Глава VIII. Предмет жилищных правоотношений

Требования, предъявляемые к жилым помещениям

Предметом жилищных правоотношений является жилое помещение, которое должно быть пригодным для постоянного в нем проживания, хотя бы оно и было предоставлено для удовлетворения лишь временной потребности в жилье. Пригодность жилого помещения для постоянного проживания определяется с учетом достигнутого в данном городе или населенном пункте уровня благоустройства. В то же время требования, предъявляемые к жилым помещениям, предназначенным для проживания граждан, различаются в зависимости от оснований предоставления указанных помещений и их функционального назначения. Так, жилые помещения в маневренном фонде, предназначенные для поселения граждан на время капитального ремонта, обычно отличаются невысоким уровнем благоустройства, нежели помещения, предоставляемые гражданам для постоянного проживания. Однако при всех обстоятельствах жилое помещение, предоставляемое гражданам для проживания, должно отвечать установленным санитарным и техническим требованиям, а если в законе прямо не допускается иное, то и быть благоустроенным применительно к условиям данного населенного пункта.

Предметом договора найма в домах государственного и муниципального жилищного фонда может быть лишь изолированное жилое помещение (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома). Это положение распространяется как на коммерческий, так и на социальный наем (ст. 673 ГК, ст. 62 ЖК). В указанных домах не могут быть самостоятельным предметом договора найма часть комнаты или комната, связанная с другой общим входом (смежные комнаты), а также подсобные помещения. В домах или квартирах, принадлежащих гражданам на праве собственности, внаем могут сдаваться и неизолированные жилые помещения (например, проходная комната или запроходная комната или часть комнаты). Если, скажем, гражданин приватизировал квартиру-"распашонку", то, хотя ни одна комната в ней не является изолированной, собственник не лишен права сдать часть этой квартиры внаем. Достаточно широко распространено и поселение угловых жильцов (например, студентов), т.е. сдача внаем части комнаты. Видимо, не случайно действие ст. 62 ЖК распространяется лишь на жилые помещения, которые сдаются в социальный наем. Статью 673 ГК нельзя безоговорочно распространять на все случаи коммерческого найма, что и было только что показано. Но при всех обстоятельствах предметом договора не может быть помещение, которое не является жилым (например, подсобное помещение).

В прежнем жилищном законодательстве был закреплен принцип посемейного заселения квартир. Этот принцип сопровождался, однако, оговоркой "как правило", которая зачастую сводила его на нет (см. ч. 1 ст. 28 ЖК РСФСР). Было также предусмотрено, что при предоставлении жилых помещений не допускается заселение одной комнаты лицами разного пола старше девяти лет, кроме супругов (ч. 1 ст. 41 ЖК РСФСР). Административная и судебная практика истолковала это правило в том смысле, что старше девяти лет должны быть, по крайней мере, двое разнополых. Если, скажем, семья состоит из мужа, жены и двух разнополых детей в возрасте 10 и 7 лет, то дети могли быть поселены в одну комнату <1>. Но при всех обстоятельствах нельзя ради "однополости" разъединять супругов, т.е. поселять отца с сыном, а мать с дочерью <2>.

--------------------------------

<1> Автор настоящей работы придерживался на сей счет иного мнения исходя из того, что дети быстро растут, созревают и прозревают (см.: Толстой Ю.К. Новое советское жилищное законодательство. Л., 1984. С. 15).

<2> С "обоснованием" этого предложения выступал А.Е. Мушкин. Вот что он писал: "При предоставлении жилья можно исходить из возможности проживания супругов в разных комнатах для того, чтобы обеспечить принцип поселения разнополых лиц в разных комнатах" (См.: Мушкин А.Е. Предоставление жилых помещений и пользование ими. Л., 1985. С. 55). Это предложение иначе, как фарисейское и безнравственное, охарактеризовать нельзя.

Заселение одной комнаты лицами разного пола, кроме случаев, прямо предусмотренных ч. 1 ст. 41 ЖК РСФСР, в принципе не допускалось, хотя бы сами указанные лица и были на то согласны. Такой вывод мог быть сделан путем толкования ч. 1 ст. 41 ЖК РСФСР.

