2015-01-21
1289
Общие положения
Изменение жилищных правоотношений может происходить по самым различным основаниям и затрагивать все элементы правоотношения (субъекты, содержание, предмет), причем как порознь, так и в совокупности. В то же время к изменению правоотношения нельзя относить случай, когда у правоотношения полностью меняется объект: здесь происходит не изменение, а прекращение правоотношения.
Именно поэтому обмен жилыми помещениями в одних случаях влечет прекращение жилищного правоотношения с возникновением другого (жилищного или иного) правоотношения, а в других - его изменение и прекращение, что происходит, например, при родственном обмене. После этих вводных замечаний перейдем к рассмотрению основных случаев изменения жилищных правоотношений <1>.
--------------------------------
<1> Вопросы изменения жилищных правоотношений специально исследованы в ряде работ (см.: Лесин Б.С. Изменение жилищных правоотношений: Автореф. канд. дис. Л., 1967; Гонгало Б.М. Основания изменения жилищных правоотношений: Автореф. канд. дис. Свердловск, 1984; Соколов С.П. Изменение жилищных правоотношений: Автореф. дис. канд. юрид. наук. Минск, 1988).
Изменение жилищного правоотношения при вселении
в помещение членов семьи и других лиц
В данном случае изменения происходят, прежде, всего в субъектном составе жилищного правоотношения. Подход законодателя к определению условий, при которых такое вселение допускается, подвергся в последние годы существенному пересмотру, вызванному главным образом двумя обстоятельствами: во-первых, отказом от прописки и переходом к регистрации населения по месту пребывания и месту жительства; во-вторых, разграничением социального и коммерческого найма и последовавшим за этим размежеванием условий, при которых допускается вселение других лиц в помещение, предоставленное в социальный и коммерческий наем. В первом случае условия вселения других граждан в жилое помещение определены ст. 70 ЖК, во втором - ст. 679 ГК.
Статья 70 ЖК очерчивает круг лиц, которых наниматель может в помещение вселить, причем он совпадает с кругом лиц, которые по ст. 69 ЖК относятся к членам семьи нанимателя, хотя условия их вселения и могут отличаться в зависимости от того, о каких членах семьи идет речь. Статья 679 ГК круг этих лиц не определяет, ограничиваясь указанием на то, что в жилое помещение могут быть вселены другие граждане в качестве постоянно проживающих с нанимателем.
Для вселения нанимателем в занимаемое им по договору социального найма жилое помещение своего супруга, своих детей и родителей требуется письменное согласие проживающих совместно с ним членов его семьи, в том числе и временно отсутствующих, но не требуется согласия наймодателя. Для вселения же других граждан в качестве членов своей семьи наниматель должен получить согласие в письменной форме также и от наймодателя. При этом наймодатель может запретить вселение граждан в качестве членов семьи нанимателя, если после их вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на одного члена семьи составит менее учетной нормы. По существу запрет со стороны наймодателя на вселение нанимателем в занимаемое им жилое помещение других членов своей семьи означает отказ наймодателя дать согласие на их вселение. Этот запрет может распространяться на всех членов семьи, которых наниматель желает вселить в занимаемое им по договору социального найма жилое помещение, кроме вселения к родителям их несовершеннолетних детей. На их вселение не требуется ни согласия остальных членов семьи, ни согласия наймодателя. Не требуется также соблюдения какой-либо нормы жилого помещения на одного человека: ни учетной, ни нормы предоставления.
В силу прямого указания закона (ч. 2 ст. 70 ЖК) вселение граждан в жилое помещение в качестве членов семьи нанимателя относится к одному из случаев изменения договора социального найма.
Применение ст. 70 ЖК вызывает ряд вопросов, на которые следует дать ответ.
Согласие членов семьи нанимателя и наймодателя на вселение другого члена семьи должно быть дано в письменной форме. Поскольку, однако, это требование не сопровождается оговоркой "под страхом недействительности", заинтересованные стороны в случае возникновения спора не лишены права приводить иные письменные доказательства в подтверждение того, что согласие было дано (например, имевшую место между ними переписку).
В подкрепление того, что для вселения к родителям несовершеннолетних детей не требуется соблюдения какой-либо нормы жилого помещения на одного человека, в том числе и учетной, можно сослаться на то, что это правило помещено в ч. 1 ст. 70 ЖК вслед за требованием о необходимости соблюдения учетной нормы, а следовательно, им не охватывается.
Пожалуй, наиболее сложен вопрос, какие несовершеннолетние дети имеются в виду: только самого нанимателя или также и его супруга? Например, у граждан, вступающих в брак, имеются дети от других браков. Гражданин, проживающий в жилом помещении со своими детьми, получает от них согласие на вселение в жилое помещение своей супруги (супруга), после чего вселившаяся супруга начинает требовать вселения в указанное помещение и своих несовершеннолетних детей. Основательно ли такое требование? Мы склонны ответить на этот вопрос отрицательно, если только соглашением об условиях вселения в жилое помещение супруга (супруги) нанимателя не предусмотрено иное. В первом предложении ч. 1 ст. 70 ЖК не случайно говорится о праве нанимателя вселить в жилое помещение своих детей. Правда, в последнем предложении ч. 1 ст. 70 употребляется более широкая формулировка о вселении к родителям их несовершеннолетних детей, а ч. 2 ст. 69 предусмотрено, что члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма имеют равные с нанимателем права и обязанности. Жаль, конечно, что в новом ЖК не воспроизведено правило ст. 54 ЖК РСФСР о том, что граждане, вселенные нанимателем в качестве членов своей семьи, приобретают равные с нанимателем права и обязанности, если при вселении не было иного соглашения. Тогда решение этого спорного вопроса было бы облегчено.
Наконец, можно ли оспорить в судебном порядке отказ членов семьи нанимателя и отказ наймодателя дать согласие на вселение других членов семьи, когда оно требуется? В принципе, можно, но без радужных перспектив, особенно если речь идет об отказе со стороны остальных членов семьи. Что же касается отказа со стороны наймодателя, то можно сказать, что здесь надежда умирает последней. В частности, если при вселении нового члена семьи на каждого проживающего не будет приходиться менее учетной нормы, то суд может признать последовавший со стороны наймодателя отказ неосновательным. Например, наймодатель не дает согласия на вселение к одинокому нанимателю его родственника, который ухаживает за ним, опасаясь, что после смерти нанимателя жилое помещение будет закреплено за его родственником и "уплывет" от жилищных органов, которые не смогут его распределить.
Условия вселения других постоянно проживающих с нанимателем граждан по договору коммерческого найма определены в ст. 679 ГК, действующей в редакции Закона о введении ЖК в действие. Во-первых, как уже отмечалось, в ст. 679 ГК речь идет о вселении не членов семьи нанимателя, а других граждан в качестве постоянно проживающих с нанимателем. Во-вторых, на вселение во всех случаях требуется согласие не только нанимателя и постоянно проживающих с ним граждан, но и наймодателя. Исключение сделано здесь лишь для несовершеннолетних детей (о нем речь пойдет дальше). В-третьих, вселение допускается при условии соблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека. При этом речь идет не об учетной норме, как в ч. 1 ст. 70 ЖК, а о норме предоставления. В этом убеждает, помимо всего прочего, и историческое толкование ст. 679 и других норм ГК, в которые соответствующие изменения внесены (см. ч. 1 ст. 679, ч. 1 ст. 680, п. 2 ст. 685 ГК). Раньше в законе говорилось о норме жилой площади на одного человека, т.е. о норме 12 кв. м жилой площади, которая была предусмотрена ст. 38 ЖК РСФСР, ныне, как и весь ЖК РСФСР, утратившей силу. Теперь ее место заняла норма предоставления жилой площади (см. ч. ч. 1 - 3 ст. 50 ЖК).
