Организация и деятельность жилищных и жилищно-строительных кооперативов

Жилищным или жилищно-строительным кооперативом (ЖК и ЖСК) признается добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме (п. 1 ст. 110 ЖК). ЖК и ЖСК являются юридическими лицами — некоммерческими организациями, создаваемыми в организационно-правовой форме потребительских кооперативов.

Члены ЖК своими средствами участвуют в приобретении, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома. Члены ЖСК своими средствами участвуют в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома.

К порядку создания и деятельности таких кооперативов применяются гл. 11, 12 ЖК, гл. 4 ГК РФ (положения о некоммерческих организациях), ст. 116 ГК РФ, посвященная непосредственно потребительским кооперативам.

Согласно п. 3 ст. 1 ФЗ от 12 января 1996 г. «О некоммерческих организациях»[49] названный Федеральный закон не распространяется на потребительские кооперативы, деятельность которых регулируется нормами ГК РФ, законами о потребительских кооперативах, иными законами и правовыми актами, т.е. не распространяет действие на указанные кооперативы.

ЖК и ЖСК можно разделить на два вида: создаваемые гражданами и (или) юридическими лицами при содействии органов государственной власти Российской Федерации, органов государственной власти субъектов Российской Федерации или органов местного самоуправления (условно назовем их патронажными) и организуемые гражданами и (или) юридическими лицами самостоятельно.

В первом случае граждане, имеющие право на предоставление жилого помещения по договору социального найма, имеют преимущественное право на вступление в кооператив.

Право на вступление в жилишные кооперативы имеют граждане, достигшие возраста шестнадцати лет, и (или) юридические лица (ст. 111 ЖК РФ), снижение возраста — новелла. Участие несовершеннолетних граждан в потребительских кооперативах представляется более проблематичным.

Правом на вступление в жилищный кооператив наделены также как коммерческие, так и некоммерческие организации, обладаюшие статусом юридического лица.

Порядок создания ЖК и ЖСК определен статьей 112 ЖК: количество членов жилищного кооператива не может быть менее пяти, но не должно превышать количество жилых помещений в строящемся или приобретаемом кооперативом многоквартирном доме.

Решение об организации жилищного кооператива принимается собранием учредителей, оно считается принятым при условии, если за это решение проголосовали лица, желающие вступить в жилищный кооператив (учредители).

На подобном собрании также принимается устав жилищного кооператива. Он является единственным учредительным документом жилищного кооператива. Статья 113 ЖК РФ содержит перечень сведений, которые должны содержаться в уставе жилищного кооператива, причем такой перечень является открытым

Органами управления жилищного кооператива являются:

1) общее собрание членов жилищного кооператива;

2) конференция, если число участников общего собрания членов жилишного кооператива более пятидесяти и это предусмотрено уставом жилищного кооператива;

3) правление жилищного кооператива и председатель правления жилищного кооператива.

Высшим органом управления жилищного кооператива является общее собрание членов кооператива (конференция), которое созывается в порядке, установленном уставом кооператива.

Общее собрание членов жилищного кооператива является правомочным, если на нем присутствует более пятидесяти процентов членов кооператива.

Решение общего собрания членов жилищного кооператива считается принятым при условии, если за него проголосовало более половины членов жилищного кооператива, присутствовавших на таком общем собрании, а по вопросам, указанным в уставе жилищного кооператива, — более трех четвертей членов

жилищного кооператива, присутствовавших на таком общем собрании.

Решение общего собрания членов жилищного кооператива является обязательным для всех членов жилищного кооператива.

Правление жилищного кооператива — коллегиальный исполнительный орган кооператива. Правление жилишного кооператива избирается из числа членов жилищного кооператива обшим собранием членов жилищного кооператива (конференцией) в количестве и на срок, которые определены уставом кооператива (ст. 118 ЖК). Правление жилищного кооператива осуществляет руководство текушей деятельностью кооператива, избирает из своего состава председателя кооператива и осуществляет иные полномочия.

