Рынок недвижимости как и рынок капитала развивается циклически, проходя ряд этапов: кризис, депрессия, оживление, подъем, кризис (рис.1).
Рисунок 1. Фазы развития рынка капитала, рынка жилой и доходной недвижимости.
Пояснение к графику:
Рынок капитала как и промышленный рынок в ходе своего развития последовательно проходит следующие 4 этапа:
Кризис -образуется избыток товаров и услуг на рынке, не востребованных потребителями. При этом производить новые товары и услуги не выгодно, т.к. при повышенном предложении и низком спросе на рынке или же просто насыщении рынка снижается равновесие цена спрос-предложение, вплоть до себестоимости продукции.
В условие кризиса становиться невыгодным расширение производства, открытие новых предприятий -меньше привлекается заемный капитал(кредиты, ссуды),падают в цене ценные бумаги предприятия, снижаются или прекращаются выплаты дивидендов, т.к ссуды и кредиты не нужны, сильно падает ставка по вкладу в банке.
Однако, во время кризиса особенно остро становится вопрос сохранения накопленного капитала и сбережений в виде денежных средств. Единственным способом сохранения стоимости является вложение средств в недвижимость(существует альтернативный способ, «драгоценные металлы»,но не всегда доступный и часто проигрышный.
|
|
Оборачиваемость капитала на рынке обеспечивает более «длинные»деньги, вложенные в недвижимость.
Фаза кризиса продолжается от 2- 4 лет.
2) Фаза депрессий. Спрос на рынке перестает падать. Безработица перестает расти. Товарный избыток в силу сокращения объемов производства очень медленно начинает снижаться. Доходы населения стабильно низки.
Люди находят альтернативные источники существования. В эту фазу инвестиции в недвижимость служат катализатором наступления фазы оживления. (создаются рабочие места-строители размещают заказы на производство строительных материалов)
Инвестиции в рынок недвижимости имеют нарастающую тенденцию, как лучшее средство сохранения стоимости денег.
3) Фаза оживления. Товарные запасы практически достигают точки соответствия с потребительскими запросами. Безработица начинает снижать ся:
-за счет альтернативных источников дохода
-за счет развитой строительной и инфраструктурной индустрии.
Платежеспособный спрос на рынке вызывает:
-вновь созданные рабочие места
Увеличение платежеспособного спроса и расширение призводства товаров вызывает нарастающий интерес к инвестициям в промышленность,т.к. они начинают приносить доход (пока не высокий)
Инвестиции в строительную сферу наибольшие.
4) Фаза роста. Количество рабочих мест быстро увеличивается. Платежеспособный спрос растет, снижается привлекательност инвестиций в строительную сферу из-за увеличения доходности «коротких денег», инвестируемых в торговлю и промышленность. К середине фазы роста возникает эффект переинвестирования на рынке недвижимости и сваливания рынка в кризис недвижимости.
|
|
Явление переинвестирования (избыточного инвестирования) на рынке недвижимости.
Инвестиции в рынок недвижимости носят долговременный характер.
«Длинные деньги» имеют большой срок оборачиваемости, приносят более высокий уровень дохода, что на более поздних этапах вызывает растущий приток инвестиций, которые через 5,6-10 лет принесут гораздо меньший доход инвесторам вследствии кризиса перепроизводства на рынке недвижимости, а следующей волне инвесторов даже убыток.
Рынок недвижимости начнет сваливание в кризис.
Оживление рынка недвижимости и этапы его расширения.
Рынок недвижимости развивается циклически и от депрессии (практически полного отсутствия инвестиций в сферу недвижимости до максимального рассвета инвестиционной активности, которая в последствии приводит к переинвестированию и сваливанию в кризис) проходят в 4 этапа:
1 этап: Начинается с начала кризиса промышленных инвестиций -платежеспособность населения очень низкая. Инвесторами выступают отдельные состоятельные заказчики, инвестируя средства в строительство отдельных частных домов и коттеджей.
Подобных инвесторов очень мало интересует рентная эффективность недвижимости.
2 этап. На этом этапе начинается более массовое строительство многоквартирных домов. В отдельных регионах оно только появляется, начинается строительство и офисных зданий.
В отличие от 1-го этапа, где действителен исключительно частный капитал, на 2-ом этапе инвестируется дополнительно к частному капиталу доходы, полученные от 1-ого этапа.
