Расторжение договора социального жилищного найма

По требованию наймодателя договор может быть расторгнут в случаях, указанных в законе. При этом нормы Гражданского кодекса (ст. 687) применяются согласно п.3 ст. 672 к договору социального найма жилого помещения только, если иное не предусмотрено жилищным законодательством.

Таким образом, по вопросам расторжения договора социального найма жилого помещения (выселения) приоритет перед ГК РФ имеют нормы жилищного законодательства (ст.ст. 83-91 ЖК РФ)

Жилищное законодательство предусматривает расторжение договора с предоставлением другого жилого помещения и без предоставления жилого помещения.

Выселение с предоставлением другого жилого помещения различается на выселение с предоставлением «другого благоустроенного» жилого помещения и выселение с предоставлением «другого жилого помещения».

Выселение с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения гарантирует сохранение отдельной квартиры и того количества комнат, которое было у семьи, обеспечение уровня благоустроенности, характерного для данного населенного пункта; предоставляемое жилое помещение должно быть не меньше прежнего, равнозначным по общей площади; не допускается при этом поселение в одну комнату лиц разного пола, кроме супругов. Этаж и район города не гарантируются

Такое выселение допускается, если жилое помещение подлежит сносу или признано непригодным для проживания, либо подлежит переводу в нежилое.

Выселение с предоставлением «другого помещения» не обеспечивает тот уровень благоустроенности, который наниматель и члены семьи имели, а гарантирует лишь предоставление жилого помещения в черте того же населенного пункта и соответствие его санитарным и техническим требованиям, в размере - по нормам общежития.

Такое выселение применяется со служебной жилой площади при прекращении трудовых отношений, если выселяемые включены законом в перечень лиц, которых нельзя выселить без предоставления жилого помещения (например, пенсионеров по старости, состоящих на учете в качестве нуждающихся в жилье и др. (п.2 ст. 103 ЖК РФ)).

Выселение с предоставлением «другого» помещения применяется также в случае длительного неплатежа (свыше шести месяцев) квартплаты по договору социального жилого найма. (ст. 90 ЖК РФ).Санкция же ст. 687 ГК о выселении без предоставления другого жилого помещения за невнесение нанимателем платы за шесть месяцев не применяется к договору социального жилищного найма, ибо эти отношения урегулированы жилищным законодательством и ст. 687 ГК в данном случае не действует (см. ст. 672 ГК).

Выселение без предоставления жилого помещения применяется в случаях указанных в законе (ст. 91 ЖК РФ): при разрушении или порче жилого помещения (суд может при этом предварительно предоставить разумный срок для устранения нарушений); при использовании жилого помещения не по назначению; при систематическом нарушении прав и интересов соседей; со служебной жилой площади при прекращении трудовых (служебных) отношений и при отсутствии льгот; граждане, лишенные родительских прав в случаях, указанных в п.2 ст. 90 ЖК РФ.

Выселения осуществляется на основании судебного решения.