Единоличным исполнительным органом кооператива является председатель правления кооператива, он избирается на срок, определенный уставом жилищного кооператива (ст. 119 ЖК РФ).

Для осуществления контроля за финансово-хозяйственной деятельностью жилищного кооператива общим собранием членов кооператива (конференцией) избирается ревизионная комиссия (ревизор) жилищного кооператива на срок не более чем три года. Количество членов ревизионной комиссии жилищного кооператива определяется уставом кооператива. Члены ревизионной комиссии одновременно не могут занимать иные должности в органах управления жилищного кооператива (ст. 120 ЖК РФ).

Первыми членами кооператива становятся его учредители (лица, проголосовавшие за организацию жилищного кооператива) с момента государственной регистрации такого кооператива в качестве юридического лица.

Граждане или юридические лица, желающие вступить в уже созданный жилищный кооператив, подают заявления в правление жилищного кооператива, которое рассматривается правлением жилищного кооператива и утверждается решением общего собрания членов жилищного кооператива (конференции). Гражданин или юридическое лицо признается членом жилищного кооператива с момента уплаты вступительного взноса после утверждения решения о приеме общим собранием членов кооператива (конференцией).

Жилищный кооператив по решению общего собрания его членов (конференции) может быть преобразован в товарищество собственников жилья. Из всех форм реорганизации юридического лица (слияние, присоединение, разделение, выделение, преобразование) в отношении жилищных и жилищно-строительных кооперативов ЖК РФ допускает одну преобразование, при этом преобразоваться такие кооперативы могут не в любую некоммерческую организацию, а только в товарищество собственников жилья. Согласно ст. 14 Вводного закона жилищный или жилищ-ностроительный кооператив, в котором все его члены полностью внесли паевые взносы за предоставленные этим кооперативом жилые помешения, подлежит до 1 января 2007 г. преобразо-анию в товарищество собственников жилья или ликвидации. А ликвидироваться жилищный кооператив может по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Ликвидация юридического лица влечет его прекращение без перехода прав и обязанностей в порядке правопреемства к другим лицам.

В силу ст. 61 ГК РФ юридическое лицо может быть ликви-дировано доброволъно по решению его учредителей (участников, членов) либо органа юридического лица, уполномоченного на то учредительными документами, в т.ч. в связи с истечением срока, на который создано юридическое лицо, или с достижением цели, ради которой оно создано (например, удовлетворение потребностей членов кооператива в жилье). Принудительная ликвидация юридического лица по решению суда возможна в случае допушенных при его создании грубых нарушений закона, если эти нарушения носят неустранимый характер, либо осуществления деятельности без надлежащего разрешения (лицензии) либо деятелыюсти, запрещенной законом, либо с иными неоднократными или грубыми нарушениями закона или иных правовых актов.

Требование о принудительной ликвидации кооператива может быть предъявлено в суд государственным органом или органом местного самоуправления, которому право на предъявление такого требования предоставлено законом. Жилищный или жилищ-но-строительный кооператив ликвидируется в порядке, установленном ст.ст. 62-64 ГК РФ.

Жилищный кооператив может быть также ликвидирован вследствие признания его несостоятельным (банкротом) в порядке, установленном ФЗ от 26.10.2002 г. «О несостоятельности (банкротстве)».

Действующее законодательство предусматривает два случая возможной принудительной ликвидации жилищного кооператива. Согласно п. 4 ст. 116 ГК РФ члены потребительского кооператива обязаны в течение трех месяцев после утверждения ежегодного баланса покрыть образовавшиеся убытки путем дополнительных взносов. В случае невыполнения этой обязанности кооператив может быть ликвидирован в судебном порядке по требованию кредиторов.

По истечении срока, установленного ст. 14 Вводного закона, непреобразованные кооперативы подлежат принудительной ликвидации в судебном порядке по требованию органа, осуществляющего государственную регистрацию юридических лиц.