Характеристика схем территориального зонирования городов

20. Закономерность Кларка. Определение цены земли. Факторы, формирующие цену городской земли.

2 вопроса в одном!!

Территориальное развитие городов имеет несколько узнаваемых схем, к которым относятся:

– концентрическая;

– секторная;

– многоядерная.

В этих моделях выделяют центр города, жилые и деловые кварталы, промышленные зоны … и т.д.

Хаггет, например, показывает обобщенные примеры прообразов схем развития современного «западного» города: концентрической (Е. Барджес), секторной (X.Хойт), и многоядерной (Ч. Гаррис, Э. Ульман). По Берджесу, город можно представить в виде совокупности концентрических зон вокруг городского центра, каждая из которых несет определенную функциональную нагрузку. В радиальной модели Хойта монофункциональные зоны имеют вид секторов. Харрис и Аллман рассмотрели случай, когда в городе сформировалось сразу несколько центров активности.

Эти схемы выявлены не на основе плотности расселения, а по распределению цен на землю в городах. В этих схемах описывалась территориальная структура городов и выделялись типы городских районов (деловые, жилые, промышленные) разного уровня в зависимости от конкретных условий. Из этих моделей наиболее универсальный, обобщенный характер имеет концентрическая модель, а остальные (их число можно было бы увеличить) следует рассматривать как ее конкретизации. Дифференциация территории города на структурные зоны, обладающие разной ценностью и характеризующиеся разными типологическими особенностями, –свойство всех городов мира.

Схема определяется длительностью периода интенсивного развития, возрастом города, непрерывностью (или неравномерностью) развития во времени. Секторное развитие связано сегодня как правило с предложениями архитекторов для молодых городов, многоядерное - для старых, протяженных или вобравших в себя соседние элементы агломерации. Концентрическая система соответствует старому городу, прошедшему неоднократную структурную перестройку, но остающемуся каждый раз региональной столицей.

Для нашей страны после строительства на пустом месте Санкт-Петербурга стала характерной открытая планировка с наращиванием по мере надобности новые многолучевые (обычно восьми-лучевые, вблизи реки пяти-лучевые) центры, с какой-либо доминантой – ориентиром, Эти становятся новыми «антиядрами» в многоядерной схеме городского развития.

Перцик[4]отмечает разнообразие концепций развития планировочной структуры больших городов и городских агломераций, разработанных в нашей стране и за рубежом.

Важнейшие из них следующие:

1. Поясное зонирование – создание вокруг города зеленого пояса, ограничивающего возрастание городской застройки. За пределами зеленого пояса проектируется кольцо городов-спутников с собственной градообразующей базой. Эта концепция последовательно сформулиро­вана в районной планировке Большого Лондона, а затем повторена в ряде крупных проектов, разработанных для Токио, Парижа и др.

2. Секторное развитие – расширение города вдоль сходящихся к нему радиальных направлений, как это предусматривалось в "пальцеобразное плане" Большого Копенгагена, либо развитие вдоль этих направлений цепочек городов-спутников, как это намечалось в "плане 2000 г." Большого Вашингтона, первоначальной схеме планировки Большого Гамбурга, При этом в секторах между радиальными направлениями застройки сохраняются зеленые клинья.

3. Параллельный город – создание большого города рядом с основным для воссоздания в параллельном городе таких же условий "общественной среды"; впервые предложена в одном из проектов Парижской агломерации, в котором предлагалось создать "параллельный Париж" с населением 2 млн. человек; проект вызвал серию подражаний — проекты "параллельных" Лиона, Марселя, Токио и др.

4. Направленное развитие вдоль одной или нескольких специально избранных осей. Наиболее четко эта концепция сформулирована в проекте развития Парижского района, в котором предусматривалось развитие Парижской агломерации вдоль "национальной оси" Франции – р. Сена.

Анализ различных планировочных стратегий показывает, что концепция развития вдоль главной оси в сочетании с секторным развитием получила особенно широкое применение: в проектах развития агломераций Парижа (ось вдоль р. Сены), Лондона (семь "коридоров роста" с подчеркнутым значением направлений в сторону Ла-Манша, в том числе в связи со строительством тоннеля под проливом), Копенгагена (юго-западное направление), Варшавы (развитие по оси р. Вислы в сторону Модлина), Гамбурга (развитие вдоль р. Эльбы), Ханоя (вдоль р. Хонгха), Стокгольма (западное направление). В тех случаях, когда природные условия и начертание транспортной сети (Будапешт) или отсутствие ясно выраженной оси (Вашингтон) не оправдывают применения этой концепции, преобладающее значение приобретает вариант секторного развития.

