Постоянная рента

Главным признаком постоянной ренты является бессрочный характер обязательства по выплате ренты, возложенного догово­ром на плательщика ренты. Это означает, что его существование не ограничивается каким-либо периодом времени, в том числе сро­ком жизни или существования получателя. Получателями посто­янной ренты могут быть только граждане, а также некоммерчес­кие организации, если это не противоречит закону и соответствует целям их деятельности (п. 1 ст. 523 ПК).

Некоммерческие организации, созданные на определенный срок или до достижения определенных целей, закрепленных в учредительных документах, не могут быть получателями постоян­ной ренты, так как они не могут вступать в бессрочные отноше­ния. Такие некоммерческие организации, как учреждения, по об­щему правилу не могут быть получателями постоянной ренты, потому что закон запрещает им отчуждать или иным способом распоряжаться закрепленным за ними имуществом. Они также не могут отчуждать для получения постоянной ренты имущество, которым они вправе самостоятельно распоряжаться как приобретенным за счет разрешенной им доходной деятельно­сти. Ведь при осуществлении разрешенной ком­мерческой деятельности учреждения преследуют предпринима­тельские цели. Поэтому в отношении них начинает действовать общий запрет на получение постоянной (как и любой иной) ренты коммерческими юридическими лицами.

Коммерческие юридические лица не могут быть получателями ренты, будучи субъектами предпринимательской деятельности, неразрывно связанной с оборотом имущества и потому не совместимой с рентными обязательствами. Данное ограничение вытекает из самой сущности ренты.

Другим признаком договора постоянной ренты является воз­можность передачи прав получателя ренты в результате уступки требования и возможность их перехода по наследству или в по­рядке правопреемства при реорганизации юридических лиц. Пра­ва получателя постоянной ренты могут быть переданы гражданам, а также некоммерческим организациям, имеющим право быть по­лучателями постоянной ренты.

Данная возможность может быть запрещена законом или до­говором (п. 2 ст. 523 ГК). Но при любых обстоятельствах запреты на передачу прав или на их переход, введенные в договор согла­шением сторон или предусмотренные в законе, не должны лишать договор постоянной ренты бессрочного характера. Поэтому не­возможно одновременно согласовать в договоре условие о запре­те гражданину передавать права получателя постоянной ренты и условие о том, что эти права не могут перейти к другим лицам в порядке наследования. Если подобное допустить, то постоянная рента трансформируется в пожизненную, а плательщик ренты ока­жется связанным лишь на период жизни гражданина — получате­ля постоянной ренты.

Размер рентных платежей является существенным условием договора постоянной ренты. Он должен быть определен сторона­ми в договоре. Придание условию о размере рентных платежей качеств существенного объясняется рисковым характером до­говора постоянной ренты. В целях защиты интересов получателя постоянной ренты установлено, что (если иное не предусмотрено договором) ее размер увеличивается пропорционально увеличению установленного законом минимального размера оплаты труда (п. 3 ст. 524 ГК).

Основной формой рентных платежей при постоянной ренте является денежная. Вместе с тем договором постоянной ренты может быть предусмотрена выплата ренты путем предоставления вещей, выполнения работ или оказания услуг, соответствующих по стоимости денежной сумме ренты (п.2 ст.524 ГК РК).

Если иное не предусмотрено договором, постоянная рента выплачивается по окончании каждого календарного квартала. (ст.525 ГК РК)

В длящихся обязательствах, возникающих на основе договора постоянной ренты, особое значение приобретает вопрос о распре­делении между сторонами риска случайной гибели имущества, переданного под выплату постоянной ренты. Если случайно гиб­нет или случайно повреждается имущество, переданное бесплат­но под выплату постоянной ренты, то риск несет плательщик ренты (как лицо, получившее это имущество в собственность безвозмездно). Поэтому он обязан продолжать исполнять обяза­тельства по выплате ренты независимо от гибели или порчи иму­щества. Если случайно гибнет или случайно повреждается имуще­ство, переданное за плату под выплату постоянной ренты, то плательщик, как лицо, понесшее расходы по приобретению этого имущества в собственность, вправе требовать соответственно пре­кращения обязательства по выплате ренты либо изменения усло­вий ее выплаты (ст. 529 ГК РК).

Прекращение договора постоянной ренты возможно как по общим основаниям, предусмотренным в гл. 21 ГК, так и по специ­альным основаниям, указанным в нормах, касающихся договора постоянной ренты. Однако прекращение рентного обязательства, возникшего на базе передачи в ренту недвижимого имущества, по таким основаниям, как смерть гражданина и ликвидация юридического лица, невозможно потому, что рента в порядке следо­вания обременяет недвижимое имущество, переданное в ренту.

Специальным основанием прекращения обязательств из до­говора постоянной ренты является ее выкуп. В соответствии со ст. 526 ГК плательщик постоянной ренты вправе отказаться от дальнейшей выплаты ренты путем ее выкупа. Любое условие до­говора постоянной ренты об отказе плательщика постоянной рен­ты от права на ее выкуп ничтожно. В договоре стороны могут пре­дусмотреть лишь одно ограничение на выкуп ренты, а именно: невозможность осуществления этого права при жизни получателя ренты либо в течение иного срока, не превышающего тридцати лет с момента заключения договора (п. 3 ст. 526 ГК). Договоры постоянной ренты, содержащие указанные ограничения, сохраня­ют рисковый (алеаторный) характер. Договоры постоянной рентыв которых отсутствуют рассматриваемые временные ограни­чения, не обладают чертами рисковых договоров.

