Глава IV. Понятие жилищного правоотношения

Жилищное правоотношение как межотраслевое понятие

Понятие жилищного правоотношения является собирательным, охватывающим правоотношения различной отраслевой и видовой принадлежности. Это отношения по управлению и эксплуатации жилищного фонда, обеспечению его сохранности, учету нуждающихся в жилье граждан и предоставлению жилых помещений, а также отношения по использованию пригодных для постоянного проживания жилых помещений, полученных по самым различным основаниям (социальный наем, коммерческий наем, членство в жилищно-строительном и ином кооперативе, семейные отношения с гражданином, имеющим дом или квартиру в собственности, предоставление жилья в силу рентных обязательств, по завещательному отказу и т.д.). Понятием "жилищные отношения" охватываются не только отношения по использованию жилых помещений нанимателями, членами кооперативов, получателями ренты, отказополучателями и другими гражданами, но также неразрывно связанные с ними отношения по управлению и эксплуатации жилищного фонда, обеспечению его сохранности, учету нуждающихся в жилье граждан и распределению жилой площади. Таким образом, понятие "жилищные отношения" является собирательным. На это следует обратить внимание, поскольку в обыденном сознании жилищные отношения ассоциируются с отношениями по использованию уже полученного или приобретенного жилья.

Жилищное законодательство регулирует, с одной стороны, организационные отношения, которые складываются на началах власти и подчинения (например, по управлению жилищным фондом, по учету нуждающихся в жилье граждан и распределению жилых помещений), а с другой - отношения, которые складываются на началах равенства их участников и, в свою очередь, подразделяются на имущественные и личные неимущественные. Имущественные отношения, регулируемые жилищным законодательством, как правило, возмездные (например, по найму жилых помещений); личные неимущественные отношения обычно неразрывно связаны с имущественными. Таковы отношения соседства в коммунальной квартире.

Таким образом, действие жилищного законодательства распространяется на разнородные общественные отношения, к которым применяются различные методы правового регулирования, хотя указанные отношения и подпадают под собирательное понятие "жилищные отношения". Их регулирование происходит путем применения различных по своей отраслевой принадлежности правовых норм: государственного, административного, гражданского и иных отраслей права, причем далеко не все из них кодифицированы. Именно поэтому жилищное законодательство и относится к комплексным правовым образованиям, состоящим из различных по своей юридической природе как нормативных актов, так и норм.

Жилищное правоотношение как вид гражданского правоотношения

Характеристика жилищных правоотношений не завершается их раскассированием по отраслям права. Необходимо учитывать, к какому виду правоотношений, хотя бы в пределах гражданского права, они относятся. Напомним, что, помимо деления гражданских правоотношений на имущественные и личные неимущественные, они классифицируются по таким видам, как абсолютные и относительные, вещные и обязательственные. Поскольку правоотношения собственности не включаются в число жилищных, ни одно из жилищных правоотношений нельзя отнести к абсолютным, хотя многие из них и оказывают отраженное действие на всех третьих лиц. Решающее влияние на юридическую природу указанных отношений имеет правовая связь пользователя жилого помещения с его собственником или уполномоченным им органом, которая носит не абсолютный, а относительный характер. То же можно сказать и об отношениях нанимателя с наймодателем, и об отношениях члена кооператива, не выкупившего квартиру, с кооперативом, и об отношениях собственника жилого помещения с членами его семьи, и обо всех других отношениях, в которых пользователю жилого помещения противостоит конкретное лицо - собственник жилого помещения, уполномоченный им орган или иное лицо, предоставившее данное помещение в пользование конкретному лицу или группе лиц.

Значительно сложнее ответить на вопрос, тяготеет ли жилищное правоотношение к вещным или обязательственным. Однозначно на него ответить нельзя.

В новейшем жилищном законодательстве явно просматривается тенденция сузить круг лиц, которым на занимаемые ими жилые помещения принадлежат вещные права, равно как и ограничить содержание самих этих прав. Пожалуй, эта тенденция не затронула, да и то отчасти, лишь тех лиц, которым жилые помещения уже принадлежат на праве собственности либо за которыми сохраняется возможность стать их собственниками. Однако при определенных обстоятельствах указанные лица, как это ни парадоксально, могут оказаться даже в худшем положении по сравнению с теми лицами, которые пользуются жилыми помещениями на ином, менее сильном, нежели право собственности, праве. Именно поэтому тенденция ограничения прав пользователей жилых помещений лишь отчасти не затронула их собственников. Так, если дом идет на снос или земельный участок, на котором он находится, изымается для государственных или муниципальных нужд, то проживающие в таком доме собственники оказываются в худшем положении по сравнению с лицами, занимающими жилые помещения в доме на ином правовом основании (например, нанимателями по договору социального найма или членами жилищного кооператива, еще не успевшими выкупить свои квартиры, - см. ст. ст. 32, 86, 134 ЖК). Если указанным лицам взамен занимаемого помещения должны быть предоставлены другие благоустроенные жилые помещения, то собственнику маячит довольно мрачная перспектива получения компенсации по рыночной стоимости изымаемых квартир, что в условиях инфляции не позволяет ему ни на первичном, ни на вторичном рынке приобрести жилье, равноценное тому, которое он имел.

