Сущность и особенности рынка недвижимости

Недвижимость – финансовая категория, форма капитала, приносящая доход в будущем.

Рынок недвижимости – это определенный набор механизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами объектов недвижимости. Рынок недвижимости является частью финансового рынка.

Особенности рынка недвижимости:

• Все сделки и операции подлежат регистрации

• Рынок локализован, так как его объекты недвижимы и повержены воздействию окружающей среды.

• Объекты недвижимости дифференцированы, то есть не существует двух абсолютно одинаковых объектов.

• Сделки регулируются различными законами, осуществляются в различных климатических и экономических условиях.

• Рынок сегментирован:

- по функциональному назначению объектов и экон. содержанию: р-к жилья, р-к недвижимости промышленного назначения, р-к с/х назначения, р-к коммерческой недвижимости.

- по географическому признаку: муниципальный, региональный, национальный и мировой.

- по цене и качеству продукта;

- по инвестиционной мотивации:

- по типу прав собственности на недвижимость: неогранич. право собственности, права на недра, на аренду; огранич-ые права собственности по времени, совладение – такая правовая форма собственности, когда объект недвижимости подразделяется на объекты индивидуального пользования и объекты совместного пользования.

Структура рынка недвижимости.

• Рынок товаров: рынок жилья, рынок земли, рынок нежилых помещений.

• Рынок работ: строительство, реконструкция.

• Рынок услуг: посредничество, оценка, маркетинг.

77. Основные этапы оценки недвижимости МПСАП.

МПСАП – метод оценки рыночной стоимости недвижимости, исходя из данных о недавних продажах.

1этап – выявление недавних продаж сопоставимых объектов на соответствующем рынке. Оценщик должен ответить на след.вопросы:

1.В той ли рыночной зоне находятся сопоставимые объекты, что и оцениваемый объект.

• Он должен убедиться, что они одного и того же возраста и величины.

• Оценщик должен убедиться, сравниваемые объекты предоставляют одни и те же удобства.

• Он должен определить насколько во время продажи сопоставимых объектов экономические условия (включая условия финансирования) были схожи с условиями продажи оцениваемой собственности.

2 этап – проверка инфо о сделках:

• Данные, собранные о проданных сравниваемых объектах должны быть предоставлены одному из участников сделки или уполномоченному агенту

• Продажная цена должна соответствовать сделке «на расстоянии вытянутой руки»(ни одна из сторон не находится в затруднительных обстоятельствах)

• Оценщик должен убедиться, что сделка не является рискованной.

Выделяют 2 группы риска:

1)подозрительные сделки.

2) Сделки, которые должны отвергаться - продажа имущества умерших лиц

3 этап – внесение поправок с учетом различий м/у оцениваемым и каждым из сопоставимых объектов:

Чтобы определить, за сколько она может быть продана, если бы обладала теми же основными характеристиками, что и оцениваемый объект.

Поправки бывают 3-х основных форм:

• Долларовые поправки.

• Процентные.

• Общая группировка.

Одним из способов внесения поправок является метод парных продаж. Парными продажами называют продажи 2-х объектов, которые почти идентичны за исключением одной черты, на которую оценщик делает поправку.