В-четвертых, хотя в ст. 679 ГК ничего не говорится о том, в какой форме согласие должно быть дано, законодатель, по-видимому, имеет в виду письменную форму согласия. Последствия ее несоблюдения те же, что и при социальном найме.
В-пятых, круг несовершеннолетних детей, которые могут быть вселены без согласия наймодателя, нанимателя, других постоянно проживающих с ним граждан и без соблюдения нормы предоставления жилой площади (по-видимому, здесь может не соблюдаться и учетная норма), очерчен шире, чем в ч. 1 ст. 70 ЖК. Не говорится, о чьих детях идет речь. Но, очевидно, здесь, учитывая, что постоянно проживающие с нанимателем другие граждане по общему правилу не являются сонанимателями, больше оснований утверждать, что к этим детям относятся несовершеннолетние дети только самого нанимателя.
Наконец, в-шестых, перспективы судебной защиты права на вселение других граждан в качестве постоянно проживающих, когда согласие на вселение не дает наймодатель, в договоре коммерческого найма отсутствуют. Когда же отказ исходит от постоянно проживающих с нанимателем других граждан, то эти перспективы возрастают по сравнению с аналогичной ситуацией при социальной найме. Объясняется это тем, что наниматель в договоре коммерческого найма занимает положение первого среди равных, поскольку по общему правилу другие постоянно проживающие в жилом помещении граждане в качестве сонанимателей не выступают, кроме случая, предусмотренного п. 4 ст. 677 ГК, поэтому их голос при решении этого вопроса куда менее весом, чем голос членов семьи нанимателя в договоре социального найма.
Изменение жилищного правоотношения при выбытии членов семьи
Изменение состава семьи может иметь место в случае смерти члена семьи, переезда его на другое постоянное место жительства и наступления иных обстоятельств. Выбытие члена семьи не сопровождается здесь вселением в жилое помещение другого члена семьи, как это происходит при так называемом родственном обмене. Совершенно очевидно, что этот случай изменения жилищного правоотношения необходимо отличать от того, при котором в жилое помещение вселяются новые члены семьи.
Выбытие члена семьи влечет изменения жилищного правоотношения лишь в строго очерченных законом пределах. В частности, оно может повлечь изменения в оплате жилья и коммунальных услуг. В то же время ни при каких обстоятельствах оно не может само по себе повлечь изменения в предмете жилищного правоотношения. Так, наймодатель не может требовать от нанимателя переезда на меньшую площадь по тем основаниям, что состав семьи уменьшился и занимаемая нанимателем жилая площадь для него, как полагает наймодатель, слишком велика.
Вопрос же о том, в субъектном составе какого именно жилищного правоотношения произойдут изменения, зависит от того, выступают ли члены семьи как сонаниматели, что имеет место при социальном найме, или находятся в правоотношении лишь с нанимателем, который заслоняет их от наймодателя, что может иметь место при сдаче жилого помещения в коммерческий наем.
В ранее действовавшем законодательстве (см. ст. 60 ЖК РСФСР в ее первоначальной редакции) было предусмотрено, что при временном отсутствии нанимателя или членов его семьи жилое помещение сохраняется за ними по общему правилу в течение шести месяцев. Правда, действие этой нормы было смягчено, во-первых, тем, что в законодательстве был предусмотрен широкий круг случаев, при которых жилое помещение сохранялось за временно отсутствующим на более длительный срок (например, при бронировании жилого помещения), и, во-вторых, тем, что при наличии уважительных причин отсутствия срок сохранения права на жилое помещение мог быть продлен наймодателем, а в случае спора - судом.
Решительный поворот в этом вопросе произошел с принятием Конституционным Судом РФ Постановления от 23 июня 1995 г. "По делу о проверке конституционности части первой и п. 8 части второй ст. 60 ЖК РСФСР". Конституционный Суд признал не соответствующими Конституции РФ положения как ч. 1, так и п. 8 ч. 2 ст. 60 ЖК, поскольку временное отсутствие гражданина (нанимателя жилого помещения или членов его семьи), в том числе в связи с осуждением к лишению свободы, само по себе не может служить основанием утраты права пользования жилым помещением. При всей спорности этого Постановления оно вступило в силу немедленно и стало действовать непосредственно. Руководствуясь им, законодатель внес изменения в ст. 60 ЖК РСФСР, хотя целый ряд норм, предусматривающих специальные основания сохранения жилой площади за временно отсутствующими, в том числе и норм ЖК РСФСР о бронировании жилых помещений, отменены не были, но применялись с учетом указаний на сей счет, данных в Постановлении Конституционного Суда РФ от 23 июня 1995 г. Постановление Конституционного Суда и последовавшие вслед за ним изменения в законодательстве встретили неоднозначную оценку как в юридической литературе, так и в правоприменительной практике. Указывалось, в частности, на то, что, решая вопрос о судьбе ст. 60 ЖК РСФСР, нельзя было игнорировать принцип целевого использования жилых помещений, который закреплен как в жилищном, так и в гражданском законодательстве. Согласно этому принципу жилые помещения предназначены для проживания граждан (см. ч. 1 ст. 7 ЖК РСФСР; ч. 1 ст. 17 ЖК; п. 2 ст. 288 ГК). Если этот принцип действует в отношении собственников жилых помещений, то он тем более должен действовать в отношении нанимателей <1>.
--------------------------------
<1> См.: Корнеев С.М., Крашенинников П.В. Приватизация жилого фонда. М., 1996. С. 52.
К тому же КС РФ не учел, что нередко и сами члены семьи не заинтересованы в сохранении жилого помещения за отсутствующим на неопределенно длительный срок, что ставит их в более чем двусмысленное положение: они не могут обменять помещение, вселить в него других лиц и т.д. Нужно иметь в виду, что осуждение отсутствующего лица нередко является результатом преступления, совершенного им против членов своей семьи. И что же, в "благодарность" они должны сохранять за ним право на жилое помещение и с ужасом ждать возвращения насильника, пьяницы, хулигана в родные пенаты?! Вот уж воистину: одним концом - по барину, другим - по мужику!
В новом жилищном законодательстве водораздел между случаями, когда жилое помещение сохраняется за не проживающим в нем нанимателем, кем-либо из членов его семьи, не проживающими в нем всеми членами семьи или не сохраняется, проводится в зависимости от того, выбыли ли они временно или постоянно. Временное отсутствие любого из этих граждан или их всех, сколько бы оно ни длилось, никакого изменения прав и обязанностей по договору социального найма не влечет. Иными словами, временное отсутствие указанных лиц на их правах и обязанностях по договору социального найма никак не отражается. А вот в случае выезда нанимателя и членов его семьи на другое место жительства договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда (ст. 71; ч. ч. 1 - 3 ст. 83 ЖК).
