Экономическая сущность объекта недвижимости

Недвижимая вещь, характеризуемая набором свойств, способных обеспечить удовлетворение каких-либо потребностей человека, обладает полезностью и признается потребительским благом.

Недвижимость как благо создается природой (земля) или человеком (улучшения). В первом случае - иногда, а во втором – всегда благо оказывается количественно ограниченным и тогда оно называется экономическим благом.

Недвижимость как экономическое благо способна удовлетворять материальные потребности человека и общества (среда безопасного обитания, средства производства предметов потребления) и создавать чувство гордости собственника, а природные красоты, исторически ценные здания и произведения архитектуры могут удовлетворять также и нематериальные - эстетические потребности человека.

Недвижимость как экономическое благо выполняет функции:

- предмета потребления - ресурса для личного использования (жилая недвижимость, включая приусадебный земельный участок или садоводство) или для выполнения государственных, общественно-значимых и социальных функций (недвижимость сферы образования, медицины, обороны, государственного управления);

- реального актива – фактора производства – ресурса для производства товаров и услуг с целью получения прибыли (коммерческая, в том числе производственная недвижимость);

- товара, произведенного

Ø для обмена на предметы потребления (в том числе посредством денег),

Ø для последующей спекулятивной перепродажи с прибылью (земельные участки),

Ø средства обеспечения финансовых инструментов (долговых обязательств - с возможностью реализации объекта как товара);

- финансового актива – капитала в вещной форме, приносящего прибыль от сдачи в аренду с последующей выгодной перепродажей (коммерческая недвижимость).

Т.о. ценность объектов недвижимости, выполняющих функции предмета потребления и реального актива, определяется набором свойств физических и юридических компонентов объекта, а ценность объектов, используемых в качестве товара или финансового актива, определяется особенностями, отличающими их от других типов товара или капитала.

Особенности недвижимости как товара:

- неперемещаемость объекта в пространстве ограничивает возможности реализации сделки только параметрами регионального рынка;

- уникальность объектов - вследствие неповторимости комбинации весьма большого числа характерных признаков (абсолютные аналоги отсутствуют) – приводит к уникальности каждой сделки на рынке недвижимости;

- долговечность объекта обеспечивает присутствие его на рынке в качестве составной части предложения (скрытого или явного)в течение длительного времени при любых колебаниях конъюнктуры;

- ограниченность земельных ресурсов и длительность создания улучшений приводят к относительно низкой эластичности предложения этого товара и к следующим из этого особенностям рыночного ценообразования;

- низкая ликвидность приводитк существенному удлинению времени экспозиции при продаже недвижимости по рыночным ценам;

- сложность структуры объекта с возможностью вариаций совокупности физических и юридических свойств, в сочетании с высокой сложностью рыночных процессов вынуждает участников сделок нести высокие трансакционные издержки при подготовке и реализации сделок.

Особенности недвижимости как финансового актива:

- неоднородность актива, связанная с неоднородностью экономических характеристик объектов в совокупности последних (из-за уникальности каждого объекта) существенно усложняет проблемы управления портфелем недвижимости;

- слабая зависимость доходности недвижимости от доходности других активов позволяет рассматривать недвижимость в качестве альтернативы при выборе направлений портфельных инвестиций;

- относительная стабильность поступления доходов от эксплуатации объекта, обеспечиваемая долгосрочностью договоров аренды и следованием изменения доходов за инфляционным изменением цен, облегчает экономические прогнозы и управление экономическими рисками;

- неисчерпаемость земли и долговечность строений вместе с непреходящей потребительской ценностью недвижимости обеспечивают высокий уровень гарантий сохранности инвестируемых средств в сравнении с другими видами финансовых активов;

- необходимость высокого уровня стартовых инвестиций для приобретения или (и) развития объекта - при требуемом уровне самостоятельности в доходной эксплуатации - существенно сужает круг потенциальных пользователей этим видом актива;

- необходимость в высокопрофессиональном управлении объектами вследствие высокой степени сложности их структуры и системы обеспечения их функционирования приводит к необходимости вовлечения в процесс извлечения прибыли не только брокерских, но и управляющих компаний;

- низкая ликвидность и высокие трансакционные издержки для данного актива в сравнении с ценными бумагами снижает его привлекательность при реализации спекулятивных операций.

В разрезе рассмотрения объекта недвижимости как блага и как источник дохода определение недвижимости как экономической категории будет следующим – это материальный актив, стоимостной эквивалент которого определяется эффективностью его использования в качестве экономического блага, товара или источника дохода.