Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации

3. При включении соглашения об ипотеке в кредитный или иной договор, содержащий обеспеченное ипотекой обязательство, в отношении формы и государственной регистрации этого договора должны быть соблюдены требования, установленные для договора об ипотеке.

В нашем случае договор еще не заключен, т.к. гос. регистрация еще не проедена!

Однако, его условия сформулированы неверно, а именно условие о предмете залога, т.к. не может быть предметом залога земельный участок, принадлежащий лицу на праве постоянного бессрочного пользования:

ст. 5, Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 21.07.2014) "Об ипотеке (залоге недвижимости)":

Статья 5. Имущество, которое может быть предметом ипотеки

1. По договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе:

1) земельные участки, за исключением земельных участков, указанных в статье 63 настоящего Федерального закона;

2) предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;

Здания, в том числе жилые дома и иные строения, и сооружения, непосредственно связанные с землей, могут быть предметом ипотеки при условии соблюдения правил статьи 69 настоящего Федерального закона.

Статья 63. Земельные участки, не подлежащие ипотеке

1. Ипотека земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в соответствии с настоящим Федеральным законом не допускается, за исключением земельных участков, указанных в пункте 1 статьи 62.1 настоящего Федерального закона (Статья 62.1. Ипотека земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена

1. Предметом залога по договору об ипотеке могут быть земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, если такие земельные участки предназначены для жилищного строительства или для комплексного освоения в целях жилищного строительства и передаются в обеспечение возврата кредита, предоставленного кредитной организацией на обустройство данных земельных участков посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры.)

Статья 69. Ипотека предприятий, зданий или сооружений с земельным участком, на котором они находятся

Ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение.

На принадлежащее залогодателю право постоянного пользования земельным участком, на котором находится предприятие, здание или сооружение, право залога не распространяется. При обращении взыскания на такое предприятие, здание или сооружение лицо, которое приобретает это имущество в собственность, приобретает право пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник (залогодатель) недвижимого имущества.

+ из Земельного кодекса (примерно то же самое):

Статья 20. Постоянное (бессрочное) пользование земельными участками

1. В постоянное (бессрочное) пользование земельные участки предоставляются государственным и муниципальным учреждениям, казенным предприятиям, центрам исторического наследия президентов Российской Федерации, прекративших исполнение своих полномочий, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления.

4. Граждане или юридические лица, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе распоряжаться этими земельными участками, за исключением предоставления служебных наделов, предусмотренных пунктом 2 статьи 24 настоящего Кодекса.

+ из ГК:

Статья 267. Распоряжение земельным участком, находящимся в пожизненном наследуемом владении

Распоряжение земельным участком, находящимся в пожизненном наследуемом владении, не допускается, за исключением случая перехода права на земельный участок по наследству.

Таким образом, исходя из представленных статей предметом ипотеки могло быть только адм.здание, но никак не зем.участок!

2) Идем далее, как было отмечено выше договор об ипотеки требует гос.регистрации!

Но юр.лицо у нас уклоняется от нее!

Согласно ГК РФ:

Статья 165. Последствия уклонения от нотариального удостоверения или государственной регистрации сделки

2. Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

НО!!!! Во-первых,

В нашем случае Суд не вынесет решение о регистрации сделки, т.к. предмет предполагаемого залога отчужден!!!

Во-вторых, даже если бы ЗАО не уклонялось от гос.регистрации, все равно регистрирующий орган такую регистрацию бы не произвел!!! Отказал бы!!!:

ст. 29, Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 29.12.2014) "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним":

Статья 29. Государственная регистрация ипотеки

1. Государственная регистрация ипотеки проводится на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя либо нотариуса, удостоверившего договор об ипотеке или договор, влекущий за собой возникновение ипотеки в силу закона, после государственной регистрации вещных прав залогодателя на соответствующее недвижимое имущество или права, являющегося предметом ипотеки.

К указанному заявлению прилагается договор об ипотеке или договор, влекущий возникновение ипотеки в силу закона, вместе с указанными в таком договоре документами.

2. В государственной регистрации ипотеки может быть отказано в случаях, если ипотека указанного в договоре недвижимого имущества не допускается в соответствии с законодательством Российской Федерации и если содержание договора об ипотеке или прилагаемых к нему необходимых документов не соответствует требованиям государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Выше уже были приведены нормы, подтверждающие, что ипотека, предмет которой земельный участком, находящимся в пожизненном наследуемом владении, не допускается!

Короче говоря, банк выбрал неправильный способ защиты!
(И вообще все как-то было сделано неправильно ….)

Но что теперь делать банку?!

Требовать зарегистрировать договор ипотеки он не может …как тогда быть?

Есть такой вариант:

Если в кредитном договоре Банка с ЗАО было оговорено, что этот договор будет обеспечен залогом недвижимого имущества, то тогда Банк может (если захочет, конечно) требовать расторжения кредитного договора по 450 ст.ГК РФ:

Статья 450. Основания изменения и расторжения договора

2. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

"Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 05.05.2014)

Что тут можно сказать, вполне возможно, что для Банка условие о залоге является существенным, и если бы его не было, то и кредитный договор Банк заключать бы не стал ….а тут раз, и ЗАО отказывается по сути от залога (т.е. как бы существенно тем самым нарушает договор)! Договор становится более «уязвимым» и для Банка более рискованным.

+ к этому банк может потребовать возмещения убытков, если таковые возникли …

Если же в кредитном договоре о залоге речи вообще не идет, то тогда, получается, тот факт, что договор об ипотеке не был заключен, не влияет на основной договор!

или же может