Такой подход, разумеется, не снимает всех трудностей, возникающих при решении вопроса, сохранил ли наниматель и (или) члены его семьи право на жилое помещение по договору социального найма или не сохранил, поскольку в том или ином конкретном случае далеко не просто установить, отсутствует ли наниматель временно или выехал на другое постоянное место жительства. Для этого нужно обратиться к данным регистрации учета населения, который ведется в органах милиции. Косвенным подтверждением этих трудностей может служить п. 2 ч. 2 ст. 57, который предусматривает внеочередное предоставление жилых помещений детям, оставшимся без родительского попечения. Проблемы обеспечения таких детей жильем, по существу, никогда не сходили с повестки дня. Если обратиться к нормам ЖК РСФСР в их последней редакции (см. п. 2 ст. 37 и п. 3 ч. 2 ст. 60 ЖК РСФСР), в которых эти вопросы затрагивались, то они предусматривали сохранение за детьми, выехавшими из жилых помещений государственного и муниципального фонда, права на эти помещения в течение всего времени пребывания детей в соответствующих учреждениях, в приемных семьях, детских домах семейного типа либо в течение всего времени пребывания их у родственников или опекунов (попечителей), если в жилых помещениях, из которых дети выбыли, остались проживать другие члены семьи. Если же в указанных помещениях не остались проживать другие члены семьи, то эти помещения передаются детям в собственность в соответствии с законодательством о приватизации жилищного фонда. Таким образом, в обоих этих случаях не предполагалось предоставление детям какого-либо другого жилого помещения взамен того, которое они ранее занимали. Если же жилые помещения, которые дети ранее занимали, не могут быть им возвращены, то им, хотя бы они и перестали быть детьми, вне очереди предоставляется другое жилое помещение. Оно предоставляется детям-сиротам и детям, оставшимся без родительского попечения (гражданам из числа таких детей), по окончании их пребывания в соответствующем учреждении, приемной семье, детском доме семейного типа, у родственников, при прекращении опеки (попечительства), а также по окончании службы в Вооруженных Силах либо по возвращении из мест лишения свободы.
Такая практика, хотя и продиктованная гуманными соображениями, себя не оправдала. По выходе из учреждения социального обслуживания, прекращении опеки (попечительства), возвращении из Вооруженных Сил и мест лишения свободы дети, пусть и выросшие, будучи предоставлены самим себе, оказывались совершенно неподготовленными к самостоятельной жизни и нередко становились легкой добычей преступников, наркоманов, извращенцев, которые прибирали их к рукам, отбирали выстраданную площадь и заманивали их в преступные сообщества.
Новый ЖК принес в этом отношении мало утешительного, ограничившись воспроизведением в п. 2 ч. 2 ст. 57 положений, которые ранее фигурировали в п. 2 ст. 37 ЖК РСФСР. Опущено лишь указание на то, что дети-сироты, дети без родительского попечения и граждане из числа этих детей обеспечиваются жилым помещением во внеочередном порядке, если им не могут быть возвращены помещения, которые они ранее занимали. По-видимому, это само собой разумеется.
Семейное законодательство по существу ограничилось отсылкой в этом вопросе к жилищному законодательству (см. абз. 5 п. 1 ст. 148; абз. 4 п. 1 ст. 155.3 СК).
Что же касается лиц, проходящих военную службу по призыву или по контракту, то о сохранении за ними права на жилое помещение, которое они занимали, будучи на гражданке, в новом ЖК специально ничего не говорится. По-видимому, отцы-законодатели исходят из того, что здесь вполне достаточно общих правил, закрепленных в ст. 71 и ч. ч. 1 - 3 ст. 83 ЖК. А жаль! В связи с изменениями условий призыва в ряды Вооруженных Сил и прохождения службы по контракту (они, в частности, коснулись большинства студентов учебных заведений) здесь могут возникать самые различные спорные ситуации, для разрешения которых общих указаний закона явно недостаточно.
Наконец, еще один вопрос, связанный с тем, что граждане, осужденные к лишению свободы, сохраняют право на жилое помещение в течение всего срока отбывания наказания. Эта новелла была навеяна Постановлением КС РФ от 23 июня 1995 г. и закреплена в новой редакции п. 8 ч. 2 ст. 60 ЖК РСФСР.
Ныне это положение, хотя прямо и не прописано в законе, вытекает из ст. 71 ЖК, поскольку лица, отбывающие срок, считаются отсутствующими в жилом помещении только временно. Представляется, однако, что оно во всяком случае не должно распространяться на лиц, осужденных к пожизненному лишению свободы.
В то же время положение, сложившееся в связи с тем, что временное отсутствие нанимателя и членов его семьи в жилом помещении, предоставленном им по договору социального найма, сколько бы это отсутствие ни длилось, по ныне действующему законодательству не является само по себе основанием для признания отсутствующих (отсутствующего) утратившими на это помещение право, не следует драматизировать. Заинтересованные лица (органы местного самоуправления, наймодатель, лица, проживающие в указанном помещении) не лишены права предъявить иск о признании отсутствующего лица выехавшим на другое постоянное место жительства и соответственно этому о признании его в силу ч. 3 ст. 83 ЖК утратившим право на жилое помещение со дня выезда. Чаще всего надобность в предъявлении такого иска возникает при расторжении брака между супругами, когда один из супругов выбывает на другое постоянное место жительства, обзаводится новой семьей, но при этом сохраняет регистрацию по прежнему месту жительства (то ли на всякий случай, то ли для того, чтобы досадить бывшему супругу, то ли в расчете на то, чтобы отхватить часть жилого помещения при его приватизации или иных обстоятельствах), хотя и не участвует в оплате жилого помещения и коммунальных услуг. Подобная ситуация создает для членов распавшейся семьи, оставшихся проживать на прежней жилой площади, для которых она является единственным местом постоянного проживания, всякого рода трудности и неудобства. Без согласия лица, выбывшего на другое постоянное место жительства, но сохранившего регистрацию по прежнему месту жительства, они не могут произвести регистрацию (попросту говоря, прописать) новых членов семьи, обменять жилое помещение, приватизировать его и т.д.
Именно поэтому члены семьи, оставшиеся проживать на указанной площади, могут предъявить к выбывшему члену семьи иск о признании его утратившим право на площадь, но не в связи с временным отсутствием, а в связи с выездом на другое постоянное место жительства, хотя бы он и сохранил регистрацию по прежнему месту жительства <1>.
--------------------------------
<1> Полезные рекомендации на сей счет даны в п. 32 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. N 14. Верховный Суд ориентирует суды на то, что сохранение жилого помещения по договору социального найма за временно отсутствующим нанимателем и кем-либо из членов его семьи или всеми этими гражданами независимо от времени отсутствия не лишает заинтересованных лиц (в том числе лиц, оставшихся проживать в жилом помещении) права требовать признания отсутствующих лиц утратившими право на жилое помещение на основании ч. 3 ст. 83 ЖК в связи с выездом в другое постоянное место жительства и тем самым расторжения с ними договора социального найма.
Изменение жилищного правоотношения
при разделе жилого помещения
В данном случае изменение жилищного правоотношения затрагивает как его предмет, так и субъектный состав.
До введения в действие нового ЖК раздел жилого помещения при социальном найме был регламентирован в ст. 86 ЖК РСФСР. В ЖК РФ аналогичная норма отсутствует. Сразу же возник вопрос, что это: пробел в законодательстве или квалифицированное умолчание? Если это пробел, то он может быть восполнен исходя из основных начал жилищного законодательства, поскольку, не признавая за сонанимателями жилого помещения по договору социального найма права на его раздел, мы парализуем осуществление ими других прав, наличие и действие которых не должно вызывать сомнений. Если не признавать за гражданами права на раздел жилого помещения, предоставленного им по договору социального найма, то они во многих случаях лишаются возможности осуществить и право на вселение в жилое помещение других членов семьи, и право на приватизацию жилого помещения, и право на его обмен, и целый ряд других прав. Право на раздел жилого помещения нередко выступало в роли действенного рычага, которое способствовало беспрепятственному осуществлению жилищных прав по взаимному согласию всех членов семьи. Вот элементарный пример. Семья из трех человек - отца, матери и дочери - занимает двухкомнатную квартиру, состоящую из двух изолированных комнат размером 20 и 10 кв. м жилой площади. Дочь вступает в брак и желает вселить в квартиру своего мужа. Родители согласия на вселение зятя не дают. По ранее действовавшему законодательству дочь имела возможность предъявить иск о разделе жилой площади, после чего отпали бы какие бы то ни было препятствия для вселения мужа в комнату 10 кв. м, выделенную ей по решению суда. Теперь же ей не остается ничего другого, как предъявить иск о принудительном обмене всей квартиры и не мытьем, так катаньем вселить мужа в жилое помещение, которое она получит в порядке обмена.
