2015-02-18
516
Достаточно часто на практике для привлечения средств застройщики прибегают к:
- заключению предварительных договоров;
- использованию специальных счетов в банке;
- выдачи векселей;
- объединение средств граждан в ПИФы;
- объединение средств граждан в жилищные накопительные кооперативы;
- выпуск жилищных сертификатов.
Законными из них являются последние два.
1. Под предварительным договором понимается обязательство сторон заключить в будущем договор о передачи имущества, выполнение работ или иных услуг на определенных условиях установленных предварительным договором.
2. Данная схема (использованию специальных счетов в банке) предполагает привлечение средств дольщика путем открытия и перечисления им средств на счет в банке, как правило, депозитный. Однако, в соответствии с действующим законодательством распоряжаться таким счетом может только лицо его открывшее (дольщик), поэтому у застройщика доступа к этим средствам нет.
Это условие может работать, в том случае, если застройщик включен в холдинговую структуру, в которой присутствует собственный кредитный институт или между застройщиком и банком заключен льготный договор на кредитную лимитированную линию.
3. Вексель – это долговая ценная бумага, содержащая ничем не обусловленное обязательство векселедателя уплатить определенную денежную сумму в установленное время и в установленном месте.
Вексель является документом, устанавливающим только лишь денежное обязательство векселедателя получившего от векселедержателя в займы определенную денежную сумму на условиях ее возврата в определенный срок, т.е. у застройщика не может возникнуть обязательства о передачи какого-либо имущества, кроме как денежных средств.
Т.о., получается, что привлечение денежных средств граждан для строительства посредством передачи векселя является обычным договором займа и не может трактоваться как способ финансирования долевого строительства.
4. Создание паевого инвестиционного фонда. Целью создания ПИФов является передача пайщиками своих денежных средств или имущества в доверительное управление для его рационального использования и получения дивидендов от их использования.
Приобретение пайщиком какого-либо имущества за счет вложенных им в ПИФ денежных средств противоречит целям создания и деятельности ПИФов. Деятельность ПИФов, таким образом, направлена на работу с различными видами ценных бумаг, а не конкретными объектами инвестирования. Кроме того, законом ограничивается возможность ПИФов приобретать объекты инвестирования у своих аффелированных лиц.
Можно сделать вывод, что привлечение средств через ПИФы так же не является средством для финансирования долевого строительства.
5. Привлечение денежных средств посредством выпуска жилищных сертификатов.
Жилищный сертификат – это особый вид облигаций с индексируемой номинальной стоимостью удостоверяющая права его владельца на:
1) На приобретение квартиры (квартир) при условии приобретения пакета жилищных сертификатов необходимой стоимости и в соответствии с условиями эмиссии данных сертификатов;
2) На получение от эмитента по первому требованию индексируемой номинальной стоимости жилищного сертификата.
Жилищный сертификат удостоверяет внесение первым владельцем средств на строительство определенной общей площади жилья, размер которой не меняется в течение всего срока действия жилищных сертификатов.
Номинал жилищных сертификатов устанавливается в единицах общей площади, а также в денежном эквиваленте. Минимальный размер номинала не может быть менее 0,1м2 общей площади. Номинал в натуральном выражении не изменяется до окончания срока его обращения, а в денежном выражении индексируется со схемой индексации в проспекте эмиссии.
В качестве эмитента жилищных сертификатов выступают организации, зарегистрированные в РФ и имеющие права заказчика на строительство жилья, отведенный в установленном порядке земельный участок и проектную документацию.
Основными нормативно-правовыми актами, регулирующими оборот жилищных сертификатов, являются:
- ФЗ №39 «О рынке ценных бумаг» от 22.11.96г.;
- Указ президента РФ от 10.06.94г. №1182 «О выпуске и обращении жилищных сертификатов»;
- Постановление федеральной комиссии по ценным бумагам и фондовому рынку от 12.05.95г. №2 «О порядке выпуска, обращения и погашения жилищных сертификатов на территории РФ».
Жилищные сертификаты выпускаются в виде именных бездокументарных или документарных ценных бумаг на предъявителя, форма определяется в решении об эмиссии.