Что же касается лиц, за которыми может признаваться вещное право на занимаемые ими жилые помещения, то к ним во всяком случае нельзя отнести теперь нанимателей и членов их семей (сонанимателей) по договору социального найма. Указанный договор приобрел ярко выраженные черты казарменного договора. Правовой режим жилых помещений, сдаваемых в социальный наем, значительно сблизился с правовым режимом служебных жилых помещений. Жилые помещения социального использования нельзя разделить, их можно обменять лишь на жилые помещения того же правового режима и т.д. А это зачастую парализует реализацию и многих других вроде бы признаваемых за гражданами жилищных прав - и права на приватизацию (хотя бы до 1 марта 2013 г.), и права на вселение членов семьи (кроме вселения несовершеннолетних детей), и права на обмен (даже в тех узких пределах, в каких он теперь допускается), поскольку для осуществления всех этих прав требуется согласие остальных членов семьи. Если по ранее действовавшему законодательству при отсутствии согласия можно было прибегнуть к такому эффективному средству, как раздел жилой площади, то теперь эта возможность закрыта. Все это приводит к выводу о том, что сонаниматели по договору социального найма, не говоря уже о нанимателях по договору коммерческого найма или о гражданах, вселенных в жилое помещение арендующим его лицом, вещных прав на это помещение не имеют.

То же, в принципе, можно сказать и о членах семьи собственника, поскольку в случае прекращения семейных отношений с собственником право пользования жилым помещением за бывшим членом семьи собственника не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом семьи (см. ч. ч. 4 и 5 ст. 31 ЖК).

Одним из исключений из этого правила является случай, когда бывший член семьи собственника, приватизировавшего жилое помещение, имел то же право на приватизацию, что и собственник, но этим правом не воспользовался и вместе с тем дал согласие на то, чтобы жилое помещение без его участия было приватизировано. За таким бывшим членом семьи сохраняется право на занимаемое им жилое помещение, если иное не установлено законом или договором (см. ст. 19 Вводного закона к ЖК). Тем более оно сохраняется за ним, когда согласие на приватизацию вообще получено не было.

Что же касается прав на жилое помещение членов семьи в жилищном кооперативе, то вопрос о юридической природе этих прав должен решаться в зависимости от ряда обстоятельств. В частности, следует учитывать: когда член жилищного кооператива вступил в кооператив; было ли жилое помещение предоставлено с учетом тех членов семьи, которые претендуют на признание за ними права на это помещение; за счет чьих средств был внесен первоначальный паевой взнос и происходило погашение задолженности по ссуде; каков состав членов семьи пайщика, имеются ли в составе семьи лица, которых пайщик обязан алиментировать; что представляет собой жилое помещение, в котором проживают пайщик и члены его семьи (в том числе и бывшие); имеется ли у них какое-либо другое жилое помещение, пригодное для постоянного проживания, и как оно было приобретено.

Если, скажем, гражданин на момент вступления в кооператив состоял в браке, причем как первоначальный паевой взнос, так и погашение задолженности по ссуде происходило за счет общих средств супругов, то пай относится к общему имуществу супругов со всеми вытекающими из этого последствиями. Последующее расторжение брака, разумеется, не прекращает права бывшего супруга на жилое помещение в кооперативе, он имеет такие же права на него, как и супруг-пайщик, хотя бы помещение и нельзя было разделить (например, квартира однокомнатная или состоит из неизолированных жилых помещений, которые технически нельзя превратить в изолированные).

Аналогичным должен быть подход к квалификации прав других бывших членов семьи, проживающих в кооперативной квартире. Путь к тому открывает ч. 2 ст. 125 ЖК. Необходимо, однако, учитывать, что при всех обстоятельствах у члена кооператива общая совместная собственность на кооперативную квартиру может возникнуть только с лицом, с которым он состоит (состоял) в браке. С остальными членами семьи у него при определенных обстоятельствах может возникнуть на квартиру только общая долевая собственность.

К вещным правам на жилые помещения могут быть отнесены право пользования жилым помещением по завещательному отказу (ст. 33 ЖК) и право пользования жилым помещением по договору пожизненного содержания с иждивением (ст. 34 ЖК).

Жилищным правам, которые относятся к вещным, свойственны такие признаки, как право следования и абсолютный характер защиты (п. п. 3 и 4 ст. 216 ГК).

Абсолютные и относительные, вещные и обязательственные правоотношения нередко сосуществуют и переходят друг в друга. Сказанное в полной мере распространяется на жилищные и тесно связанные с ними отношения. Так, до приватизации квартиры наниматель и члены его семьи находились с собственником квартиры или уполномоченным им органом в жилищном правоотношении обязательственного типа. После приватизации квартиры возникло правоотношение собственности, которое носит абсолютный и вещный характер. Если участниками приватизации являются все члены семьи собственника и кроме них в квартире никто не проживает, то все они в этом правоотношении выступают в качестве управомоченных лиц и действие жилищного правоотношения прекращается. Если же не все члены семьи, давшие согласие на приватизацию (его получение обязательно), являются ее участниками, то наряду с правоотношением собственности возникает жилищное правоотношение собственника (сособственников) с членами его семьи, которое принадлежит к относительным и в то же время вещным. Если же в квартире проживают другие лица, то правоотношение с ними собственника квартиры, будучи жилищным, является и относительным, и обязательственным. Все это лишний раз подтверждает, что грань, разделяющая вещные и обязательственные жилищные права, условна и подвижна.