Безысходная ситуация может возникнуть и тогда, когда одни члены семьи хотят приватизировать жилое помещение, предоставленное им в социальный наем, а другие против этого возражают, особенно если речь идет о приватизации комнаты в коммунальной квартире.
В настоящее время преобладает мнение о том, что в данном случае мы сталкиваемся не с пробелом в законодательстве, а с квалифицированным умолчанием. Иными словами, законодатель, вместо того чтобы прямо ввести запрет на раздел жилой площади, полученной в социальный наем, избрал более гибкую позицию, сознательно об этом умолчав и тем самым выразив свое негативное отношение к такому разделу. Это мнение поддержал и Верховный Суд РФ. В Постановлении от 2 июля 2009 г. N 14 Пленум Верховного Суда РФ разъяснил, что требование члена семьи нанимателя о заключении с ним отдельного договора социального найма жилого помещения удовлетворению не подлежит (см. п. 31 указанного Постановления). В обоснование этой точки зрения Верховный Суд РФ опять-таки сослался на то, что ЖК не содержит норм о праве члена семьи нанимателя жилого помещения требовать от наймодателя изменения договора социального найма путем заключения с ним отдельного договора социального найма.
В обоснование этой позиции приводят следующие аргументы. Во-первых, допустив такой раздел, мы продолжали бы плодить коммуналки. Во-вторых, в результате таких разделов значительная часть жилых помещений утратила бы свое целевое назначение и по существу выбыла бы из жилищного фонда социального использования, что сократило бы возможности в порядке социального найма предоставлять жилые помещения тем, кто более всего в них нуждается, т.е. наиболее обездоленным. Эти аргументы заслуживают внимания, но, с нашей точки зрения, они все же менее весомы, чем аргументы тех, кто считает, что за гражданами, получившими жилое помещение в социальный наем, право на его раздел следует сохранить.
Разъяснение по этому вопросу Верховного Суда РФ, который полагает, что член семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма не имеет права на раздел жилого помещения путем заключения с ним отдельного договора, не соответствует основополагающим принципам гражданско-правового регулирования (в том числе принципам дозволительной направленности и диспозитивности). Разумеется, раздел жилого помещения не может иметь места, если он направлен на создание искусственной нуждаемости в жилье, приводит для одних членов семьи к ухудшению условий пользования жилым помещением, не отвечает тем требованиям, которые должны соблюдаться при переустройстве или перепланировке. Жилое помещение должно удовлетворять требованиям, предъявляемым к предмету договора социального найма, в том числе быть изолированным. По своему размеру помещение должно соответствовать доле выделяющегося в жилой площади. При этом, однако, выдел производится также с учетом сложившегося порядка пользования. Требовать раздела жилого помещения могут не только совершеннолетние, но и не достигшие совершеннолетия члены семьи. Не вызывает сомнений, что такое право принадлежит эмансипированным гражданам, а также гражданам, которые с соблюдением предусмотренных законом условий вступили в брак до достижения 18 лет. Представляется, что право на раздел жилого помещения может признаваться за несовершеннолетними (в лице их законных представителей) и в других случаях.
Для заключения отдельного договора найма требуется согласие остальных членов семьи, в том числе временно отсутствующих, а если раздел жилого помещения связан с переустройством и перепланировкой, то и согласие наймодателя. Интересы несовершеннолетних при разделе жилых помещений должны представлять их законные представители, а также органы опеки и попечительства. Все споры, возникающие при разделе жилых помещений, предоставленных в социальный наем, независимо от того, возникают ли они между сонанимателями или между ними и наймодателем, могут разрешаться в судебном порядке.
Сложнее обстоит дело при коммерческом найме. Заключение отдельного договора найма возможно здесь лишь при согласии наймодателя. Требуется согласие и членов семьи нанимателя, а также других лиц, постоянно проживающих в жилом помещении. Возникающие при этом споры могут рассматриваться в судебном порядке, однако при отказе наймодателя дать согласие на заключение отдельного договора, а если члены семьи не являются сонанимателями - то и при отказе со стороны нанимателя, отдельный договор заключению не подлежит. Отказ гражданина, которому сдаваемое внаем помещение принадлежит на праве собственности, дать согласие на заключение отдельного договора найма с одним из совместно проживающих с нанимателем других лиц, в том числе с одним из членов его семьи, служит безусловным препятствием для заключения такого договора и оспариванию не подлежит.
Что же касается раздела жилой площади в кооперативных домах до полной выплаты паевого взноса, то условия и порядок такого раздела предусмотрены ст. 127 ЖК. Во-первых, ограничен круг лиц, между которыми такой раздел может быть произведен. Это лица, имеющие право на пай, в частности супруги и наследники. При этом раздел жилого помещения между членом кооператива и его супругом, имеющим право на пай, но не являющимся членом кооператива, может быть произведен, хотя бы брак между супругами и не был расторгнут <1>. Во-вторых, раздел допускается, если каждому из указанных лиц может быть выделено в доме жилищного кооператива изолированное жилое помещение или имеется техническая возможность переустройства и (или) перепланировки неизолированных помещений в изолированные. При этом вначале должен быть положительно решен вопрос о возможности такого переустройства (перепланировки), и лишь после этого есть смысл переходить к обсуждению вопроса о разделе жилого помещения между конкретными лицами, заинтересованными в таком разделе (например, между супругами). В-третьих, если о разделе жилого помещения возникнет спор (например, между лицами, заинтересованными в разделе, или указанными лицами и органом, с которым проект переустройства (перепланировки) должен быть согласован), то этот спор подлежит рассмотрению в судебном порядке.
--------------------------------
<1> О разделе жилого помещения в случае смерти члена жилищного кооператива, в том числе при наследовании пая см.: Елисеев И.В., Сергеев А.П., Толстой Ю.К. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Часть третья. 3-е изд. / Под общ. ред. А.П. Сергеева. М., 2006. С. 169 - 172.
После того как жилое помещение в кооперативном доме выкуплено, оно становится собственностью члена кооператива и при его жизни круг лиц, имеющих право требовать раздела жилого помещения, определяется в зависимости от того, может ли лицо, требующее раздела, считаться сособственником этого помещения.
