЗК содержит описание способов образования ЗУ) и формирование ЗУ (ст. 30 регулирует формирование в рамках предоставления ЗУ). ЖК устанавливает момент возникновения права собственников дома на ЗУ и связывает этот момент с кадастровым учетом. Т.о. формирование в ЖК должно как-то корреспондироваться с понятием формирования в ЗК. Если все статьи соотнести, то можно сказать, что формирование – это деятельность публичных органов, правообладателей ЗУ, специализированных организаций по определению существенных характеристик ЗК, но не только для определения ЗУ как индивидуально-определенной вещи, объекта права, а как объекта интереса правообладателей.

Формирование ранее сводилось к составлению планов, определению видов разрешенного использования, наличия инженерных коммуникации, условий подключений, установление границ (установление пределов собственности). Границы можно рассматривать как техническое понятие: линия, соединяющая точки, в рамках которых собственник осуществляет свои полномочия. С другой стороны, ст 7 ФЗ о гос кадастре содержит перечень сведений об объекте недвижимости: там граница относится к уникальной характеристике ЗУ, наряду с кадастровым номером и площадью. При формировании определяется наличие на ЗУ инженерных коммуникаций. Ст. 36 ЖК: инженерные коммуникации, оборудование, обслуживающее жилой дом…относится к общему имуществу. Эти коммуникации должны обеспечивать жильцов основными услугами. Наличие коммуникаций определяет правовой режим ЗУ и потребительские свойства. Т.о. при формировании ЗУ определяются те характеристики, которые потом будут влиять на правовой режим ЗК. Кроме того, стоимость подключения тоже определяется при формировании, что названо существенной характеристикой, влияющей на стоимость ЗУ. Формирование (по земельному праву) – совокупность действия органов, правообладателей, спец организаций по определению характеристик ЗУ.

Кто осуществляет формирование ЗУ? На практике формирование осуществляет орган публичной власти. Технически – кадастровый инженер. При этом проводится межевание. Соотношение межевания и формирования? Суды понимали так: формирование – это проведение межевых работ (без межевания ЗУ не может быть сформирован, а следовательно ст. 16 вводного закона к ЖК, в которой момент возникновения права связан с постановкой на кадастровый учет). Если ЗУ не сформирован, то нет и объекта.

Межевание – деятельность по установлению на местности и согласование с заинтересованными лицами местоположения границ ЗУ (ст. 39 и 40 Закона о гос кадастре). Это совокупность действий (в том числе и юридических): в т.ч. и согласование местоположения границ ЗУ. Заинтересованными лицами будут правообладатели соседних ЗУ – т.е. титульные владельцы смежных участков. Если между ЗУами есть места общего пользования, то они не являются друг для друга заинтересованными лицами. Далее установление границ на местности и передача межевых знаков собственнику. Все это выполняется при межевании кадастровым инженером с участием правообладателя. Все это необходимо для кадастрового учета, т.е. для окончательного формирования.

Образование ЗУ. Это установленные законом способы определения и изменения границ ЗУ. Нормы главы ЗК, посвященные ЗУ, касаются раздела, объединения, перераспределения и выдел ЗУ – все это касается определения границ ЗУ. Анализ норм ст. 36 ЖК позволяет сделать вывод, что в состав ЗУ могут входить не одно, а несколько строений, а следовательно, и ЗУ под такими объектами относятся к общему имуществу.

Наружные коммуникации также относятся к общему имуществу. ЗУ под такими коммуникациями также относится к общему имуществу.

Как критерий земельного участка, относящегося к общему имуществу, указываются наличие элементов благоустройства и озеленения. Закон позволяет включать в состав многоквартирного дома несколько объектов недвижимости + коммуникации. Наружные коммуникации. ПП ВАС № 64: включает также в общее имущество и наружные коммуникации. Жилые дома могут состоять из нескольких строений, не связанных друг с другом (флигели, стоящие друг за другом). Собственники помещений из 1 флигеля будут ли иметь права на общее имущество флигеля 2? Проект Пленума ВАС не разъясняет. Но по ст. 6 вводного закона к ГрК РФ: размеры и границы ЗУ многоквартирного дома до утверждения регламентов, определяются на основании градостроительной документации: проекты планировки территории и проекты межевания – в них определяется местоположение границ ЗУ. Т.е. границы все-таки определяют органы публичной власти!