При выпуске жилищных сертификатов в документарной форме ценная бумага должна содержать реквизиты:
1) Наименование («Жилищный сертификат»);
2) Срок действия;
3) Размер общей площади жилья, оплаченный при приобретении одного ЖС (жилищного сертификата);
4) Общий объем эмиссии ЖС данной серии;
5) Схема индексации номинальной стоимости ЖС при его выкупе эмитентом;
6) Предварительные условия договора купли-продажи квартиры, которые обязуется заключить эмитент с собственником определенного количества ЖС и которые дают право на приобретение квартиры с определенными характеристиками;
7) Порядок согласования дополнительных и окончательных условий будущего договора купли-продажи квартиры;
8) Условия, дающие право владельцу сертификата заключить договор на покупку квартиры, в том числе:
- дата, когда ЖС может быть предъявлен эмитенту для заключения договора купли-продажи,
- минимальное количество ЖС, дающие право требовать заключения договора,
- срок передачи квартиры собственнику по ЖС;
9) Полное наименование банка контролирующего целевое использование привлеченных денежных средств.
Процедура эмиссии ЖС включает в себя следующие этапы:
1. Принятие решения о размещении ценных бумаг.
2. Утверждение решения о выпуске или дополнительном выпуске ценных бумаг.
3. Государственная регистрация выпуска ценных бумаг (сопровождается регистрацией проспекта эмиссии ценных бумаг).
4. Размещение ценных бумаг.
5. Государственная регистрация отчета об итогах выпуска ценных бумаг.
Проспект эмиссии ценных бумаг должен сдержать следующие сведения:
· Схема индексации номинальной стоимости.
· Основные потребительские характеристики объекта привлечения средств (место положения, оценка рыночной стоимости объекта).
· Данные о наличие выделенной площадки под строительство.
· ПСД.
· Подрядные организации, способные обеспечить предполагаемые сроки выполнения СМР.
· Данные экспертизы проекта строительства.
· Порядок оформления прав собственности на помещения при погашении ЖС.
· Информация об обязательствах, содержащиеся в договоре эмитента с поручителем или банком.
· Данные о поручителе или гаранте.
· Данные о банках и счетах, на которых эмитент хранит привлеченные средства от выпуска ЖС.
Эмитент использует средства, привлеченные от реализации ЖС в соответствии с их целевым назначением для покрытия следующих расходов:
1) На строительство объектов предусмотренных объектом эмиссии;
2) На организацию выпуска ЖС и их размещение;
3) На выкуп ЖС по требованию их владельцев по текущей индексированной номинальной стоимости;
4) На возмещение эмитенту расходов, понесенных им при строительстве объекта до размещения ЖС;
5) На эксплуатацию завершенного строительством объекта в период дооформления прав собственности на помещения их владельцами.
Погашение ЖС может проходить следующим образом:
1. Выкуп ЖС по индексированной номинальной стоимости у их владельцев в течение всего срока обращения ЖС.
2. Выкуп ЖС эмитентом в конце срока обращения ЖС.
3. Принятие пакета ЖС в счет оплаты договора купли-продажи на помещения в объекте финансирования.
4. Внесение ЖС как части оплаты помещений в объекте строительства (минимальный размер доли ЖС устанавливается в проспекте эмиссии и не может быть менее 30%).
5. Обмен ЖС на ЖС другой серии в соответствии с их номинальной стоимостью (по м2).
6. Привлечение средств граждан для финансирования жилья через жилищные накопительные кооперативы.
Для решения жилищной проблемы в настоящее время могут организовываться жилищные кооперативы, жилищно-строительные кооперативы, жилищно-накопительные кооперативы (ЖНК).
Жилищным или жилищно-строительным кооперативом называется потребительский кооператив, т.е. добровольное объединение граждан или юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме.
Члены таких кооперативов своими средствами участвуют в приобретении, строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирных домов. Членами могут стать граждане РФ с 16 лет. Количество членов кооператива ограничивается числом квартир в многоквартирном доме.
Жилищный накопительный кооператив – это потребительский кооператив, созданный как добровольное объединение граждан на основе членства в целях удовлетворения членов кооперативов жилыми помещениями путем объединения членами кооператива паевых взносов.
Членом ЖНК могут стать граждане РФ достигшие 16 лет.
Размер ЖНК определяется законодательно и объединяет не менее 50 членов, но не более 5000.
Деятельность ЖНК направлена на:
1) Приобретение жилых помещений;
2) Вложение средств его членов в строительство жилых помещений в качестве застройщика или дольщика;
3) Привлечение денежных заемных средств для осуществления предыдущих видов деятельности.