Вопрос о разделе жилых помещений может возникнуть и в отношении помещений, находящихся в собственности граждан, в том числе в результате приватизации. Рассмотрим его в тех пределах, в каких отношения собственности в указанных случаях могут переплетаться с жилищными отношениями. Напомним, что поначалу Конституционный Суд РФ отрицательно относился к возможности приватизации комнат в коммунальных квартирах, мотивируя свою позицию тем, что не за горами обеспечение каждой семьи отдельной благоустроенной квартирой, коммуналки исчезнут, а потому незачем плодить квартиры, подпадающие под различный правовой режим: одни комнаты в них будут находиться в собственности граждан, а другие - использоваться на началах найма (по нынешней терминологии - социального найма). Но, как говорят в народе, гладко было на бумаге, да забыли про овраги. Стало очевидно, что до выполнения этой программной установки, которой тешила себя еще КПСС и, надо признать, многое сделала для ее реализации, очень и очень далеко. Это повлекло изменение позиции Конституционного Суда, который признал возможной приватизацию и отдельных комнат в коммунальных квартирах, с тем чтобы другие комнаты в этих квартирах продолжали использоваться на началах социального найма. Оставались, однако, спорными следующие вопросы: поступают ли они в раздельную собственность приватизировавших их лиц или в общую собственность всех лиц, приватизировавших эти комнаты, с определением долей как в жилой, так и в полезной площади квартир в зависимости от жилой площади приватизированных комнат? Другой вопрос сводился к тому, имеют ли преимущественное право покупки приватизированной комнаты в случае ее продажи другие граждане, проживающие в этой квартире и приватизировавшие свои комнаты.
Практика и доктрина испытывали в этих вопросах значительные колебания, которых не избежал и автор настоящей работы <1>. Поначалу считал, что на квартиру (соответственно, на комнаты, если приватизирована не вся квартира) возникает общая собственность всех участников приватизации. Полагал, что лишь таким путем удастся обеспечить реализацию преимущественного права покупки, которое должно принадлежать другим проживающим в квартире собственникам комнат. Затем пришел к выводу, что право собственности на приватизированные комнаты должно быть раздельным. Иными словами, если в двухкомнатной квартире проживает два нанимателя, причем оба они свои комнаты приватизировали, то их право собственности на эти комнаты является раздельным. Право общей собственности в квартире возникает у них на места общего пользования. Исходя из того что комнаты в квартире являются главной вещью, а места общего пользования - принадлежностью и что принадлежность следует судьбе главной вещи, пришел к выводу, что при такой конструкции преимущественное право покупки продаваемой комнаты лицам, уже проживающим в этой квартире в качестве собственников, не принадлежит.
--------------------------------
<1> См.: Гражданское право: Учеб. / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. 6-е изд. М., 2002. Т. 1. С. 529 - 530; 4-е изд. М., 2002. Т. 2. С. 317.
В ЖК, с одной стороны, закреплена раздельная собственность на приватизированные комнаты (общая собственность - долевая или совместная - между супругами возникает лишь у тех, кто, будучи сонанимателями комнаты (комнат) или квартиры, эту комнату (квартиру) по взаимному согласию приватизировали, став участниками приватизации). С другой стороны, предусмотрена общая собственность на места общего пользования в квартире. Для приватизации отдельной квартиры необходимо согласие на приватизацию всех сонанимателей квартиры. Для приватизации комнаты в коммунальной квартире необходимо согласие на приватизацию всех сонанимателей данной комнаты. При этом речь идет о нанимателях по договору социального найма либо о таких нанимателях, которые могут требовать перевода занимаемого ими жилого помещения в жилищный фонд социального использования. Если хотя бы один из нанимателей согласия на приватизацию не дает, она не может иметь места. Однако далеко не все наниматели, хотя их согласие на приватизацию необходимо, обязательно должны становиться участниками приватизации, т.е. собственниками приватизируемого жилого помещения, будь то квартира или комната.
Один из случаев переплетения жилищных отношений с отношениями собственности и наблюдается тогда, когда один из сонанимателей участником приватизации быть не желает и в то же время не налагает на нее вето. Совершенно ясно, что те, кто захотел квартиру или комнату приватизировать, не могут ответить черной неблагодарностью тому, кто не пожелал сам в этом участвовать, но и не чинил им препятствий. Именно поэтому законодатель с полным основанием указал на то, что к указанному лицу нельзя применять правила ч. 4 ст. 31 ЖК, т.е. право на жилое помещение за ним во всяком случае нужно сохранять, хотя и произошла смена его собственника (см. ст. 19 Вводного закона к ЖК) <1>.
--------------------------------
<1> В то же время явно ошибочное разъяснение на сей счет применительно к конкретному случаю дал Верховный Суд РФ в абз. 4 (последнем по счету) п. 18 Постановления от 2 июля 2009 г. N 14. О чем идет речь? Гражданин реализовал свое право на приватизацию жилого помещения, став его собственником (сособственником). После этого он вселился в другое жилое помещение в качестве члена семьи нанимателя по договору социального найма (например, путем вступления в брак). В разъяснении ставится вопрос: требуется ли согласие лица, вселившегося в помещение в качестве члена семьи нанимателя, на приватизацию и этого помещения? По смыслу разъяснения, на этот вопрос дан утвердительный ответ. С нашей же точки зрения, этого согласия не требуется, поскольку в данном случае одно и то же лицо, давая согласие на приватизацию как ранее занимаемого помещения, так и помещения, в которое оно впоследствии вселилось, дважды осуществило бы свое право на бесплатную приватизацию, что запрещено законом.
В ЖК предусмотрено, что собственник комнаты в коммунальной квартире не вправе: 1) осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире; 2) отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанную комнату.
При продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены ГК (ч. ч. 5 и 6 ст. 42 ЖК).
Преимущественное право покупки комнаты в данном случае принадлежит не только собственникам, но и проживающим в квартире нанимателям (сонанимателям) по договору социального найма.
К сожалению, эти правила смоделированы в расчете на то, будто при приватизации комнаты в коммунальной квартире у нее во всех случаях появляется лишь один собственник. А как быть, если комната находится в общей собственности (долевой или совместной) нескольких лиц, которые до приватизации были сонанимателями?
Начнем с простейшего случая. Сособственники комнаты в коммунальной квартире по взаимному согласию желают ее продать. В этом случае собственники (сособственники) либо наниматели (сонаниматели) по договору социального найма других комнат в данной квартире имеют преимущественное право ее покупки, причем продавцу принадлежит право выбора того, кому эту комнату продать. На этот случай распространяются правила о преимущественном праве покупки, закрепленные в ст. 250 ГК.
Продать же свою долю в праве общей собственности или произвести ее отчуждение иным предусмотренным в законе способом (например, подарить или обменять) сособственник может любому из других сособственников данной комнаты. Возможно отчуждение доли всем сособственникам либо нескольким из них. В этом случае доля сособственника-отчуждателя прирастает к доле сособственника, приобретающего его долю, а сам он снимается с регистрационного учета (попросту говоря, выписывается из квартиры). Если же никто из сособственников не желает приобрести долю выбывающего сособственника (никто не желает купить его долю, принять ее в дар и т.д.), то сособственник не может без согласия других сособственников данной комнаты произвести отчуждение своей доли другим лицам, хотя бы они и были собственниками или нанимателями других комнат в той же квартире.
Именно поэтому в указанных случаях нельзя говорить о том, что сособственникам комнаты принадлежит преимущественное право покупки продаваемой одним из них доли. Нельзя потому, что право покупки отчуждаемой доли или приобретения ее иным допускаемым законом способом только им и принадлежит. Отказываясь от осуществления этого права и вместе с тем не давая согласия на приобретение доли другими лицами, они налагают вето на приобретение доли в праве общей собственности на комнату в коммунальной квартире кем бы то ни было.
