Особенности УЗР в странах с переходной экономикой

Законодательство стран Латинской Америки формирует новые признаки сель­скохозяйственной земельной собственности.

Аграрный закон Мексики от 26 февраля 1992 г. устанавливает, что в рамках ча­стного землеоборота предметом купли-продажи могут быть земельные участки, принадлежащие эхидатариям (членам общины), которые получили право полной собственности на свой индивидуальный надел. Формирование земельного рынка обеспечивается также системой норм, относя­щихся к операциям с акциями. На земель­ном рынке обращаются акции трех видов: с литерой «Т», обозначающей вложение в землю; с литерой «А» — для национальных вкладчиков капитала; с литерой «В» — для иностранных вкладчиков. Земельный рынок охватывает операции с акциями, совершаемыми с землями мелких частных владельцев, парцеллами эхидатариев, пе­реданными им в полную собственность, и землями общего пользования. В последнем случае требуются решение общего собрания эхидальной организации и одобрение аграрной прокуратуры.

Действующие с 1992 г. на земельном рынке правила совершенствования зе­мельно-правовых сделок разрешают различным собственникам заключать контр­акты на аренду земли, на выдачу под нее беспроцентной ссуды, на участие в това­риществе по использованию земли. Обычная сельскохозяйственная аренда соглас­но новому арендному законодательству — долгосрочная на срок 30 лет, которая ставит в привилегированное положение арендатора и разрешает ему про­лонгировать заключенный договор с любым собственником или владельцем земли (частником или членом эхидальной организации).

В странах Восточной Европы аграрная реформа заключалась в изменениях про­изводственной структуры в сельском хозяйстве. В странах с менее развитой экономикой этот процесс вылился в рас­формирование крупных предприятий и создание большого числа полунатуральных крестьянских хозяйств.

Так, в Болгарии действующие правовые нормы восстановления собственности на землю в прежних реальных границах обусловили дробление земельных участков, что при дорогой земле, неупорядоченности арендных отношений и рынка земли, недостаточном техническом уровне и отсутствии необходимого стартового капита­ла для организации фермерских хозяйств создало препятствия для концентрации землевладений оптимальных размеров и трудности в формировании производст­венных кооперативов частных земельных собственников, желающих получить зем­лю в едином массиве.

В более развитых государствах (Венгрия, Чехия, бывшая ГДР) формирование новых земельных отношений шло другим путем — с сохранением в основном круп­ных хозяйств и созданием системы долевого и иного вида участия в собственности с одновременным реформированием кооперативов. В целом задача состояла в сохра­нении эффективности производств крупных размеров и сочетании их с принципами частной собственности. Затруднения возникали лишь с возвращением экспропри­ированных земель бывшим владельцам из-за запутанных отношений собственности, недоказанности прав на нее, наличия претензий на одни и те же участки. Однако в этих странах удалось обойтись без дробления сельскохозяйственных угодий.

В Дании арендная плата за сельскохозяйственные угодья составляет 15,8... 15,9 % стоимости предполагаемого урожая; в Швеции — 7...9 % стоимости ежегодно реализуемой фермером продукции.

Одна из целей земельной реформы в Польше — создание земельного рынка. Для этого в 1990 г. был принят специальный закон, согласно которому землю можно было свободно продавать, в основном с аукциона, польским гражданам, а также иностранцам. Цены на землю, так же как и арендная плата за пользование земель­ными участками на условиях аренды, относительно невысоки. Но в стране мало крестьян, продающих свою землю. В целом земельный рынок в Польше характе­ризуется относительной неразвитостью.

Напротив, полная либерализация оборота земель при низкой окупаемости сельскохозяйственной продукции и высокой безработице в городах привела к даль­нейшему раздроблению земель крестьянских хозяйств. В последние годы заметно выросло число хозяйств площадью 1...2 га, которые не могут служить основой то­варного производства.

Несмотря на наличие в стране предприятий с несколькими тысячами гектаров, средняя площадь польского крестьянского хозяйства составляет примерно 7,5 га. Это в 6 раз меньше средней площади фермы в Дании и Франции (основных странах — производителях сельскохозяйственной продукции в Европейском союзе — ЕС), хотя площадь сель­скохозяйственных земель на одного жителя в них примерно такая же, как в Польше.

В таких условиях развивать конкурентоспособное на внутреннем (и тем более на международном) рынке сельскохозяйственное производство крайне трудно. По­чти 55 % крестьянских хозяйств Польши продают продукции меньше чем на 50 долл. в месяц, а около 60 тыс. хозяйств ничего не производят даже для собст­венных нужд. Нерентабельность производства на землях с невысокой продуктив­ностью привела к выводу из хозяйственного оборота более 9 % площади сельско­хозяйственных угодий в стране.

Все это вновь привлекло внимание польского государства к регулированию оборота сельскохозяйственных земель, предотвращения возможных спекуляций после допуска к польскому земельному рынку граждан стран ЕС, где пока средняя цена сельскохозяйственных земель в 7 раз больше польской. Представляет интерес также механизм расчетов за землю в Польше, который предусматривает, что покупатель земельного участка вносит единовременно 20 % общей стоимости при заключении договора о продаже, а оставшуюся часть выпла­чивает каждые полгода. Установлен порядок, согласно которому покупатель зе­мельного участка производит такие выплаты в течение 30 лет за угодья, приобре­тенные для создания нового хозяйства, и в течение 20 лет за угодья, приобретенные для расширения хозяйства.

