Общие понятия

Договор купли – продажи широко используется в современном гражданском обороте. Согласно статьи 454 ГК, по договору купли – продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) другой стороне (покупателю), а получатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Договор продажи недвижимости выделяется в качестве самостоятельного вида по предмету, то есть продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. Договор купли – продажи недвижимости является консенсуальным, возмездным и взаимным (к консенсуальным относится договор, который считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям).

Понятие договора купли – продажи недвижимости базируется на общем определении купли – продажи, данном в ст. 454 ГК РФ, с учетом специальных норм о продажи недвижимости. Так, к договорам продажи недвижимости, заключенным на торгах, в том числе на публичных, применяются правила ст. 447-449 ГК, ст.54, 62, 63 Федерального закона от 21 июля 1997 года «Об исполнительном производстве». К договорам продажи недвижимости в процессе приватизации применяются нормы законодательства о приватизации.

Как и в любом договоре купли- продажи, предметом данного договора может быть лишь та недвижимость, которая обладает признаком оборотоспособности. Так в соответствии с действующим законодательством среди природных ресурсов оборотоспособностью обладает лишь некоторые виды земельных участков. Земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не могут быть представлены в частную собственность (п.2 ст.27 ЗК).

Несмотря на то, что предметом договора купли – продажи, следуя смыслу ст. 130 ГК РФ, является недвижимость как имущество в узком значении этого слова, т.е. как вещь, правила параграфа 7 главы 30 ГК применимы и к договорам купли – продажи доли, в праве общей собственности на недвижимость.

При продаже доли в праве собственности на недвижимость необходимо соблюдать правила, предусмотренные ст. 250 ГК о преимущественном праве покупки. Если имеются затруднения довести информацию о продаже до сведения надлежащих лиц из-за отсутствия и неизвестности места их пребывания, то свою обязанность сторона может выполнить, опубликовав сообщение в средствах массовой информации, определенных субъектами Федерации.

Сторонами договора продажи недвижимости могут быть право – дееспособные юридические и физические лица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации и муниципальные образования.

В качестве продавца, по общему правилу, выступает собственник недвижимого имущества или лицо, уполномоченное им в силу закона или договора. Государственные и муниципальные унитарные предприятия могут выступать продавцами недвижимости только с согласия собственника такого имущества и с соблюдением требований ст. ст. 294 – 298 ГК, ст. 18 ФЗ «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях». Кроме того, в постановлении Пленума ВАС РФ от 25 февраля 1998г. №8 отмечалось, поскольку закон устанавливает принципы специальной (целевой) правоспособности унитарных предприятий (ст. 49 ГК РФ), действия предприятия по распоряжению закрепленным за ним имуществом собственника должны быть обусловлены, прежде всего, задачами его уставной деятельности и целевым назначением предоставленного для выполнения этих задач имущества.

Наилучшим доказательством наличия прав будет служить подлинное свидетельство о государственной регистрации права собственности, выданное специальным органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимость. Когда лицо (правообладатель) продает имущество или иным образом распоряжается им, соответственно производится государственная регистрация права за новым собственником, а на оборотной стороне первоначального свидетельства делается отметка о прекращении права. Поэтому, если с первоначального свидетельства сразу после его выдачи была изготовлена копия, заверенная нотариусом, то сведения указанные в нем действительны были на момент изготовления копии, а к моменту продажи они могут устареть и продавец наименовать в копии свидетельства собственность давно не обладает, так как продал её буквально на следующий день после того, как зарегистрировал своё право.

Исследователи отмечают типичные способы достижения преступного результата при купле-продаже.

Так, между владельцем жилого помещения (потерпевшим) и покупателем (мошенником) официально оформляется договор купли-продажи, но расчет с продавцом, обещанный ему тет-а-тет после совершения всех формальностей, не производится. Или мошенник заключает с потерпевшим фиктивный договор купли-продажи жилья, якобы для получения кредита на реализацию совместного бизнеса и т.д.

Покупателями в договоре могут быть любые субъекты гражданского права, если законами об обороте отдельных объектов недвижимости не установлены ограничения. В соответствии с п.3 ст. 15 ЗК, иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях и иных установленных особо территориях РФ в соответствии с федеральными законами. Эти лица не могут выступать также и покупателями таких земельных участков.

При продаже жилых помещений на публичных торгах, в том числе в порядке обращения взыскания на арестованное имущество, продавцом имущества должника выступает специализированная организация, имеющая право совершать сделки с недвижимостью, с которой заключен договор о проведении публичных торгов.

