Затратный подход к оценке недвижимости

Сущность затратного подхода

В затратном подходе предполагается, что затраты, необходимые для создания оцениваемого объекта недвижимости в его суще­ствующем состоянии или воспроизведения его потребительских свойств, соответствуют рыночной стоимости этого объекта. Такое предположение психологически оправдано, так как типичный покупатель вряд ли пожелает платить за объект не­движимости больше того, что может стоить приобретение рав­ноценного земельного участка и создание на нем улучшений (зданий, сооружений) аналогичной полезности.

Например, если в оцениваемом здании имеется постоянно затопляемый и никогда не используемый подвал – неизбежный источник сырости, то затраты на его устройство также должны быть учтены в восстановительной стоимости этого здания. Под восстановительной стоимостью подразумевается стоимость строительства оцениваемого объекта недвижимости (в текущих ценах) как нового, без учета износа и соотнесения к дате оценки.

Стоимость замещения выражает в денежной форме издержки воспроизведения улучшений, имеющих ту же функциональную пригодность, что и оцениваемый объект, с использованием со­временных стандартов, материалов и дизайна в текущих ценах на инвестиционные ресурсы. В стоимости замещения не будут отражены затраты по строительству указанного выше подвала, поскольку они не воссоздают современные потребительские свойства объекта.

С позиций потенциального покупателя оценка улучшений по стоимости замещения представляется более мотивированной, чем по восстановительной стоимости. Но при этом оценщик рискует определить стоимость строительства здания, отличного от оцениваемого, что зачастую противоречит целям оценки. Исходя из них на практике чаще отдают предпочтение учету затрат на воссоздание копии оцениваемого здания или сооруже­ния. Однако граница между восстановительной стоимостью объекта и стоимостью его замещения всегда условна, и оцен­щику в каждом конкретном случае приходится решать вопрос о выборе того или иного вида стоимостной оценки в зависимости от условий применения затратного метода.