Новый ЖК занял в этом вопросе двойственную позицию. С одной стороны, он вроде бы не допускает предоставление в социальный наем комнат в коммунальных квартирах, кроме случая, предусмотренного ч. 4 ст. 59 ЖК (о нем речь пойдет дальше), т.е. исходит из того, что гражданам в социальный наем во всех случаях должна предоставляться отдельная квартира независимо от того, идет ли речь о предоставлении жилого помещения семье из двух и более человек или одинокому гражданину (см. ч. 6 ст. 57 ЖК). Предусмотрено также, что заселение одной комнаты лицами разного пола, за исключением супругов, допускается только с их согласия (см. ч. 1 ст. 58 ЖК). Вроде бы все в порядке. Однако в формулировке ч. 1 ст. 58 заложена мина, которая может торпедировать благие намерения законодателя (если они есть). Позиция законодателя не вызывала бы никаких возражений, если бы ч. 1 ст. 58 ЖК была изложена так: "При предоставлении жилых помещений по договорам социального найма заселение одной комнаты лицами разного пола, за исключением супругов, не допускается". Тогда позиция законодателя в этом вопросе была бы лишена какой бы то ни было двойственности. При этом, чтобы не оставалось никаких сомнений в том, что и семью, состоящую только из супругов, нельзя поселить в комнату в коммунальной квартире, это правило нужно было бы поместить сразу же вслед за ч. 6 ст. 57 ЖК <1>.

--------------------------------

<1> Неудачно сформулирована и ч. 2 ст. 58 ЖК, поскольку она вроде бы также допускает предоставление в социальный наем не только однокомнатной квартиры, но и одной комнаты в коммунальной квартире, причем не только в случае, предусмотренном ч. 4 ст. 59 ЖК.

Сейчас же положение лиц, получающих жилое помещение по договорам социального найма, в известной мере даже ухудшено по сравнению с тем, каким оно было раньше. Почему? Да потому, что при наличии согласия указанных лиц они, будучи разнополыми, могут быть независимо от их возраста поселены в одну комнату (пусть и в виде однокомнатной квартиры), в то время как раньше разнополых детей, если хотя бы двое из них достигли 10 лет, в одну комнату поселить было нельзя.

Могут, правда, сказать, что такое вселение возможно лишь при наличии согласия указанных лиц, а в соответствующих случаях - их законных представителей. Ни для кого, однако, не секрет, как этого согласия можно добиться. Если согласие не получено, то лицам, нуждающимся в жилье, в его предоставлении просто-напросто откажут со ссылкой на то, что ничего другого предоставить не могут. В распоряжении органов, распределяющих жилье, имеется такой мощный рычаг давления на граждан, против которого они бессильны. Более того, не исключено истолкование правила ч. 1 ст. 58 в том смысле, что дети независимо от их возраста и пола вполне могут быть поселены в одну комнату с их родителями, если семье негде жить и она вынуждена соглашаться и на такой вариант получения жилья, а проживание супругов в одной комнате при этом обеспечивается.

На этом злоключения лиц, которые получают социальное жилье, не заканчиваются. По ранее действовавшему законодательству при предоставлении жилого помещения исходили из нормы жилой площади на одного человека, которая обычно составляла от 9 до 12 кв. м. При этом речь шла о норме именно жилой площади, а не о норме общей площади жилого помещения, включающей как жилую, так и полезную площадь, т.е. не о нынешней норме предоставления площади жилого помещения (ст. 50 ЖК). В каком соотношении в этой норме должны находиться полезная и собственно жилая площадь, в нормативном порядке не определено - это зависит от типа жилого дома и уровня благоустройства в нем. Может случиться, что это соотношение далеко не в пользу жилой площади, что отрицательно скажется на обеспечении интересов граждан.

В новом ЖК отсутствует прямое указание на то, что жилое помещение предоставляется с учетом состояния здоровья граждан и других заслуживающих внимания обстоятельств (см. ч. 2 ст. 41 ЖК РСФСР). А оно, как показывает многолетний опыт применения прежнего жилищного законодательства, далеко не лишнее, что отражено как в руководящих разъяснениях Пленума Верховного Суда СССР и Пленума Верховного Суда РСФСР по жилищным делам, так и в во всех комментариях к Жилищному кодексу 1983 г.

