Механизм функционирования системы ипотечного кредитования может быть представлен следующим образом

Граждане, обладающие определёнными накоплениями и стабильными доходами, принимают решение приобрести жилую недвижимость (квартиры или индивидуальные дома) посредством ипотечных кредитов.

Кредитор проверяет платёжеспособность потенциальных заёмщиков (процедура андеррайтинга), т.е. оценивает, в состоянии ли он из своего текущего дохода, который может оказаться единственным источником погашения кредита, платить ежемесячно определенную, обусловленную договором по ипотечному кредиту сумму. Есть золотое банковское правило: на выплату кредита заемщик не должен тратить больше 30% своего личного ежемесячного дохода. Если эта доля больше, например, 40-60%, то такой кредит уже становиться рискованным. Может получиться так, что заемщик не сможет его выплатить. Поэтому, исходя из дохода заемщика, банк оценивает тот объем кредита, который он может предоставить.

В случае положительного решения заёмщики заключают кредитные договоры с кредитором на покупку выбранной жилой недвижимости. В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и сроки исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Предмет ипотеки определяется в договоре с указанием его наименования, места нахождения и достаточным для целей идентификации описанием (например, жилые помещения, принадлежащие на праве собственности физическим и юридическим лицам). Ипотека жилых домов и квартир, находящихся в государственной или муниципальной собственности, не допускается.

После заключения договора об ипотеке, банк, как правило, требует, чтобы заемщик внес определенный первоначальный взнос, размер которого в разных странах может колебаться в зависимости от существующего законодательства и экономический ситуации. Банк-кредитор заинтересован в том, чтобы этот взнос был как можно больше, т. к. чем больше первый взнос, тем менее рискованна сделка и сам кредит. В настоящее время в России предполагается, что первоначальный взнос должен составлять как минимум 30% от стоимости приобретаемой квартиры, а на 70% заемщик может взять кредит.

Обязательства заёмщиков, обеспеченные залогами приобретаемой жилой недвижимости, оформляются в виде закладных.

В настоящее время в Российской Федерации существуют следующие основные проблемы, сдерживающие развитие ипотеки:

1. Сроки кредитования. По своей логике кредит на приобретение жилья должен быть долгосрочным, на 20-25 лет, как это было принято в мировой практике. Однако реальные сроки предоставляемых кредитов большинством отечественных банков составляют 10-15 лет (несмотря на то, что в рекламных материалах декларируется срок до 20 лет).

2. Отсутствие ресурсной базы. Для того чтобы сделать долгосрочное кредитование массовым продуктом кредитной организации и в то же время соблюсти все требования ликвидности, банк должен привлечь денежные средства на такой же длительный срок. Сегодня это сделать практически невозможно. Единственный выход в данном случае - привлечение целевого финансирования от иностранных фондов (например, Американский инвестиционный фонд или средства местных бюджетов).

3. Трудности оценки кредитоспособности заёмщика. Как известно, оценка платёжеспособности физического лица базируется на сопоставлении доходов (заработной платы, дивидендов, арендных платежей и т.п.) и расходов (на питание, одежду, оплату квартиры, отдых, выплаты по другим кредитам и т.п.). Однако подтвердить величину фактической зарплаты - основного источника доходов - могут немногие граждане. Это, в основном, госбюджетных организаций. Главная же целевая группа – сотрудники российских коммерческих структур - получают заработную плату по страховым, кредитным схемам или просто наличными денежными средствами и не могут представить официальной справки, подтверждающей реальную её величину.

4. Валюта кредитования. В настоящее время стоимость квадратного метра жилья фиксируется в долларах США. Банки предпочитают выдавать кредиты также в иностранной валюте, в то время как у большинства населения заработная плата установлена и выплачивается в рублях. В данной ситуации, как банки, так и граждане опасаются повторения ситуации 1998 года, когда зарплата за 3 месяца уменьшилась в валютном эквиваленте в 4 раза, что повлекло за собой резкий рост не возврата кредитов.

Тесты

1. Кредитные организации имеют право осуществлять операции со следующими ценными бумагами:

а) Любыми;

б) Эмиссионными;

в) в соответствии со специальной лицензией Банка России.

2. К эмиссионным ценным бумагам относят:

а) акции;

б) векселя;

в) сертификаты;

г) облигации.

3. Какой вид ценной бумаги может быть выпущен на предъявителя?

а) Акция;

б) Облигация;

в) Вексель;

г) конвертируемая ценная бумага.

4. Определите вид профессиональной деятельности кредитной организации с ценными бумагами в следующем случае: клиент подал заявку на приобретение ГКО на сумму 10 000 рублей. Тип ГКО и доходность определяет банк:

а) дилер;

б) брокер – поверенный;

в) брокер – комиссионер.

5. Укажите бухгалтерскую проводку, отражающую создание резерва под возможное обесценение ценных бумаг:

а) Кредитная организация приобрела акции Торинбанка, стоимость которых в последний рабочий день квартала оказалась ниже балансовой

Дг 70204 (расходы по операциям с ценными бумагами)

Кг 50804;

б) банк приобрел на аукционе ГКО для перепродажи на вторичном рынке

Дг 50102

Кг 60322 (расчеты с прочими кредиторами, субсчет расчеты с фондовыми валютными биржами);

в) наличие дивидентов по привилегированным акциям при отсутствии прибыли

Дг 10701 (резервный фонд)