Законодательство земельное, жилищное, градостроительное – не дают четкого ответа по вопросу формирования. Из критериев можно вывести правила, которые можно предложить собственникам многоквартирных домов, разделив их на 2 категории:

1. В новых домах. Действует еще один Закон: о долевом строительстве. Там границы определяются в акте о предоставлении и в акте о вводе в эксплуатацию.

2. В сложившейся застройке.

a. Кто оформил документы о правах на ЗУ до 1 марта 2006 года. До этой даты собственность на землю под домами регулировалась законом о ТСЖ. С 1 января 2000 был закон о госзем кадастре, который действовал до введения закона о кадастре недвижимости. По ранее действовавшему законодательству: собственники имели право получить ЗУ в размере норматива. Сверхнорматив не изымался, а мог быть либо взят в аренду, либо выкуплен за плату. Нормативы зависели от характеристик дома и определялись в СПб – ТСНами. На 1 марта 2006 (ЖК) у собственников дома мог быть проведен кадастровый учет (с 2000). У ТСЖ, которое оформило документы по закону о ТСЖ, могло быть 2 варианта: 1 – ЗУ в собственности, если его размер соответствовал нормативу на дату передачи; 2 – в 2000 ТСЖ могло оформить 2 ЗУ (1 в собственность и второй в аренду): ЗУ тогда переходили в собственность. Но на практике был и 3 вариант: когда ТСЖ оформляло ЗУ на праве ПБП. Документом, удостоверяющим ПБП, было свидетельство (п. 9 ст 3 вводного закона ЖК). Проблема в том, что кадастровый номер был. В 2004 госзем кадастр прекратил существование и стал кадастр недвижимости. По переходным нормам сведения должны были сохраниться из старого. На практике же ТСЖ может получить такую выписку: размер ЗУ не установлен. Практика пошла так: получив такую неопределенную выписку, суд принимает решение не в пользу ТСЖ и указывает, что нужно на общем собрании определять уполномоченное лицо для обращения за формирования. Иванова: это ошибочно, так как учет как юридически значимое действие уже было, был присвоен кадастровый номер. Изменение кадастрового номера по причине инвентаризации, объединения кадастровых номеров и т.п. не может влиять на право собственности на ЗУ.

b. Для тех, кто не оформил до 2006 года – решение общего собрания о формировании, постановка на кадастровый учет –возникновение прав ОДС связывается с учетом.

Критерий определения размера ЗУ связано с наличием элементов озеленения и благоустройства. Т.е. ЗУ можно «разделить» на: - занятый недвижимостью, - не занятый недвижимостью. Однако все вместе это должно образовывать единый объект недвижимости. Собственники многоквартирных домов уже являются собственниками ЗУ по обрезу. Вопрос, могут ли сейчас собственники дома принять решение об изменении границ ЗУ, включив в него все элементы, предусмотренные законом? Особенно это проблемно, когда такая земля уже передана третьему лицу, хотя на ней есть элементы общего имущества. Практика: если участок не сформирован, то это плюс. Действующее законодательство СПб ограничивает права собственников: так как относит зеленые насаждения к землям субъекта РФ. Если земли, на которых есть элементы инфраструктуры, переданы 3 лицу, то можно либо требовать установления сервитута, либо говорить о незаконности решения о предоставлении ЗУ. В Проекте ВАС/ВС п. 68:

68. Собственники помещений в многоквартирном доме вправе оспорить в судебном порядке с учетом подведомственности дел по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ действия (бездействие) органа власти по формированию земельного участка, на котором расположен данный дом, по разработке документации по планировке территории (статьи 45 и 46 Градостроительного кодекса Российской Федерации), а также предшествующие распоряжению земельным участком действия, в частности, решения о предоставлении земельного участка для строительства, о проведении торгов по продаже земельного участка или права на заключение договора аренды земельного участка и т. д.