Тот же ход рассуждений, в принципе, приложим и к случаям, когда приватизирована отдельная квартира. Если квартира не разделена, то сособственник может распорядиться своей долей в общей собственности в тех же пределах, что и сособственник доли в общей собственности на комнату в коммунальной квартире. При разделе квартиры (по взаимному согласию или по суду) собственник одной или нескольких комнат, отделившийся от остальных, сможет самостоятельно распорядиться и этой комнатой, и своей долей в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире, которая станет коммунальной, и своей долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме. При таких обстоятельствах собственник (собственники) остальных комнат в данной квартире, которая станет коммунальной, имеет преимущественное право покупки и комнаты, и долей в праве общей собственности на общее имущество как в квартире, так и в многоквартирном доме. То же право принадлежит и проживающим в квартире нанимателям по договору социального найма. Право выбора покупателя, если о намерении воспользоваться преимущественным правом покупки заявят несколько лиц, принадлежит продавцу.
Отдельная квартира, комната в коммунальной квартире, равно как и доля в праве общей собственности на квартиру или комнату, может перейти к другим лицам в порядке наследования как по завещанию, так и по закону. При этом, помимо общих положений о наследовании, подлежат применению правила ст. ст. 1168 и 1177 ГК, ст. 131 ЖК, ст. ст. 9 и 32 ФЗ "О жилищных накопительных кооперативах", иные законодательные акты.
Пожалуй, наибольшие трудности могут возникнуть, когда по наследству переходит доля в праве общей собственности на квартиру, особенно на комнату. Необходимо учитывать, проживал ли наследник в унаследованном жилом помещении или нет, испытывает ли он нужду в жилье, можно ли жилое помещение разделить или оно не подлежит разделу, кто и на каком правовом основании в этом помещении проживает и целый ряд других обстоятельств. Так, если наследник проживал совместно с наследодателем в унаследованном жилом помещении, но наряду с ними в нем проживают другие лица, не относящиеся к наследникам (например, сособственники, которым также принадлежат доли в праве общей собственности на это помещение), то доля, которая перешла к наследнику, может прирасти к его доле. А это может иметь значение при определении порядка пользования помещением, установлении размера подлежащей выплате компенсации, распределении между сособственниками доходов и расходов и т.д.
Если же наследник в жилом помещении не проживал, обеспечен другим жильем, а в жилом помещении проживают лица, которые другого жилья не имеют, причем изолированное жилое помещение наследнику не может быть выделено, то наследнику взамен выдела доли в натуре может быть выплачена за нее компенсация по рыночной стоимости.
Изменение жилищного правоотношения
при объединении в одну семью
Этот случай изменения жилищного правоотношения предусмотрен ч. 1 ст. 82 ЖК. Если граждане проживают в одной квартире и пользуются в ней жилыми помещениями по отдельным договорам найма, то в случае объединения в одну семью эти граждане вправе требовать заключения с кем-либо из них одного договора найма на все занимаемые ими помещения. Отказ наймодателя в заключении одного договора найма может быть оспорен в судебном порядке. Чаще всего отказ наймодателя в заключении одного договора найма вызван тем, что на момент предъявления соответствующего требования граждане еще не проживают совместно, но хотят заключить один договор найма на жилые помещения, которые рассчитывают получить. Например, граждане вступают в брак. Каждый из них имеет свою площадь, но они хотят обменять ее на общую площадь, заключив на нее один договор найма. Другой пример. На учете нуждающихся в улучшении жилищных условий состоят граждане, желающие объединиться в одну семью (скажем, пенсионеры, которые хотят заботиться друг о друге). Просят выделить им квартиру, оформив ее предоставление одним решением. Препятствий для этого в приведенных примерах, в принципе, нет, хотя изменений жилищных правоотношений здесь не происходит.
Препятствием для заключения на жилые помещения одного договора найма может служить то, что эти помещения подпадают под различный правовой режим (например, на одно помещение заключен договор социального найма, на другое - договор коммерческого найма). Под какой правовой режим следует подвести эти помещения в случае заключения на них одного договора найма? Иногда заключение одного договора не допускается самим законом. Так, если одна комната в квартире является служебной, а другая подпадает под обычный правовой режим, то объединение договоров в один невозможно в силу ст. 93 и ч. 5 ст. 100 ЖК. Иногда закон прямого ответа на вопрос не дает, и его приходится решать с учетом обстоятельств каждого конкретного дела.
Изменение жилищного правоотношения
при замене нанимателя или члена кооператива
Случаи изменения жилищного правоотношения по указанным основаниям предусмотрены абз. 2 п. 2 ст. 672, ст. 686 ГК; ч. 2 ст. 82 ЖК. Замена нанимателя или члена кооператива может произойти по самым различным основаниям. Таковыми могут быть: смерть нанимателя или члена кооператива; переезд нанимателя или члена кооператива на другое постоянное место жительства; отказ от осуществления прав и исполнения обязанностей нанимателя, добровольный выход из кооператива или исключение из него и т.д. В этих и других случаях неизбежно возникает вопрос: кто должен занять место первоначального нанимателя (члена кооператива)? В отношении социального найма признание нанимателем другого члена семьи предусмотрено абз. 2 п. 2 ст. 672 ГК и ч. 2 ст. 82 ЖК. Правила этих норм перекликаются друг с другом. Совершеннолетний член семьи нанимателя с согласия нанимателя и остальных совершеннолетних членов семьи может требовать признания его нанимателем по ранее заключенному договору найма вместо первоначального нанимателя. Такое же право в случае смерти первоначального нанимателя принадлежит любому совершеннолетнему члену семьи умершего. Возникающие в связи с этим споры разрешаются судом.
Несколько иной подход к замене нанимателя предусмотрен для случаев сдачи жилых помещений в коммерческий наем (ст. 686 ГК). Здесь для замены нанимателя, кроме требования самого нанимателя и других совместно проживающих с ним граждан, необходимо согласие наймодателя. Если первоначальный наниматель умер или выбыл из жилого помещения, договор продолжает действовать на прежних условиях. Нанимателем по общему согласию всех постоянно проживающих в жилом помещении граждан становится один из этих граждан. Если же согласие не достигнуто, то все указанные граждане становятся сонанимателями. Споры, связанные с заменой нанимателя в договоре коммерческого найма, могут разрешаться судом.
Замена члена кооператива также может происходить по различным основаниям и влечь далеко не одинаковые последствия. В случае смерти члена кооператива, выхода его из кооператива, исключения из состава кооператива претендовать на то, чтобы занять место члена кооператива, может один из постоянно проживающих в кооперативной квартире членов его семьи, а иногда и несколько членов семьи (как это может быть при наследовании). В соответствии с принципом добровольного членства сам член кооператива в любой момент может выйти из его состава, передав свой пай одному из постоянно проживающих с ним членов семьи, который может быть принят в кооператив. Если же член кооператива исключен из его состава (например, вследствие систематического нарушения устава), то решением общего собрания в члены кооператива может быть принят один из членов его семьи, который устав не нарушал. При этом если член кооператива, выбывший из его состава (по собственному заявлению или вследствие исключения), полностью или частично получил обратно свой паевой взнос, то гражданин, который принят в кооператив вместо него, обязан восполнить недостающую сумму взноса и затем участвовать в погашении имеющейся задолженности до полного погашения паевого взноса.
Все споры, связанные с заменой члена кооператива, восполнением недостающей части паевого взноса, погашением задолженности по ссуде, также могут рассматриваться судом. Если, например, кооператив отказывает члену семьи, проживающему в кооперативной квартире, в приеме в кооператив взамен выбывшего, то такой отказ может быть оспорен в судебном порядке.