На этом этапе начинает преобладать интерес к рентной эффективности строительства, появляется большое число заказов на строительство и возведение мелкодоходных зданий и сооружений(маленькие магазинчики,павильончики и другие заведения)
3 этап. Строительство доходных объектов.Активно строятся многоквартирные дома.офисы и торговые центры.Инвестиции на это строительство получаются смешанным путем.Работает,в большей части,смешанный капитал (доход,полученный в предыдущие периоды,частные инвестиции)и впервые появляется заемный капитал.
На первое место выходят исключительно показатели рентной доходности объектов.
4 этап. Этап промышленного инвестирования капитала. Здесь этап возможен только в условиях сниженного риска, в таких условиях инвесторы начинают пользоваться «длинными» деньгами, т.е долговременными инвестициями. Срок окупаемости этих инвестиций составляет 15-20 и более лет.Так же начинается строительство объектов со сверх долгой окупаемостью-автодороги, объекты коммуникаций, благоустройства территорий.
Выводы.
Таким образом оживление рынка недвижимости осуществляется за счет частного капитала.В последствии смешанный капитал(короткие деньги).К 3 этапу: смешанный +заемный капитал(средней длины деньги)и на 4 этапе промышленное инвестирование -заемные деньги, длинные деньги.
Факторы цикличных колебаний рынка недвижимости и рынка капитала.
Различные отрасли экономики в мире в различной степени реагируют на прохождение фаз экономического цикла.
В России все отрасли(за исключением энергоэкспортных),реагируют одинаково остро. Сходные отрасли на прохождении экономических фаз реагируют так же различно в зависимости от состояния региона,в котором они находятся.
Данные о состоянии и перспективе региона можно получить из первичных и вторичных источников рассматривается:
|
|
1. Предложения новых объектов недвижимости (в каждом из сегментов)
2. Норма свободных объектов
3. Данные по продажам,которые сопостовляются периодам и сегментам рынка.
4. Уровень занятости населения(косвенный показатель)
5. Важным показателем является коэффициент емкости рынка.Он рассчитывается как отношение объектов,сданных в аренду,к количеству объектов,предлогаемых в сдачу в аренду.
Кемк.= Nсд.ар. / Nпр.сд.ар.
6. Коэффициент обновления объектов рассчитывается как отношение числа (площади) объектов выбывших из эксплуатации к числу (площади) объектов введенных в эксплуатацию.
Kобн. = Nвыб. / Nввед.
Поведение рынка доходной недвижимости при прохождении фаз экономического цикла.
Р ынок доходной недвижимости имеет двухстороннее поведение:с одной стороны недвижимость может рассматриваться как средство сохранения стоимости денег; с другой стороны недвижимость рассматривается как источник дохода-такая двоякость и определяет поведение рынка доходной недвижимости. Так при сваливании рынка капитала в кризис,рынок доходной недвижимости так же реагирует сваливанием по активности инвестирования, но несколько замедленно. Замедленная реакция (сдвиг примерно на 1/4-1/2 фазы кризиса)связан с явлением переинвестирования средств в предшествующие фазы. Однако, сваливание происходит впоследствии более интенсивно и глубже.
В фазу депрессии на рынке капитала кризис рыночно-доходной недвижимости некоторое время еще продолжается,так же переходя постепенно в фазу депрессии,которая длиться дольше,чем на рынке капитала.Это объясняется сильным падением спроса как доходную недвижимость и созданием большого резерва недоиспользованных объектов на рынке доходной недвижимости. Коэфициент емкости стремиться к нулю.
Когда рынок капитала находиться в фазе оживления, рынок доходной недвижимости находиться в фазе депрессий (сдвиг до 1/3 фазы оживления),пока не будет в известной степени израсходован резерв предлогаемый к аренде и продаже доходной недвижимости. Сокращение резерва в доходной недвижимости коэффициент емкости становиться больше 0,7, что вызывает увеличение цены аренды и цены продажи на рынке объектов доходной недвижимости, что пробуждает интерес инвесторов и вызывает привлечение средств к созданию новых объектов(конец 2-ой,начало 3-ей фазы развития рынка).
|
|
Начинается фаза оживления рынка доходной недвижимости.
Фаза оживления переходит в фазу роста.От началы фазы роста к середине,быстро растет и увеличивается поток доходов и инвестиций в рынок доходной недвижимости – создается основа для будущего кризиса в виде:
1.резерва невостребованных объектов
2.избыточных инвестиций.
В фазу роста наблюдается увеличение равновесной цены аренды объектов недвижимости.
Вывод:
В фазу кризиса рынка капитала растет интерес инвесторов в рынок недвижимости как в средство сохранения стоимости денег и падает интерес к инвестированию создания доходной недвижимости.
Таблица. Общие черты в развитии рынка капитала и рынка недвижимости, различия рынков.
