Методические рекомендации. Последний раздел Жилищного кодекса Российской Федерации называется «Управление многоквартирными домами»

Последний раздел Жилищного кодекса Российской Федерации называется «Управление многоквартирными домами».

Впервые жилищное законодательство определяет основные правила управления многоквартирным домом, требования к договору управления, принципы управления многоквартирными домами, собственниками которых являются государство или муни-ципальные образования. Все это необходимо знать.

В соответствии с положениями раздела собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:

1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;

2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иньгм специализированным потребительским кооперативом;

3) управление управляющей организацией.

Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года цо дня проведения указанного конкурса собственниками помешений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано. Интересно, что подобный порядок проведения открытого конкурса правительством пока не установлен.

В соответствии со ст. 162 ЖК договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Минимальный и максимальный сроки действия договора управления многоквартирным домом установлены в императивных нормах — договор управления многоквартирным домом заключается на срок не менее чем один год и не более чем пять лет.

Управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации (а как быть с самостоятельно наработанной информацией по количеству жильцов, льготников, неблагополучных семей, неплательшиков и т.д.? Просто так передавать конкуренту? А если были вложены и не окупились средства на оформление технической документации дома?), товари-ществу собственников жилья, либо жилищному кооперативу, или иному специализированному потребительскому кооперативу, либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собствен-ников о выборе способа управления таким домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме (что значит «любому собственнику помещения»? Положить в почтовый ящик? Передать из рук в руки? А если собственники будут отказываться от подобной передачи? Высылать любому собственнику наложенным платежом?).

Как следует из ст. 165 ЖК, на органы местного самоуправления возложена обязанность создания надлежащих условий для осуществления управленческой деятельности в данной сфере.

В целях создания условий для управления многоквартирными домами органы местного самоуправления:

1) обеспечивают равные условия для деятельности управляющих организаций независимо от организационно-правовых форм;

2) могут предоставлять управляющим организациям, товариществам собственников жилья либо жилищным кооперативам или иным специализированным потребительским кооперативам бюджетные средства на капитальный ремонт многоквартирных домов;

3) содействуют повышению уровня квалификации лиц, осу-ществляюших управление многоквартирными домами, и организации обучения лиц, имеющих намерение осуществлять такую деятельность.

Указанные положения в основном носят декларативный характер.

Что, например, означает фраза «обеспечивают равные условия»? Обеспечили ознакомление всех организаций с информацией по обслуживаемым домам или никого не ознакомили с этой информацией?

Также весьма сомнительно, что органы местного самоуправления будут активно осуществлять свое право, предусмотренное в п. 2 ч. 1 ст. 165 ЖК РФ, по финансированию капитального ремонта многоквартирных домов. А почему зафиксировано право, ведь в многоквартирных домах есть и неприватизированные квартиры, то есть муниципалитет является их собственником и несет обязанностъ по капитальному ремонту таких многоквартир-ных домов?

Ну и, наконец, что значит «содействуют повышению уровня квалификации лиц, осуществляющих управление многоквартирными домами, и организации обучения лиц, имеющих намере-ние осуществлять такую деятельность»? Организуют для них курсы повышения квалификации? Устраивают конференции, «круглые столы» по обмену опытом? За чей счет? Предлагают поучиться управлению за свой счет? Представим ситуацию: в городе N. администрация Т. района направила в адрес управляющих организаций, действующих в этом районе, предложение получить руководящему составу высшее или второе высшее образование по специальности «менеджер» или «управленец» за свой счет. Будет в этом случае выполняться условие повышения уровня квалификации лиц, осуществляющих управление многоквартирными домами, и организации обучения лиц, имеющих намерение осуществлять такую деятельность? Конечно, да.