2015-02-24
361
Под капитализацией дохода понимается получение текущей стоимости будущих выгод от владения недвижимым имуществом. В рамках данного метода стоимость объекта недвижимости определяется по следующей формуле:
Стоимость недвижимости = ЧОД (чист.операц. доход) / СК (ставка капитализации)
Чистый операционный доход рассчитывается как устойчивая величина ожидаемого чистого годового дохода, полученного от оцениваемого имущества после вычета всех расходов и резервов, но до обслуживания долга по ипотечному кредиту и до учета амортизационных отчислений.
Алгоритм решения:
1. определяем ПВД(потенциальный валовый доход); ПВД = количество квартир*месячная арендная плата * 12 месяцев
2. определяем ДВД(действительный валовой доход); ДВД = ПВД – потери от недоиспользования + прочие доходы
3. ЧОД(чистый операционный доход) = ДВД – расходы – резервы.
В сфере недвижимости расходы подразделяется на:
1Постоянные расходы – это расходы, которые не зависят от степени загруженности оборота недвижимости.
|
|
|
2Операционные расходы – традиционные расходы на содержание недвижимости, на предоставление услуг арендаторам и на поддержку устойчивого потока доходов.
Под резервом понимаются ежегодное откладывание определенной денежной суммы на д/с расходы, т.е. к резервам относятся расходы на такие элементы зданий и сооруж-ий, срок службы которых меньше срока экономической жизни здания.
Для определения общей ставки капитализации (R) необходимо найти 2 показателя:
1 Ri – ипотечная постоянная - это отношение ежегодных выплат по обслуживанию ипотечного долга к основной сумме ипотечной ссуды;
2 Rs – ставка капитализации на собственный капитал – это отношение денежных поступлений до вычета налогов к ∑-е вложенных собственных средств.
Технология оценки стоимости недвижимости затратным методом.