Общие черты | Различия | |
Рынок капитала | Рынок недвижимости | |
1. цель инвестирования, получение дохода, рост стоимости активов, защита от налогов | Рынок предложения высокоэластичен | Слабая эластичность. в краткосрочном периоде отсутствует эластичность |
2. присутствие определенной доли диверсифицированных и не диверсифицированных рисков | Ставка дохода испытывает значительные колебания. | Ставка дохода стабильна |
3.соотношение спроса и предложения определяет цену актива | высокая ликвидность. | Низкая ликвидность |
4. существует некая величина безрисковой ставки доходности | С увеличением инфляции падает инвестиционная привлекательность | При инфляции возрастает инвестиционная привлекательность |
5.влияние макроэкономических изменений на доход (валютные курсы, инфляционные ожидания, налогообложение и т.д.) | Поток доходов неустойчив | Устойчивый поток доходов |
6.соотношение ставки дохода по уровню риска | Общая ставка доходности определяется безрисковой ставки плюс уровень риска | Ставка определяется безрисковой ставкой плюс возмещение инвестирования капитала |
Процесс функционирования рынка недвижимости и виды деятельности на рынке.
Виды деятельности на рынке выделяются путем расчленения основных процессов рынка как сектора экономики с последующим выделением более простых процессов их слагающих процесс декомпозиции.
Процесс функционирования рынка недвижимости:
Основные процессы | Сложные процессы | Базовые процессы |
1. Создание | Организационная система развития недвижимости Развитие территории Создание объекта | -совершенствование структуры корпоративно-конструктивной базы органов ведущих землепользование -создание и развитие предпринимательских структур -определение процедур взаимодействия государственных и коммерческих структур -определение процедур юридического сопровождения -информационное обеспечение -подбор квалифицированного персонала -функциональное зонирование территории -создание и ведение земельного кадастра -градостроительное проектирование -экологические мониторинги -инженерно-геодезический мониторинг -финансовый анализ земли и инвестиционного проекта -проект финансирования развития территории -развитие транспортной инфраструктуры территории -система налогообложения земли и участков -определение местоположения и назначения объекта, согласование землепользования -проектирование и согласование архитектурно-строительной документации -информационное обеспечение, маркетинг и реклама -финансовый анализ и оценка инвестиционного проекта -финансирование строительства -ресурсное, техническое обеспечение -непосредственно строительство или реконструкция, утилизация -налогообложение -страхование риска застройки -регистрация объекта недвижимости |
2. Процесс использования объекта недвижимости | Организация эксплуатации и управления недвижимостью Управление объектом | -создание органов управления недвижимостью -создание кондоминиумов (товариществ собственников жилья) -инвентаризация объекта, регистрация границ и прав собственности -создание юридического или физического лица, управляющего объектом -юридическое сопровождение управлением объекта -информационное обеспечение управления объектом -обучение и получение (повышение) квалификации управляющего персонала -финансовый анализ и оценка объекта недвижимости -финансирование эксплуатации и модернизации объекта -обеспечение соблюдения норм и правил взаимоотношений собственников, арендаторов, органов власти, управляющего -налогообложение объекта -страхование объекта |
3.Товарный оборот объектов недвижимости | Организация системы товарного оборота недвижимости Передача прав или полномочий управления собственностью или владения и регистрации сделки Финансирование товарного оборота недвижимости | -совершенствование деятельности государственных органов ответственных за предоставление недвижимости в пользование или аренду -создание системы конкурсных торгов, тендеров, аукционов -создание системы ипотечного кредитования -создание предпринимательских структур, занимающихся оборотом недвижимости -механизмы взаимодействия государственных структур и коммерческих структур -совершенствование взаимодействия юридических и коммерческих структур -информационное обеспечение -купля-продажа -обмен -аренда -найм -залог -наследование -договор пожизненного содержания -использование судебного решения -передача в оперативное управление или хозяйственное использование -приватизация и национализация -оценка стоимости объектов -единовременная или в рассрочку оплата сделки -кредитование -датирование и субсидирование -накопление средств -страхование средств и сделки -налогообложение |
4.Управление рынком | Исследование рынка Формирование и развитие рынка Контроль и регулирование | -законодательная и нормативная база -исследование экономики -исследование методической базы -исследование информационного пространства -развитие законодательной базы -развитие нормативной базы -развитие методической базы -развитие инфраструктуры -развитие информационного обеспечения -развитие системы образования и повышения квалификации -лицензирование и сертификация -судебно-арбитражная система -контроль монополий и обеспечение конкуренции -контроль и регулирование этики бизнеса -защита потребителя |