Изменение жилищного правоотношения при предоставлении
освободившихся в коммунальной квартире жилых помещений
Одним из средств, используемых для сокращения числа коммуналок (а их у нас предостаточно), является предоставление нанимателю права при наличии предусмотренных в законе условий закрепить за собой освободившееся в той же квартире жилое помещение, которое занимал другой наниматель. Поначалу это право предусматривалось ст. 46 ЖК РСФСР, однако в дальнейшем оно подверглось существенным изменениям в ст. 16 Закона РФ "Об основах федеральной жилищной политики", которая применялась с учетом актов, принятых на региональном уровне. Имелась на сей счет и обширная судебная практика, которая сложилась главным образом на почве применения ст. 46 ЖК РСФСР. Ныне эти вопросы урегулированы ст. 59 ЖК.
Приходится констатировать, что и здесь наблюдается ужесточение правового режима жилых помещений, предоставленных в социальный наем. Освободившееся жилое помещение в коммунальной квартире может быть предоставлено в социальный наем только тем проживающим в квартире гражданам, которые относятся к малоимущим. Правда, они могут быть как нанимателями, так и собственниками. Иными словами, если один из проживающих в квартире малоимущих граждан является нанимателем, а другой - собственником занимаемого жилого помещения (например, он в свое время приватизировал комнату, полученную в социальный наем), то каждый из них, в принципе, может претендовать на то, чтобы освободившееся жилое помещение было закреплено именно за ним. В свою очередь, проживающие в квартире малоимущие граждане, претендующие на закрепление за ними освободившегося жилого помещения, разделены на две группы. К первой относятся те, которые признаны или могут быть признаны нуждающимися в улучшении жилищных условий, - иными словами, те, у которых обеспеченность жильем на каждого из постоянно проживающих граждан не превышает учетной нормы площади жилого помещения. Ко второй относятся те, у которых обеспеченность жильем на каждого из постоянно проживающих граждан не превышает нормы предоставления площади жилого помещения. Претендовать на закрепление освободившегося жилого помещения могут, прежде всего, те малоимущие граждане, которые относятся к первой группе, и лишь при их отсутствии или при их отказе от закрепления за ними освободившегося жилого помещения - те малоимущие граждане, которые относятся ко второй группе. За малоимущими гражданами, которые относятся как к первой, так и ко второй группе, освободившееся жилое помещение предоставляется в социальный наем на основе их заявления. Разумеется, граждане от выпавшей на их долю удачи, как правило, не отказываются.
Если ни тех, ни других нет, то освободившееся жилое помещение предоставляется по договору купли-продажи, т.е. в собственность, гражданам, проживающим в той же квартире, которые обеспечены общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления. Разумеется, для этого также требуется заявление граждан. Понудить их к заключению договора купли-продажи никто не может, да скорее всего и не будет, поскольку жилое помещение продается в этих случаях не по рыночной, а по более низкой стоимости.
Наконец, если в квартире нет ни тех граждан, которым освободившееся жилое помещение может быть предоставлено в социальный наем, ни тех, кому оно может быть продано, вселение в освободившееся помещение осуществляется на основании договора социального найма в порядке, предусмотренном ЖК.
Статья 46 ЖК РСФСР начиналась с положения, необходимость применения которого очевидна: если в квартире освободилось помещение, которое не изолировано от помещения, занимаемого другим нанимателем, то оно подлежит передаче в его пользование независимо от размера указанных помещений, равно как и независимо от того, можно ли освободившееся помещение превратить в изолированное путем переоборудования или нет. По-видимому, это положение не закреплено в ст. 59 ЖК, поскольку предметом договора социального найма может быть только изолированное жилое помещение, а потому ситуация, на которую это положение рассчитано, в принципе не может иметь места.
Почему же порядок заселения освободившихся в коммунальных квартирах жилых помещений, предусмотренный ст. 59 ЖК, ущемляет права граждан по сравнению с тем, который был закреплен в ранее действовавшем законодательстве? Потому, что он по существу закрывает пути улучшения жилищных условий гражданам, у которых обеспеченность жильем не превышает либо учетной нормы, либо нормы предоставления, но которые не относятся к числу малоимущих. В то же время у них нет средств на покупку освободившегося жилого помещения, а потому они не могут воспользоваться и той возможностью, которая предоставлена им ч. 3 ст. 59 ЖК.
В заключениях на проекты ЖК многократно призывал разработчиков не лишать возможности получить освободившееся в коммунальной квартире жилое помещение в социальный наем и таких граждан, которые по нынешним меркам явно не соответствующим средним европейским стандартам, хотя и не относятся к малоимущим, но не обеспечены жильем ни по нормам предоставления, ни даже по учетным нормам. Не оспаривая права на получение освободившегося жилого помещения в первую и вторую очередь гражданами, обозначенными в ч. ч. 1 и 2 ст. 59, предлагал вслед за ними, т.е. в третью и четвертую очередь, предоставить право на получение жилого помещения в социальный наем гражданам, которые не относятся к малоимущим, но не обеспечены жильем либо по учетной норме (третья очередь), либо по норме предоставления (четвертая очередь). Соответственно этому ч. 3 ст. 59 ЖК подлежала бы исключению из проекта закона, а в последней части следовало бы сохранить правило о заселении освободившегося жилого помещения по договору социального найма в общем порядке при отсутствии граждан поименованных в законе четырех очередей или при их отказе воспользоваться предоставленным им правом.
При обосновании этих положений апеллировал к тому, что включение указанных правил особенно актуально для Санкт-Петербурга, который в центральных районах остается городом коммуналок. В них нередко живут граждане, пережившие блокаду, которые не имеют ни малейшей возможности выбраться из этих коммуналок и хотя бы напоследок пожить в нормальных человеческих условиях. Статья 46 ЖК РСФСР предоставляла им для этого какой-никакой шанс. По новому ЖК они и его лишены. К тому же, поскольку "под нож" пущено право на дополнительную площадь, гражданин, претендующий на предоставление ему освободившегося жилого помещения, едва ли может теперь рассчитывать на то, что при решении вопроса о судьбе указанного помещения будет учитываться наличие у него такого права (по ст. 46 ЖК РСФСР это право подлежало учету).
К сожалению, эти стенания на разработчиков проекта впечатления не произвели - в Белокаменной они остались твердокаменными.
Все споры, связанные с применением ст. 59 ЖК, подлежат разрешению в судебном порядке, если иное не вытекает из существа спора. Ясно, например, что если гражданин отказывается от закрепления за ним освободившегося жилого помещения на началах социального найма или от его покупки, то ни в каком порядке, в том числе и судебном, его понудить к этому нельзя.
Следует также учитывать, что в результате применения правил ст. 59 ЖК могут возникнуть и такие основания пользования жильем, как право собственности, а то и коммерческий наем <1>.
--------------------------------
<1> О практике применения ст. 46 ЖК РСФСР подробнее см.: Жилищное законодательство. Комментарий / Отв. ред. В.Ф. Яковлев, П.И. Седугин. М., 1991. С. 150 - 160. Хотя правила ст. 59 ЖК существенно отличаются от тех, которые были закреплены в ранее действовавшем законодательстве, многие вопросы, возникавшие на почве применения ст. 46 ЖК РСФСР, актуальны и по сию пору.
