Вопрос 4. Содержание договора долевого участия

В соответствии с ФЗ №214 договор долевого участия подлежит обязательной государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Договор долевого участия признается действительным только при наличии следующих положений:

1) Определение подлежащего передачи конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией.

2) Срок передачи застройщиком дольщику объекта долевого строительства.

3) Цена договора, сроки и порядок ее уплаты.

4) Гарантийный срок объекта долевого строительства.

Под определением объекта долевого строительства понимается описание предмета договора в соответствии с его особенностями, позволяющими однозначно выделить этот объект из всех долей в многоквартирном жилом доме или ином объекте недвижимости.

При установлении цены договора допускается с согласия дольщика предусматривать последующее ее изменение (фиксируется в договоре). Оплата может производиться единовременно или частями, что также должно быть зафиксировано в договоре.

При единовременном платеже дольщик должен передать денежные средства в соответствии с установленным сроком. В случае отсутствия этого срока дольщик обязан выполнить свои обязательства по оплате в течение 3-х дней месяцев с момента подписания договора.

При оплате предмета договора частями допускается внесение денежных сумм по недельно, по месячно, ежегодно.

Срок передачи объекта дольщику устанавливается в соответствии с проектной документацией, и является единым для всех дольщиков независимо от времени заключения договора долевого участия.

Гарантия качества:

В договоре долевого участия должен быть указан гарантийный срок по объекту недвижимости не менее 5-ти лет. В течение этого срока застройщик обязан устранить или компенсировать убытки в связи с выявленными нарушениями качества строительства. При этом застройщиком устанавливаются два уровня нарушения качества выполненной продукции:

1) Объект признается пригодным для проживания, но имеет ряд эстетических недостатков;

2) Объект недвижимости признается не пригодным для предусмотренного договором использования, т.е. не соблюдены надежность, устойчивость конструкции или присутствует угроза здоровью граждан (токсичные материалы).

Законом №214 устанавливается залог в отношении земельного участка, предоставленного под строительство, объекта НЗС и нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома.

Право залога у дольщика наступает после регистрации договора долевого участия и до момента регистрации права собственности на переданный объект долевого участия.

Взыскание на предмет залога возможно в случаях: 1) отсутствия у застройщика действующего договора подряда; 2) прекращение фактического строительства объекта.