В случае если в результате таких действий органа власти у третьих лиц возникло право на земельный участок, необходимый для эксплуатации многоквартирного дома, собственники помещений в нем могут обратиться в суд к таким третьим лицам с иском, направленным на оспаривание соответствующего права, или с иском об установлении границ земельного участка.

При рассмотрении указанных в настоящем пункте дел суд разрешает спорные вопросы, связанные с границами данного земельного участка в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности (часть 1 статьи 36 ЖК РФ). При этом обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для формирования земельного участка в оспариваемых границах и размере, возлагается на соответствующий орган власти.

Решение суда, которым установлены границы земельного участка, является основанием для изменения сведений о данном земельном участке в государственном кадастре недвижимости.

Еще в 2006 ВАС определил, что споры о границе – это споры о праве собственности и подлежат рассмотрению в порядке искового производства.

В ГрК есть процедура внесения изменения в ПЗЗ. Там есть право землепользователя именно адресно потребовать предоставления информации о предполагаемом использовании земли.

В 2006 в законе СПб об участии населения в формировании планов и т.д. при изменении, в том числе вида из окна, должны информироваться собственники помещений домов. Это влияет на стоимость.

ПП РФ от 13.08.2006 № 491: см. понятия в нем.

06.03.2010

Реализация права собственности (Шварц Михаил Зиновьевич)

Обеспечительные меры. Применительно к недвижимости суд может совершить арест, а может запретить ФРС вносить записи. Каковы последствия неисполнения таких мер? ИП № 126 ВАС: когда обеспечительная мера принята, но определение не успело дойти до ФРС. Обеспечительные меры предпринимаются немедленно. Означает ли это, что для 3 лиц эта мера будет действовать с момента вынесения решения суда или с момента отражения в реестре. ВАС: если не отражена, то имеет место добросовестность 3 лица. А как быть с ФРС, которая совершила регистрационные действия вопреки запрету, установленному судом. Являются ли действительными регистрационные действия, совершенные вопреки решению суда, считается ли действительной такая сделка? АПК и ГПК – за неисполнение обеспечительных мер налагается штраф, а также можно взыскать убытки. Должна ли сделка признаваться недействительной с возмещение убытков или без? Или же решение дифференцированное: если арест, то сделка ничтожная, а если запрет совершать регистрационные действия, то признавать сделку недействительной или только возмещать убытки?

Ст. 96 АПК: если нарушен запрет в совершении каких-то действий.

За неисполнение режима ареста имущества штрафа нет. Значит, если вопреки аресту, то сделка недействительна, а вот если не соблюдены запрещения, то штраф и убытки. ВАС № 126 так и рассуждает.

Противоречие в том, что сделка вопреки аресту – недействительна, а действия ФРС вопреки запрещениям действительны, с правом возмещения убытков. Системы, конечно, в этом нет.

Иски об освобождении имущества от ареста.

Важно грамотно формулировать обеспечительные меры. Как запретить ответчику передать вещь другому лицу. Например, при долевом строительстве (первоначальный способ приобретения правом). «Запрет распределять квартиры». Но ведь понятия распределять не закреплено в законе, поэтому надо было запретить «передавать».

Когда в рамках обеспечительных мер арестовывается чужое имущество, то надо разграничивать жалобу на определение суда о принятии обеспечительных меры или на постановление судебного пристава от иска об освобождении имущества от ареста. Закон дает основание для свободной конкуренции жалобы и иска.

..позиция: 3 лица могут подать жалобу на решение, принятое об их правах.

