2015-03-20
439
Раздел VII Кодекса «Плата за жилое помещение и коммунальные услуги» необходимо оценивать положительно, хотя в принципе детальное регулирование отношений по оплате жилого помещения и коммунальных услуг не является новым для российского жилищного законодательства.
Первоначально студент должен запомнить момент возникновения обязанности по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги, которая возникает:
1) у нанимателя жилого помещения по договору социального найма с момента заключения такого договора;
2) у арендатора жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда с момента заключения соответствующего договора аренды;
3) у нанимателя жилого помещения по договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда с момента заключения такого договора;
4) у члена жилищного кооператива с момента предоставления жилого помещения жилищным кооперативом;
5) у собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение.
В настоящее время на уровне Кодекса определена структура платы за жилое помещение и коммунальные услуги.
Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателя жилого помещения, занимаемого по договору социально-го найма или договору найма жилого помещения государствен-ного или муниципального жилишного фонда, включает в себя:
1) плату за пользование жилым помещением (плата за наем);
2) плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме проводится за счет собственника жилищного фонда;
3) плату за коммунальные услуги.
Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя:
1) плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме;
2) плату за коммунальные услуги.
Плата за коммунальные услуги включает в себя плату за холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления) — определение конкретного перечня услуг, являющихся коммунальными, является достоинством ЖК РФ.
В соответствии с ч. 1 ст. 157 ЖК РФ установлены два варианта определения размера платы за коммунальные услуги:
1) на основании показаний приборов учета. Размер платы за коммунальные услуги определяется в этом случае как произведение тарифов на соответствующие услуги и объемов потребленных ресурсов (воды, газа, электрической и тепловой энергии и т.д.) по показаниям приборов учета;
2) на основании нормативов потребления коммунальных услуг. Этот вариант определения размера платы применяется при условии отсутствия приборов учета. Объем потребления коммунальных услуг принимается равным нормативам потребления, определяемым указанными в комментируемой норме органами в соответствии с порядком, установленным Правительством РФ.
Однако до настоящего времени установка и использование приборов учета не имеют системного регулирования и не получили широкого распространения, на практике граждане, желающие установить приборы учета, сталкиваются с многочисленными проблемами и проволочками. Поэтому одна из целей жилищно-коммунальной реформы (совершенствование системы расчетов за водо-, газо-, теплоснабжение, сокращение сверхнормативного потребления коммунальных услуг, стимулирование экономии водных и теплоресурсов) в России вряд ли будет достигнута в ближайшем будущем[7].
Вызывает недоумение тот факт, что законодатель, раскрывая плату за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника, преддагает формулировку «плата за содержание и ремонт жилого помещения». Какого жилого помещения? Своего, находящегося в собственности? То есть, если толковать статью буквально, нужно будет платить за содержание и ремонт своего жилого помещения, за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме? И, кроме того, получается, что законодатель не видит разницы между жилым помещением и общим имуществом в многоквартирном доме? И это при том, что есть целая глава 6 «Общее имущество соб-ственников помещений в многоквартирном доме»!
Что касается платы нанимателя, то странно, что в статье ничего не говорится о капитальном ремонте жилого помещения (не общего имущества)! И вообще, о каком ремонте здесь идет речь? Если о текущем, то в соответствии с ч. 3 ст. 67 ЖК РФ наниматель жилого помещения по договору социального найма обязан проводить текущий ремонт жилого помещения; если о капитальном, то в соответствии с ч. 2 ст. 65 ЖК РФ наймодатель жилого помещения по договору социального найма обя-зан проводить капитальный ремонт жилого помещения. Так за что же берутся деньги? Также фраза «Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме проводится за счет собственника жилищного фонда» в ч. 1 ст. 154 ЖК РФ является лишней, учитывая, что собственник несет бремя содержания своего имущества.
Здесь представляется уместным другая формулировка ч. 1 ст. 154 ЖК РФ: «Ежемесячная плата за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателя жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или договору найма жилого по мещения государственного или муниципального жилищного фонда, включает в себя:
1) плату за пользование жилым помещением (плата за наем);
2) плату за содержание жилого помещения;
3) плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом;
4) плату по содержанию и текушему ремонту общего имущества в многоквартирном доме;
5) плату за коммунальные услуги.
Ежемесячная плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя:
1) плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом;
2) плату по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме;
3) плату за коммунальные услуги».
В соответствии с ч. 1 ст. 158 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержа-ние принадлежащего ему помещения, а также участвовать в рас-ходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения. Из анализа ч. 2 ст. 158 ЖК РФ можно сделать вывод, что капитальный ремонт многоквартирного дома проводится по мере необходимости.
Интересно, что в статье никак не определен порядок участия в указанных расходах собственников государственного и муниципального жилья, что является недостатком статьи. Представляется, что Кодекс должен равным образом относиться (быть строгим) и к гражданам, и к муниципальным образованиям, и к субъектам Российской Федерации, и к другим участникам жилищных отношений.
Итак, в настоящее время наниматель жилого помещения платит: I) за наем жилого помещения, за исключением малоимущих (ежемесячно); 2) за содержание и ремонт жилого помещения, включая плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме (ежемесячно); 3) за коммунальные услуги (ежемесячно).
Собственник жилого помещения платит (будет платить): 1) за услуги и работы по управлению многоквартирным домом; за содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества
в многоквартирном доме (ежемесячно); 2) за коммунальные услуги (ежемесячно); 4) за капитальный ремонт дома (крыши, подвалы и т.д.) — по мере необходимости; 5) налог на недвижимое имущество (как правило, раз в год); 6) земельный налог (как правило, раз в год).
Жилишный кодекс РФ предусматривает, что гражданам могут предоставляться субсидии и компенсации по оплате жилья и коммунальных услуг. Разговор о субсидиях и компенсациях — отдельный, пока же необходимо отметить, что, к сожалению, законодатель не определяет таких важных понятий, как «субсидия» и «компенсация», и это является недоработкой нового ЖК РФ. Поэтому студентам для применения полученных знаний и навыков, приобретенных при изучении правовых дисциплин, целесообразно предложить свой вариант указанных терминов.