Содержание теории “волн городского роста”не исчерпывается описанием действия механизмов рыночной экономики - оно отражает общий характер распространения городских процессов в ходе территориального расширения города. Эти процессы связаны с поддержанием определенного соответствия между достаточно высокой транспортной доступностью и степенью освоенности территории; они формируют динамическую картину пространственного распределения плотности населения.

Эволюция городского центра связана с действием двух противоположных факторов или сил городского развития – центробежной и центростремительной. Первая стремится переместить активность из центра на периферию, вторая - удержать некоторые виды активности в центре и привлечь туда новые. Этим и определяется, с одной стороны, формирование многоядерной системы городского центра, с другой стороны, - устойчивое доминирование центрального делового района.

Имеются многочисленные модели, целью которых является выявление количественных показателей пространственной неравномерности распределения населения, цен на землю и т.д. Одна из наиболее известных моделей описывает плотность населения в городе экспоненциально убывающей с удалением от центра города (закономерность Кларка):

ρ(x) = C_e – aX_i, где

ρ – плотность населения;

х – конкретное место в городе;

Хi – расстояние до этого места;

Се, а – расчетные постоянные для каждого города (время в пути, вид транспорта)

Однако неоднородность функционального использования земель, транспортных условий приводит к отклонениям распределения плотности населения от этой модели. Если в качестве меры расстояния использовать не геометрическое расстояние до центра, а время его достижения, то она будет лучше соответствовать начальному распределению плотности населения в городе и учитывать более сосредоточенное расселение вдоль радиальных магистралей.

В западных городах в центре города распределение населения в ночное время часто имеет «воронку» – место расположения деловой, биржево-банковской зоны – «сити»[5], что изображено на рис.11

Рисунок 11 – Плотность населения в городе в дневное и ночное время

При любой модели (концентрической, многоядерной, секторной) предприятия в городе стремятся выбрать такой пункт размещения, который бы гарантировал им наименьшие транспортные издержки. Так, если рынок сбыта предприятия находится в центре города, то и предприятие будет стремиться располагаться в центре. Так как центр города небольшой, а концентрация различных фирм высокая, то земельная рента в центре также достаточно высока, а это означает и высокую стоимость самой земли.

Р –цена земли

R – рента

r – банковский процент

П – прибыль

C – неземельные издержки

t -

Xi – расстояние до рынка сбыта.

Q – объем перевозок.

Так как цена земли в центре довольно высокая этажность зданий в центре растет. По мере удаления от центра плотность застройки уменьшается, этажность сокращается, т.к. земельная рента и цена земли уменьшаются.

Рынок земли подчинен рынкам городской недвижимости и в зависимости от уровня рентабельности какой-либо участок земли может быть использован для постройки здания офисного типа, либо промышленного комплекса, торгового центра, жилого дома и др.

Выделяют факторы, формирующие цену городской земли, к которым относятся:

1. Факторы общей экономической конъюнктуры города, т.е. привлекательность города, как места приложения сил.

2. Факторы местоположения участка на территории города, например, относительно центра.

3. Локальные факторы, учитывающие природные и социально-культурные особенности участка, а также окружающей его территории и связь с ближайшими центрами обслуживания.

Выделяется достаточно устойчивая иерархия видов обслуживания:

– транспортная доступность.

–наличие торговых точек.

–наличие школ, детских садов, площадок.

– наличие скверов и парков.

– другие виды социального обслуживания (аптеки, почты и др.)

Для адекватной оценки земель и земельной ренты с каждого участка земли на территории города необходимо точно определить его местоположение, исходя из определенных параметров (например, близости к центру городу).

При этом необходимо понимать, что существует понятие реальных границ города, которые определяются размахом ежедневных маятниковых миграций. В свою очередь маятниковая миграция – это трудовые и социально бытовые поездки жителей пригородных зон.