Правопреемство. А с В взыскивает долг. С говорит, что была цессия. Дальше С в рамках рассмотрения вопроса правопреемства начинает оспаривать сделку в рамках рассмотрения просто заявления, но ведь это уже спор о праве, который рассматривается вовсе не в исковой форме. Может ли жалоба выступать процессуальной формой рассмотрения спора о праве. ИП ВАС № 72 от 24.07.2003 (апогей свободной конкуренции): обеспечительные меры по спорам о ценных бумагах. Если акции арестованы, это не означает запрет голосовать по ним. Если истец хотел запретить голосовать, то нужно было требовать специальную обеспечительную меру. П. 6:

6. Принадлежащие ответчику ценные бумаги, арестованные арбитражным судом для обеспечения иска о признании недействительным договора купли-продажи этих бумаг и применении последствий его недействительности, могут быть арестованы судебным приставом-исполнителем на основании исполнительного документа о взыскании с ответчика в пользу другого истца денежных средств, выданного арбитражным судом по другому делу.

Во исполнение решения арбитражного суда о взыскании с банка в пользу индивидуального предпринимателя денежных средств судебный пристав-исполнитель наложил арест на принадлежащее банку имущество, в том числе и акции акционерного общества, для последующей реализации в порядке, установленном Законом об исполнительном производстве. Указанные ценные бумаги ранее были арестованы арбитражным судом в целях обеспечения предъявленного обществом с ограниченной ответственностью иска о признании недействительным договора купли-продажи этих акций и о применении последствий его недействительности.

Общество с ограниченной ответственностью на основании статьи 92 Закона об исполнительном производстве обратилось в арбитражный суд с иском об освобождении акций от ареста, наложенного судебным приставом-исполнителем, и об исключении их из составленной им описи, так как на данные акции ранее уже был наложен арест арбитражным судом.

Арбитражный суд в удовлетворении иска отказал, указав, что сам по себе арест акций судебным приставом-исполнителем для их последующей реализации не препятствует осуществлению ареста, наложенного арбитражным судом для обеспечения иска, в рамках судебного разбирательства по которому будет разрешен вопрос о праве собственности истца на эти акции и о возврате их истцу. Однако до разрешения данного спора акции не могут рассматриваться как имущество ответчика-должника, на которое судебный пристав-исполнитель обращает взыскание в соответствии с правилами Закона об исполнительном производстве. Поэтому до отмены указанной обеспечительной меры судом судебный пристав-исполнитель не может приступить к реализации арестованных акций.

ВАС № 72: п. 5 арест, наложенный в рамках одного производства, не исключает возможности наложения иных арестов.

Ответчиком по иску об освобождении от ареста является истец и ответчик по делу, в рамках которого был наложен арест. Еще один иск об освобождении от ареста акций по постановлению судебного пристава. Суд: в иске надо отказать…

Нормальный спор о праве – это когда один претендует на имущество другого. Специфика ответчика по иску об освобождении имущества от ареста в том, что он сам не претендует на это право. Именно поэтому иск об освобождении имущества от ареста – это особый способ защиты при отсутствии заявленного притязания истца на имущество. Поглощает ли иск об освобождении имущества от ареста реституционный иск. Иск о реституции

Жалоба на действия пристава, на определения суда о принятии обеспечительных мер не могут выступать формой разрешения спора о праве, здесь нужен иск: иск об освобождении имущества от ареста может и должен выступать формой разрешения спора о праве, ан е жалоба. Взыскатель будет отстаивать чужое право, так как за счет него хочет взыскать долг.

Пристав не может быть ответчиком по делу. Он пользуется презумпцией принадлежности имущества лицу, владеющего им.

Постановление Президиума ВАС РФ от 08.06.2004 N 2999/04 Спор между участником общества, подавшим заявление о выходе из общества, и обществом по поводу совершения последним сделок по отчуждению имущества, на которое наложен арест с целью обеспечения исполнения решения суда о выплате доли вышедшего участника данного общества, вытекает из деятельности общества и подлежит рассмотрению в арбитражном суде.