Период начала выплат составляет: 6 лет для молодых крестьян либо для молодых семей; 5 лет для покупателей угодий без строений либо со строениями, требующими капитального ремонта; 3 года для всех остальных покупателей. Аграр­ное законодательство Польши предоставляет также льготы покупателям земельных участков — молодым семьям, которые вносят единовременную плату в размере 5 % стоимости земельного участка. Молодым крестьянином считается покупатель, ко­торому не исполнилось 35 лет, а молодой семьей — та, если одному из супругов не исполнилось 35 лет.

Таким образом, трансформационные процессы в аграрной сфере стран Цент­ральной и Восточной Европы обусловили в большинстве из них довольно высокий уровень приватизации сельскохозяйственных угодий уже к концу 1996 г. (от 66 % в Болгарии до 100 % в бывшей ГДР).

При нестабильном рынке сбыта земли и отсутствии денежных средств у потен­циальных покупателей в странах Центральной и Восточной Европы преобладаю­щее значение в обороте земли приобретает аренда, которая позволяет решить за­дачи по рационализации землепользования. Аренда в относительно короткие сроки наиболее простым способом может обеспечить оптимальное соотношение в хозяй­ствах земли, рабочей силы и производственных фондов; наделить землей недоста­точные хозяйства наиболее дешевым для них способом, активизировать земельный рынок.

26.Регулирование арендных отношений в зарубежных странах

В ряде стран государственное регулирование имеет цель: избежать формирования нежелательных моделей землевладения и землепользования, исходя из принципов структурной политики или необходимости создания благоприятных условий для семейных фермерских хозяйств. Например, если отец по причине преклонного возраста уже не может работать фермером, а сын не хочет заниматься фермерским хозяйством, то законодательство подавляющего большинства стран предусматривает продажу земли или как минимум передачу в аренду близлежащему фермеру. И срок аренды в таком случае достигает 49 лет, минимальный - от 10 лет.

Заинтересованность в регулировании земельного рынка вызвана стремлением создать такие модели землевладения и землепользования, которые бы способствовали эффективному использованию земельных угодий. С этой целью во многих странах проходит увеличение средних размеров хозяйств и консолидация земель. Это увеличение проводится, в числе прочего, и под эгидой государства, которое стремится к тому, чтобы хозяйствующие субъекты вели эффективное аграрное производство. Для этого осуществляется закрепление граждан на этих территориях, особенно в сельских и горных районах, выкуп мелких хозяйств для последующей перепродажи их более крупным. Такое укрупнение необходимо для создания эффективных коммерческих сельскохозяйственных организаций.

Как известно, во многих странах существует запрет на приобретение земель иностранными гражданами. Характер таких ограничений различен и определяется степенью экономического развития государства. Полный запрет на покупку сельскохозяйственных земель нерезидентами существует в Белоруссии, Чехии, Китае, Канаде, Болгарии и в некоторых штатах США. В таких странах, как Италия, Испания, Мексика и ряд других стран, существуют ограничения на покупку земли иностранцами в приграничных районах. В Швейцарии не существует подобных ограничений, однако процесс получения разрешения на покупку земли требует колоссальных усилий, что затрудняет иностранцам приобретать сельскохозяйственные земли в собственность.

В результате доля иностранных собственников земли в зарубежных государствах очень мала, что демонстрирует эффективность аграрной политики по сохранению земли за гражданами этих стран. Тем не менее там разрешается использование земли иностранными подданными на основе долгосрочной аренды. Аренда земли в развитых зарубежных странах в независимости от принадлежности арендатора к государству является важнейшим инструментом организации сельскохозяйственного производства.

Аренда сельскохозяйственной земли имеет свои преимущества, главным образом связанные с возможностью преодолеть временно высокий инвестиционный барьер, стоящий на пути у фермеров, не имеющих достаточных средств, но стремящихся вести фермерское хозяйство. Однако во многих странах Запада увеличилось число фермеров, совмещающих собственность на землю с ее арендой. Эта тенденция объясняется тем, что под воздействием факторов научно-технического прогресса и конкуренции фермеры стремятся расширить хозяйственную деятельность, что приводит к увеличению размеров ферм. В условиях сравнительно устойчивой системы землевладения и высоких цен на землю этого легче всего достигнуть за счет аренды дополнительных площадей.

Что касается роли государства в регулировании арендных отношений сельскохозяйственных земель, то меньшая степень вмешательства имеет место в Германии, Великобритании, Люксембурге, Греции, более высокая - во Франции, Испании, Италии, Португалии, Нидерландах, Бельгии. На сегодня наблюдается тенденция большего увеличения арендованных сельскохозяйственных площадей, чем земель обрабатываемых собственниками. Так, в США арендуется 40 % сельскохозяйственных земель, в странах Евросоюза - 48 %, в том числе в Бельгии, ФРГ и Франции свыше 60 %, в Люксембурге - 53 %, Швеции - 45,2 %, Нидерландах, Португалии и Великобритании - 30 % и более, в Дании, Греции, Испании, Италии, Австрии и Финляндии свыше 20 %, в Ирландии - 12,5 %. В законодательствах этих стран установлены минимальные сроки аренды. В Италии при аренде хозяйства целиком установлен минимальный срок - 15 лет. В Нидерландах в зависимости от района сроки равны 6 и 12 годам, в Люксембурге - 9 годам, в Португалии для арендаторов, использующих наемный труд, срок аренды земли равен 10 годам, а не использующих его - 2 годам.

Таким образом, опыт зарубежных стран в сфере арендных отношений показывает, что в вопросах аренды между странами наблюдается большое разнообразие, но везде государство контролирует арендные отношения, стремясь не ущемить в правах арендаторов, как более не защищенную сторону данных правоотношений, тем самым ставит на первое место интересы непосредственно сельскохозяйственного товаропроизводителя, а не собственника, сдающего ему землю в аренду.