Гражданский Кодекс представляет специальные требования к форме договора, В соответствии со ст. 550 ГК договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, Нотариальная форма не требуется.

Это означает, что стороны договора не могут оформить его путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, электронной или иной связи. В этом случае письменная форма договора будет считаться не соблюденной, что влечет недействительность договора как ничтожного.

Нотариальная форма купли-продажи недвижимости законом не предусмотрена. В то же время нотариальное удостоверение таких договоров не противоречит действующему законодательству, а с точки зрения экономической необходимости зачастую даже целесообразно. Это обусловлено, указывает О.Ю. Скворцов «тем, что, во-первых, в соответствии со ст. 16 Закона о госрегистрации прав на недвижимость договоры, не требующие нотариального удостоверения, но в соответствии с волеизъявлением сторон нотариально удостоверенные, проходят упрощенную процедуру государственной регистрации.

Во-вторых, частный нотариус, удостоверяющий сделку, несет ответственность всем своим имуществом за совершенное нотариальное действие (ст. 17 Основ законодательства РФ о нотариате)».[94]

Договор купли – продажи жилого помещения составляется в трех экземплярах, по одному для каждой из сторон и один экземпляр сдается в регистрационный орган для регистрации самого договора и прохода прав по нему. В регистрационный орган может быть предоставлена копия договора заверенная нотариально.

Если в процессе исполнения договора стороны договорятся об изменении его условий, то как справедливо отмечает И.В. Елисеев «такое соглашение совершается в той же форме, что и основной договор, т.е. в форме единого документа, подписанного сторонами». Он отмечает: «в п.1 ст. 452 ГК не определяется, подлежит ли государственной регистрации соглашение об изменении договора, если сам договор требует регистрации (ст. 558, 560 ГК). Хотя требование о государственной регистрации не следует относить к форме договора, тем не менее соглашение о изменении договора продажи недвижимости должны подчиняться тем же правилам (в том числе и о реорганизации), что и сам договор».[95]

Данную регистрацию не следует отождествлять с государственной регистрацией самого договора. Регистрации подлежит именно переход права собственности. В этой связи договор продажи недвижимого имущества признается заключенным с момента его подписания сторонами (п.1 ст. 433 ГК). Договор продажи недвижимости имеет юридическую силу и до государственной регистрации перехода права собственности на нее, он считается заключенным и может исполняться сторонами.

Следует иметь в виду, что многие риэлторские агентства оказывают услуги по сопровождению сделки за фиксированную цену. Однако необходимо обратить внимание, что с этим агентством заключается именно договор на сопровождение сделки, а не на проведение альтернативной сделки или продажи квартиры. В этом договоре должна быть указана цена такой услуги. Если агентство будет предлагать оформление купли – продажи, ссылаясь, что форма сопровождения сделки у них не разработана, такая настойчивость может оттолкнуть клиента от сотрудничества и он обратиться к другим риэлторам.

Покупатель, как собственник, вправе распорядиться приобретенной недвижимостью, даже не расплатившись с продавцом. Однако, совершение и регистрация дальнейших сделок возможно только при согласии продавца как залогодержателя (п. 1 ст. 37 Закона об ипотеке). Таким образом, после передачи недвижимого имущества покупателю, но до государственной регистрации, продавец не вправе им распоряжаться, поскольку оно служит предметом исполненного обязательства, возникшего из договора купли – продажи, а покупатель является его законным владельцем. В случае заключения нового договора об отчуждении ранее переданного покупателю имущества продавец несет ответственность за его неисполнение. В.В. Витрянский указывает, что «если стороны в договоре оговорят условие, что обязательства по передаче недвижимости и её оплате должны быть исполнены сторонами до государственной регистрации перехода права собственности, то каждая из заинтересованных сторон могут требовать их исполнение. Согласно п. 2 ст. 551 ГК исполнение договора продажи недвижимости до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. Заключенный и исполненный договор продажи недвижимости, отмечает он, пресекает право продавца в дальнейшем распоряжаться проданным объектом недвижимости, ибо, заключив договор на отчуждение недвижимого имущества и передав это имущество покупателю, продавец исчерпывает принадлежащие ему как собственнику правомочие распоряжения»[96].

При уклонении одной из сторон от государственной регистрации суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о такой регистрации перехода права собственности. Уклоняющаяся сторона должна возместить другой убытки, вызванные задержкой регистрации.

По соглашению сторон договор может быть нотариально удостоверен.