Вещь была арестована, но продана. Как защититься от вывода активов? Кредиторы оспаривают сделку с тем, чтобы имущество вернулось в сферу должника, а потом уже можно будет удовлетворить свои требования за счет этого имущества. Это Постановление ВАС РФ санкционирует интерес кредитора в качестве значимыми для того, чтобы требовать возврата.

В законе о банкротстве такое тоже есть, но это специальный закон.

Если субъективная заинтересованность признается при отчуждении во время ареста, то надо сказать, что она есть всегда. Тут ВАС погорячился.

ВАС № 126 в п. 11 про поворот исполнения: виндикация трактора.

11. Имущество, изъятое у собственника на основании решения суда, принятого в отношении этого имущества, но впоследствии отмененного, считается выбывшим из владения собственника помимо его воли.

Завод обратился в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю М. об истребовании трактора из незаконного владения ответчика. В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен предприниматель А.

Истец в обоснование заявленных требований указал, что является собственником спорного имущества. Ответчик купил трактор у предпринимателя А., который не имел права на его отчуждение, поскольку в его владение трактор поступил на основании принятого по другому делу решения суда, обязавшего завод передать предпринимателю трактор. Суд кассационной инстанции это решение отменил, в удовлетворении исковых требований предпринимателю А. отказал.

Ответчик по настоящему делу, не оспаривая доводов истца, просил суд в удовлетворении заявленных требований отказать, ссылаясь на свою добросовестность и возмездность приобретения.

По мнению истца, обстоятельства, на которые ссылается ответчик, не имеют значения для данного дела, так как имущество выбыло из владения истца помимо его воли.

Решением суда первой инстанции в иске отказано: суд счел ответчика добросовестным приобретателем имущества по возмездной сделке. При этом суд не согласился с истцом, отметив, что имущество не может считаться выбывшим из владения лица помимо его воли, если утрата владения имела место в рамках исполнения решения суда. В таких случаях вступивший в законную силу судебный акт восполняет недостаток воли на стороне должника.

Суд апелляционной инстанции решение оставил без изменения, указав, что выбытие имущества из владения лица помимо его воли возможно и в рамках исполнения решения суда, однако, как следует из материалов дела, в данном случае истец добровольно исполнил решение, следовательно, имущество выбыло из владения по его воле.

Суд кассационной инстанции обжалуемые судебные акты отменил, заявленные требования удовлетворил ввиду следующего. Добровольное исполнение заводом впоследствии отмененного решения суда не свидетельствует о выбытии имущества из владения по воле собственника, поскольку исполнение осуществлялось под угрозой применения процедуры принудительного исполнения судебного акта. При указанных обстоятельствах имущество выбыло из владения завода помимо его воли, следовательно, виндикационный иск, предъявленный к добросовестному приобретателю по возмездной сделке, подлежит удовлетворению.

То, что было отнято по судебному решению, выбыло помимо воли. Но поворот исполнения имеет место между истцом и ответчиком: с истца взыскивается все то, что было в его пользу взыскано. Но здесь имущество у истца уже нет – оно продано 3 лицу. Правильно ли, что поворот исполнения может служить основанием для истребования у 3 лицо.

Продажа на публичных торгах – это поиск наивысшей цены. Но если их можно будет признавать недействительными по причине поворота исполнения, то наивысшую цену никто не заплатит. Торг потому и публичный, так как покупатель не может проверить историю вещи и публичность должна обеспечивать добросовестность и бесповоротность приобретения титула. У нас бесповоротных публичных торгов нет, поэтому вся эта конструкция хромает.

На публичных торгах заключается договор купли-продажи. В ГК нет специальных правил, значит, действуют общие правила. Возможно ли предъявление иска об уменьшении покупной цены, так как она не соответствует качеству или вещь должна продаваться «как есть» без возможности предъявления претензий. По закону формально можно предъявить такое требование. Публичные торги должны предусматривать бесповоротность.

13.03.10

Защита права собственности. Рудоквас Антон Дмитриевич