Выкуп ренты означает выплату плательщиком постоянной ренты ее получателю вместо рентных платежей выкупной цены, определенной сторонами в договоре. При отсутствии условия о выкупной цене в договоре выкуп осуществляется по цене, соответствующей годовой сумме подлежащей выплате ренты (ст. 528 ГК РК).

При отсутствии условия о выкупной цене в договоре, по которому имущество передано бесплатно под выплату ренты, в выкупную цену наряду с годовой суммой рентных платежей включается цена переданного имущества. (п.3 ст.528 ГК РК).

О выкупе ренты ее плательщик обязан заявить в письменной форме не позднее, чем за три месяца до прекращения выплаты рен­ты или за более длительный срок, предусмотренный договором. При этом обязательство по выплате ренты будет считаться пре­кращенным только с момента получения всей суммы выкупа по­лучателем ренты, если иной порядок выкупа не предусмотрен до­говором.

Обязательства из договора постоянной ренты могут быть пре­кращены путем выкупа постоянной ренты плательщиком по тре­бованию получателя ренты.

Получатель ренты вправе требовать выкупа ренты плательщиком в случаях, когда:

1) плательщик ренты просрочил ее выплату более чем на один год, если иное не установлено договором;

2) плательщик ренты нарушил свои обязательства по обеспечению выплаты ренты (статья 521 ГК РК);

3) плательщик ренты признан неплатежеспособным либо возникли иные обстоятельства, очевидно свидетельствующие, что рента не будет выплачиваться им в размере и сроки, установленные договором;

4) недвижимое имущество, переданное под выплату ренты, поступило в общую собственность или разделено между несколькими лицами;

5) в других случаях, предусмотренных договором. (ст.527 ГК РК)

Сторонами договора постоянной ренты являются получатель ренты и ее плательщик. Получателями могут быть не коммерческие организации и граждане (если они сами были собственниками, являются правопреемниками в порядке наследования, совершен договор в пользу третьего лица). Предметом договора постоянной ренты является с одной стороны, то имущество, которое отчуждается под выплату ренты, с другой рентные платежи.

Пожизненная рента и пожизненное содержание с иждивением.

Этот вид договора ренты порождает срочные обязательства по выплате рентных платежей. Они устанавливаются на период жизни получателя ренты. Иначе говоря, смерть получателя ренты прекращает обязательства по выплате пожизненной ренты. Права получателя пожизненной ренты непередаваемы, так как неразрывно связаны с его личностью.

Пожизненная рента может быть установлена на период жизни гражданина, передающего имущество под выплату ренты, либо на период жизни другого указанного им гражданина. Пожизненная рента может быть установлена в пользу нескольких граждан, доли которых в праве на получение ренты считаются равными, если иное не предусмотрено договором пожизненной ренты. При этом в слу­чае смерти одного из получателей ренты его доля в праве на полу­чение ренты переходит к пережившим его получателям ренты, если договором пожизненной ренты не предусмотрено иное, а в случае смерти последнего получателя ренты обязательство выплаты рен­ты прекращается (п. 2 ст. 530 ГК). Если пожизненная рента уста­новлена на период жизни другого гражданина, указанного лицом, передавшим имущество под выплату ренты, а гражданин, в пользу которого заключен договор ренты, к этому времени скончался, та­кой договор ничтожен как устанавливающий пожизненную ренту в пользу гражданина, умершего к моменту его заключения. Здесь небезынтересно заметить, что Французский гражданский кодекс признает ничтожным договор пожизненной ренты, заключенный «в пользу лица, пораженного болезнью, от которой это лицо скон­чалось не позднее 20 дней со дня заключения договора». Такое положение является средством борьбы со злоупотреблениями при использовании рентных договоров в неблаговидных целях.

Формой выплаты пожизненной ренты может быть только де­нежная сумма, периодически выплачиваемая получателю ренты в течение всей его жизни. Если иное не предусмотрено договором, пожизненная рента выплачивается по окончании каждого кален­дарного месяца. В качестве иного в договоре пожизненной ренты может быть указано, что рентные платежи вносятся авансом за определенный период времени.

Размер пожизненной ренты определяется сторонами в догово­ре. При этом в расчете на месяц он должен быть не менее мини­мальной заработной платы, установленной законом. При уве­личении установленного законом минимального размера платы труда размер пожизненной ренты подлежит пропорциональному увеличению.

Договор пожизненной ренты — это срочная сделка. Обязатель­ства, порожденные ею, могут быть прекращены плательщиком ренты только на общих основаниях. В силу этого даже случайная гибель или случайное повреждение имущества, переданное под выплату пожизненной ренты, не освобождают плательщика ренты от обязательства выплачивать ее на условиях, предусмотренных договором пожизненной ренты. (ст.534 ГК РК).

В отличие от плательщика ренты получатель пожизненной ренты наделяется правом прекратить обязательства из договора пожизненной ренты. Так, в случае существенного нарушения договора пожизненной ренты ее плательщиком получатель ренты вправе требовать от плательщика выкупа ренты на условиях, предусмотренных ст.528 ГК РК, либо расторжения договора. Более того, если под выплату пожизненной ренты отчуждены бесплатно квартира, жилой дом или иное имущество, получатель ренты вправе при существенном нарушении условий договора плательщиком ренты потребовать возврата этого имущества с зачетом его стоимости в счет выкупной цены ренты. (ст.533 ГК РК)