Понятие и классификация жилых помещений

Для жилищного права важнейшее значение имеет категория «жилое помещение» («жилое строение»). Раскрытие ее содержания важно для правильного применения законов и нормативных правовых актов, регулирующих жилищные отношения. Кодексом установлено, что объектами жилищных прав являются жилые помещения.

Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (ч. 2 ст. 15 ЖК РФ).

Пригодность помещения для постоянного проживания граждан определяется соответствием помещения требованиям, которые установлены санитарными и техническими правилами и нормами, иными требованиями законодательства (далее — требования). Порядок признания помещения жилым помещением и требования, которым должно отвечать жилое помещение, устанавливаются Правительством Российской Федерации в соответствии с ЖК, другими федеральными законами.

Правила установления санитарных правил и норм регулируются положениями специального законодательства, напр., ФЗ от 30 марта 1999 г. № 52-ФЗ «О санитарноэгшдемиологическом благополучии населения» (в ред. от 22 августа 2004 года)[13], Постановлением Правительства РФ от 24 июля 2000 г. № 554 было утверждено Положение о санитарноэпидемиологическом нормировании (в ред. постановлений от 6 февраля 2004 г. № 51, от 17 ноября 2004 г. № 648)[14].

Технические правила и нормы устанавливаются в соответствии с ФЗ от 27 декабря 2002 г. № 184-ФЗ «О техническом регулировании»[15].

Не могут быть в качестве жилых помещения, не отвечающие санитарным и техническим правилам и нормам. Такие помещения могут быть признаны непригодными для проживания по основаниям и в порядке, которые установлены Правительством Российской Федерации. В настоящее время действует Положение «О порядке признания жилых домов (жилых помещений) непригодными для проживания», утвержденное Постановлением Правительства РФ от 4 сентября 2003 г. № 552[16], которое приме-няется постольку, поскольку не противоречит ЖК РФ.

Впервые в ст. 16 ЖК олределены виды жилых помещений и даны их легальные определения. К ним относятся:

1) жилой дом, часть жилого дома;

2) квартира, часть квартиры;

3) комната.

Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения граж-данами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

Это деление жилых помещений имеет важное значение, так как согласно ч. 2 ст. 15 ЖК РФ и ст. 673 ГК РФ предметом договора найма жилого помещения может быть лишь изолирован-ное жилое помещение, пригодное для проживания (квартира, жилой дом либо одна или несколько комнат). Не могут быть самостоятельным предметом договора найма часть комнаты или комната, связанная с другой комнатой общим входом (смежные комнаты), подсобные помещения.

Жилое помещение предназначено для проживания граждан — в этом состоит назначение жилого помещения.

Как и ранее, не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств (ч. 3 ст. 17 ЖК), однако возможно использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это, во-первых, не нарушает права и законные интересы других граждан, а также, во-вторых, требования, которым должно отвечать жилое помещение (это положение является новеллой). Оба условия должны присутствовать одновременно.

Жмлищный кодекс впервые на законодательном уровне определяет общую площадь жилого помещения (п. 5 ст. 15 ЖК). Общая площадь жилого помешения — сумма площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

Таким образом, общая площадь жилого помещения — сумма площади всех жилых и вспомогательных помещений — коридоров, кухни, ванной комнаты и др. А внутри жилого помещения вы-деляют: 1) жилую площадь, которая включает только площадь жилых комнат, в том числе площадь спальных и столовых комнат, комнат для игр, учебы и отдыха, а также площадь утепленных террас и веранд, оборудованных для проживания; и 2) «вспо-могательную площадь», под которой имеется в виду площадь кухонь, коридоров, ванных комнат, теплых уборных, прихожих, внутренних кладовых и т. п. (Бронер Д. Л. и др. Статистика жилищного и коммунального хозяйства. С. 92—93).

Пользование жилым помещением осуществляется с учетом со-блюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопас-ности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными Правительством Российской Федерации (в настоящее время действуют Правила пользования жилыми помещениями, содержания жилого дома и придомовой территории, утвержденные Постановлением Совета Министров РСФСР от 25 сентября 1985 года № 415).

Существует несколько видов классификаций жилых помещений.

1. По типу строения:

1) помещения (строения) квартирного типа. В таких жилых помещениях вся или преобладающая часть площади занята квартирами;

2) строения типа общежития;

3) строения дачного типа, приспособленные для постоянно-го, круглогодичного проживания (летние дачи к ним не отно-сятся) (См.: Бронер Д. Л. и др. Указ. соч. С. 91).

2. По характеру проживамия:

1) предназначенмые для постоянного пользования, т. е. рассчитанные на длительный псриод их использования;

2) временного характера, т. е. построенные для использования в течение относительно непродолжительного времени. 3. По виду жилых помещений:

1) жилые дома;

2) квартиры в многоквартирных жилых домах;

3) жилые комнаты;

4) иные помещения, предназначенные для проживания и признающиеся жилыми в соответствии с национальными традициями народев, населяющих Российскую Федерацию, закрепленными законодательством субъектов Российской Федерации. (См.: Ст. 5 проекта ЖК РФ // Российская газета. 1994. 8 окт.).

Предлагается классифицировать жилые помещения в зависимости от оснований предоставления их в пользование граждан:

1) жилые помещения, предоставляемые по договору социального найма;

2) жилые помещения, предоставляемые по договору коммерческого найма;

3) жилые помещения в домах ЖСК и ЖК;

4) жилые помещения, находящиеся в собственности граждан;

5) служебные и специадизированные жилые помещения (Тол-стой Ю.К. Жилищное право. М., 1996. С. 22.).