При предоставлении жилого помещения, разумеется, и сейчас нужно учитывать, кому оно предоставляется. Ясно, например, что нельзя безногому инвалиду предоставлять жилое помещение в верхних этажах дома без лифта. Учету подлежат и многие другие обстоятельства, как то: возраст, состояние здоровья, наличие детей, близость места работы, лечебных и учебных заведений и т.д. Помещение должно предоставляться в доме капитального типа в черте того населенного пункта, в котором гражданин состоит на учете нуждающихся в жилье. В то же время гражданин далеко не во всех случаях может требовать, чтобы жилое помещение было предоставлено ему именно в том микрорайоне, где он проживает.

В ч. 2 ст. 58 ЖК появилось правило, которого раньше (по крайней мере, на уровне закона) не было. Предусмотрено, в каких именно случаях жилое помещение может быть предоставлено в социальный наем с превышением нормы предоставления на одного человека, но не более чем в два раза. Включение этого правила служит косвенным подтверждением того, что право на дополнительное жилое помещение для лиц, страдающих тяжелыми формами хронических заболеваний, при определенных обстоятельствах сохраняется (см. п. 4 ч. 1 ст. 51 ЖК).

Жилищные нормы

В нашем законодательстве на протяжении десятилетий существует множественность жилищных норм, с каждой из которых связаны определенные правовые последствия. Это и норма средней обеспеченности жильем в данном населенном пункте, и норма, в пределах которой постоянно проживающие в данном населенном пункте граждане принимаются на учет нуждающихся в жилье (учетная норма), и норма, из которой исходят жилищные органы, предоставляя жилье гражданам, состоящим на учете (норма предоставления общей площади жилого помещения), и нормы, в пределах которых граждане имеют право на компенсации (субсидии) при оплате жилья и коммунальных услуг.

Минимальная норма, которая должна соблюдаться при заселении общежитий и жилых помещений маневренного фонда, составляет 6 кв. м жилой площади на человека. Аналогичная норма применяется и при выселении граждан с предоставлением другого жилого помещения в порядке ст. 90 ЖК. Указанная норма подлежит применению и тогда, когда на занимаемое гражданином жилое помещение, как на предмет ипотеки, обращено взыскание, но это помещение является для гражданина и членов его семьи единственным пригодным для постоянного проживания помещением. В этом случае гражданин и члены его семьи при отказе освободить предмет залога, чтобы на него можно было обратить взыскание, подлежат выселению по суду с предоставлением другого годного для жилья помещения, которое по размеру должно соответствовать нормам, установленным для вселения граждан в общежитие, т.е. из расчета 6 кв. м жилой площади на человека.

Особо следует сказать о праве на дополнительную площадь и о нормах дополнительной площади, которые подлежали (или подлежат?) применению. Перефразируя ставшее знаменитым изречение, можно сказать, что нет повести печальнее на свете, чем повесть о праве на дополнительную жилую площадь, которое, наподобие шагреневой кожи, постепенно ущемлялось, а возможно, и приказало долго жить. Таков, во всяком случае, неутешительный прогноз комментаторов новейшего жилищного законодательства. Мы не склонны делать столь поспешный вывод, хотя институт дополнительной площади действительно переживает далеко не лучшие времена. Основной законодательный акт, который регламентировал порядок предоставления дополнительной жилой площади и условия пользования ею - Постановление ВЦИК и СНК РСФСР от 28 февраля 1930 г. <1>, - формально не отменен, но о нем давно забыли. Во многом это объясняется тем, что этим правом пользовался слишком широкий круг лиц, причем основания его предоставления четко прописаны не были. В частности, под действие указанного Постановления подпадало множество научных работников, артистов, партийных и советских работников, персональных пенсионеров и т.д. <2>. Правда, в последние десятилетия практика шла по тому пути, что предоставлять дополнительную площадь необязательно (ее нужно было "выбивать"). Однако для тех, кто успел отхватить свой кусок, право на дополнительную площадь было достаточно весомо: она подлежала оплате не в повышенном, а в одинарном размере, ее наличие нужно было учитывать при выселении с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения.