Изменение жилищного правоотношения при отказе пользователя
от части жилого помещения
Право нанимателя на предоставление ему жилого помещения меньшего размера взамен занимаемого было закреплено и в ранее действовавшем законодательстве (см. ст. 75 ЖК РСФСР). Предусмотрено оно и в новом ЖК (см. ст. 81 ЖК). В то же время условия и порядок его осуществления определены по-новому. В ст. 75 ЖК РСФСР за точку отсчета была взята норма жилой площади, которая составляла 12 кв. м жилой площади на одного человека (см. ст. 38 ЖК РСФСР). Ныне такой нормы нет. Ее место, хотя и неадекватно, заняла норма предоставления площади жилого помещения по договору социального найма, которая устанавливается органом местного самоуправления (см. ч. ч. 1 и 2 ст. 50 ЖК). Во многих случаях эта норма устанавливается не органом местного самоуправления, а соответствующим органом государственной власти, что в том контексте, в каком вопрос сейчас рассматривается, значения не имеет. Норма предоставления, в отличие от нормы жилой площади, включает не только жилую, но и полезную площадь, предоставляемую нанимателю и членам его семьи по договору социального найма.
Закон закрепляет за нанимателем жилого помещения по договору социального найма, общая площадь которого на одного члена семьи превышает норму предоставления, право с согласия всех проживающих совместно с ним членов его семьи, в том числе и временно отсутствующих, обратиться к наймодателю с просьбой о предоставлении ему жилого помещения меньшего размера взамен занимаемого. Наймодатель обязан предоставить нанимателю по согласованию с ним другое жилое помещение в течение трех месяцев со дня подачи соответствующего заявления (см. ч. 1 ст. 81 ЖК). Наряду с этим законодательством Российской Федерации и законодательством субъектов РФ могут быть предусмотрены и иные основания замены гражданам жилых помещений (ч. 2 ст. 81 ЖК).
Дадим к этим правилам несколько пояснений. Возложив на наймодателя обязанность произвести замену занимаемого нанимателем по договору социального найма жилого помещения на меньшее, да еще в течение краткого срока - трех месяцев, законодатель ничего не сказал о том, чем обеспечивается исполнение такой обязанности. По-видимому, законодатель исходил из того, что наймодатель всегда заинтересован в том, чтобы взамен меньшей площади получить большую, что само по себе подстегивает его к скорейшему исполнению этой обязанности. Однако такой заинтересованности может и не быть. Нередко требования о замене жилого помещения исходят от жителей коммуналок, которые занимают комнаты размером 30 - 40 кв. м и хотят переселиться в отдельную квартиру меньшего размера. В Санкт-Петербурге это, как правило, коренные жители города, которым настолько докучают их соседи, что они готовы переселиться куда угодно (хотя бы в хрущевку), лишь бы их не видеть. К сожалению, владелец площади далеко не всегда может эти требования удовлетворить просто потому, что соответствующим жилым помещением не располагает. К тому же речь идет обычно о предоставлении жилой площади с более высоким уровнем благоустройства (взамен комнаты в коммуналке требуют предоставления отдельной квартиры). В небольших городах наймодатель при всем желании ни за три месяца, ни за более длительный срок подыскать нанимателю жилое помещение, которое бы его устраивало, зачастую не сможет.
С этим связан и другой вопрос: как быть, если наймодатель отказывает нанимателю в удовлетворении его просьбы, мотивируя отказ тем, что жилым помещением, которое удовлетворяло бы нанимателя, а то и каким бы то ни было другим жилым помещением, не располагает. Заметим, что использование в качестве коррелятивных таких понятий, как "просьба" и "обязанность", юридически некорректно. В этом также сказывается половинчатость позиции законодателя, поскольку друг другу коррелируют понятия "требование " и "обязанность".
Наниматель при отказе со стороны наймодателя может обратиться в суд. Однако перспективы судебной защиты в данном случае проблематичны, причем не только на стадии исполнения, но даже на стадии вынесения судебного решения. Ведь суд обязан в резолютивной части судебного решения указать, какое конкретно жилое помещение должно быть предоставлено нанимателю взамен занимаемого (указать конкретный адрес, номер дома, квартиры, размер комнаты и ее местоположение в квартире, если предоставляется комната). Но суд очень часто такой адрес не укажет, поскольку жилого помещения, в которое можно переселить нанимателя, и в помине нет. Если суд и вынесет решение без указания конкретного адреса, исполнить его все равно нельзя.
На первый взгляд, замена гражданам жилых помещений больших на меньшие означает прекращение одних и возникновение других жилищных правоотношений. Однако такая замена может сопровождаться также и изменением жилищных правоотношений. Например, наниматель и члены его семьи занимают по договору социального найма жилое помещение, состоящее из нескольких комнат. По взаимной договоренности члены семьи желают одну из комнат передать наймодателю, с тем чтобы взамен нее им была предоставлена комната меньшего размера, для переезда в нее не всех членов семьи, а только тех, которые образовали новую семью. При этом, дабы не создавать искусственной нуждаемости в жилье, на каждого члена семьи, независимо от того, остался ли он проживать в прежнем помещении или переехал в другое, должно приходиться не менее нормы предоставления площади жилого помещения. В приведенном примере для тех членов семьи, которые остались проживать в прежнем помещении, хотя и меньшего размера, произошло изменение жилищного правоотношения, а для тех, кто переехал в другое помещение, - прекращение одного и возникновение другого жилищного правоотношения.
Правила ст. 81 ЖК рассчитаны на социальный наем. При коммерческом найме требование нанимателя о предоставлении ему другого жилого помещения меньшего размера взамен занимаемого может быть удовлетворено лишь при согласии на то наймодателя.
Изменение жилищного правоотношения при капитальном ремонте
или реконструкции жилого дома
Вопросы переустройства и перепланировки были рассмотрены в гл. VII настоящей работы (см. с. 107 - 111). Сейчас же мы должны подойти к тому, какое влияние капитальный ремонт или реконструкция жилого дома оказывают (могут оказать) на права и обязанности участников жилищного правоотношения. Этим вопросам посвящена ст. 88 ЖК, которая во многом отличается от положений на сей счет в ранее действовавшем законодательстве (см. ст. ст. 82 - 84 ЖК РСФСР).
Статья 88 ЖК смоделирована в расчете на случаи, когда в доме необходимо провести капитальный ремонт или реконструкцию, причем они не могут быть проведены без выселения из дома (части дома) проживающего в нем нанимателя (нанимателей) и членов его семьи (членов их семей). На время проведения капитального ремонта или реконструкции дома наймодатель обязан предоставить нанимателю и членам его семьи другое жилое помещение маневренного фонда без расторжения договора социального найма жилого помещения в указанном доме. Статья 95 ЖК в числе оснований предоставления гражданам жилых помещений маневренного фонда, предназначенных для временного проживания, предусматривает предоставление их гражданам в связи с капитальным ремонтом или реконструкцией дома, в котором находятся жилые помещения, занимаемые ими по договорам социального найма (см. п. 1 ст. 95 ЖК). Как ст. 88, так и ст. 95 ЖК оставляют открытым вопрос, каким по уровню благоустроенности должно быть жилое помещение, на время предоставляемое гражданам в маневренном фонде. Как правило, жилые помещения в маневренном фонде по уровню благоустройства не дотягивают до тех параметров, коим должно соответствовать жилое помещение, предоставляемое гражданам не для временного, а для постоянного проживания. Правила ст. 89, хотя они вроде бы и охватывают случай переселения граждан в маневренный фонд, предусмотренный ч. 1 ст. 88 ЖК, на него явно не рассчитаны уже потому, что в этом случае не происходит расторжение договора социального найма на жилое помещение, занимаемое нанимателем в доме, подлежащем капитальному ремонту или реконструкции. По размеру помещение, предоставляемое гражданам в маневренном фонде, должно