--------------------------------

<1> Собрание узаконений РСФСР. 1930. N 14. Ст. 181.

<2> Дабы оживить изложение, не могу не вспомнить такой эпизод. Много лет назад я принимал зачет по спецкурсу "Жилищное право". Студентку, которая ни на один вопрос не ответила, я спросил (в расчете на то, что на него она во всяком случае ответит и мне больше не придется с ней встречаться): "Кто имеет право на дополнительную площадь?" Она ответила: "Старинные члены КПСС". Пришлось встречаться с ней еще не один раз.

Нелишне напомнить, что даже В.И. Ленин, который отнюдь не жаловал интеллигенцию и не скупился отпускать в ее адрес далеко не лестные выражения, говорил, проявляя мягкотелость, что советской власти надо бы предоставлять ученому отдельную комнату для научных занятий.

Представляется, что какой-то суррогат права на дополнительную площадь все же сохранен в п. 4 ч. 1 ст. 51, ч. 2 ст. 58 ЖК, а также в Постановлении Правительства РФ от 1 декабря 2004 г. N 715, которым утвержден Перечень заболеваний, дающих право на дополнительную площадь <1>, и в Приказе Минздрава СССР от 28 марта 1983 г. N 330, которым утвержден список заболеваний, дающих лицам, страдающим ими, право на первоочередное получение жилой площади. Кроме того, лица, которые имели право на дополнительную площадь и успели реализовать его (формально это право у них никто не прекращал), могут требовать, чтобы при выселении их с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения оно было равнозначным, причем не только по общей, но и по жилой площади, ранее занимаемому жилому помещению (ср. ч. 1 ст. 89 ЖК).

--------------------------------

<1> СЗ РФ. 2004. N 49. Ст. 4916.

При ином подходе мы допустили бы явный поворот к худшему в отношении лиц, которые по состоянию здоровья, специфике их труда, наличию особых заслуг перед обществом и государством нуждаются в повышенной социальной защите.

В ранее действовавшем законодательстве немалое значение придавалось правовому режиму излишков жилой площади. При этом различались внутрикомнатные и приравненные к ним излишки и излишки в виде отдельных изолированных комнат. Наличие излишков имело значение при оплате жилого помещения (они подлежали оплате в тройном размере), реализации права на занятие комнаты, освободившейся в коммунальной квартире (ст. 46 ЖК РСФСР), определении размера жилого помещения при выселении с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения, при сдаче помещения в поднаем и в ряде других случаев.

Излишки жилой площади, в чем бы они ни выражались - в виде внутрикомнатных излишков или излишков в виде отдельных комнат, - изъятию у нанимателя не подлежат, по крайней мере до тех пор, пока не истек срок договора коммерческого найма, если договор заключен на срок. Если же договор заключен без указания срока и наниматель исправно исполняет свои обязанности, а наймодатель не имеет оснований требовать освобождения предоставленного нанимателю помещения (например, потому, что помещение необходимо для проживания самого наймодателя и членов его семьи), наличие излишков само по себе также не может служить основанием ни для прекращения договора, ни для его изменения (например, путем сдачи внаем меньшей площади).

В ч. 3 ст. 60 ЖК специально подчеркивается, что изменение оснований и условий, дающих право на получение жилого помещения по договору социального найма, не является основанием для расторжения указанного договора и, добавим от себя, изменения его условий. Так что никакое принудительное уплотнение или переселение на меньшую площадь исправному нанимателю не грозит. И все же наличие излишков может всплыть, если, скажем, речь идет об осуществлении нанимателем прав, предоставленных ему ст. 59 ЖК, или о выселении нанимателя при наличии законных к тому оснований с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения (ст. 89 ЖК), или при решении вопроса, какое жилое помещение должно быть предоставлено нанимателю в связи с капитальным ремонтом - прежнее или другое (ст. 88 ЖК).

В то же время утратило силу правило об оплате излишков жилого помещения в тройном размере, поскольку в основу оплаты жилья и коммунальных услуг положены иные критерии и коэффициенты (тип жилого дома и уровень благоустройства в нем, совокупный доход членов семьи, наличие льгот и т.д.).