Этапы преобразования организационных форм управления жилищным хозяйством

Этапы преобразования организационных форм управления жилищным хозяйством. 6.2. Организация технического обслуживания и санитарного содержания жилищного фонда. 6.3. Организация текущего и капитального ремонтов жилищного фонда. 6.4. Основы организации ремонтно-строительного производства.

ОРГАНИЗАЦИЯ ЖИЛИЩНОГО ХОЗЯЙСТВА

Жилище выполняет важную социальную роль: оно обеспечивает охрану людей от внешних неблагоприятных атмосферных влияний; создает условия для развития семьи, воспитания детей, укрепления здоровья, повышения квалификации и общего культурного уровня населения; дает возможность пользования коммунальными услугами и современными бытовыми приборами и устройствами, облегчающими домашний труд, и др.

В тоже время, жилище, выполняя эти социальные функции, играет важную роль в развитии производительных сил страны. Создавая необходимые условия для проживания работников производства, жилищное хозяйство оказывает влияние на укомплектованность кадрами всех отраслей народного хозяйства.

Жилищное хозяйство оказывает также заметное влияние на все городское хозяйство. Например, строительство новых жилищ вызывает необходимость освоения новых территорий (сооружения дорог, прокладки подземных коммуникаций), развития городского транспорта, коммунальных предприятий, обеспечивающих жителей водой, теплом и другими услугами, учебных и лечебных заведений, предприятий и организаций всей сферы обслуживания.

Организация форм управления прошла несколько этапов. Для эксплуатации фонда, переданного в собственность местных Советов после Октябрьской революции, были созданы жилищно-арендные кооперативные товарищества (ЖАКТы), которые в 1937 г. было решено ликвидировать в связи с тем, что они не справлялись со своими обязанностями. Вместо ЖАКТов в составе местных Советов были созданы органы жилищного управления.

Первичными организациями стали домоуправления. При этом стремились приблизить руководство хозяйством к жителям. Поэтому размер эксплуатируемой жилой площади одним домоуправлением составлял в группе домов до 3000 м², или в одном доме свыше 3000 м².

Низкий уровень благоустройства и технического оснащения зданий позволял совмещать в лице одного управляющего домами функции администратора, инженера и хозяйственника. С ростом оснащения жилых зданий инженерным оборудованием такая форма управления становилась недостаточной. В мелких хозяйствах было невозможно усилить техническое руководство жилым фондом.

В 1948-1949 г. началось укрупнение первичных организаций. Этому способствовали передача отдельных функций домохозяйств (вывоз мусора, капитальный и текущий ремонты, уборка территорий, учет) специализированным службам и самостоятельным хозяйствам и организация диспетчерских служб, создание которых целесообразно только в крупном хозяйстве. В это же время началась передача местным Советам ведомственного фонда. Сложившаяся в результате проведенных реформ организация эксплуатационной деятельности усилила функции технического надзора и контроля за выполнением работ по ремонту и эксплуатации зданий в первичных организациях. Появилась необходимость иметь специалистов разного профиля в домохозяйствах.

Создание крупных жилищно-эксплуатационных организаций привело к тому, что в разных городах и республиках сложились разные формы управления жилищным хозяйством местных Советов: домоуправления, жилищно-эксплуатационные конторы, тресты.

Домоуправления (ЖЭКи) в зависимости от размера эксплуатируемой жилой площади (от 5 до 70 и более тыс. м²) были разделены на 5 категорий. В Ленинграде и некоторых других городах и союзных республиках были созданы жилищные тресты, объединявшие от 300 до 500 и более тыс. м² жилой площади.

Одновременно создавалось жилищное хозяйство ведомственных организаций в виде жилищно-коммунальных отделов и контор (ЖКО и ЖКК).

Укрупнение организаций жилищного хозяйства имело положительные стороны:

· средний размер первичных организаций в составе объединений вырос примерно в 1,5-2 раза;

· выросло количество эксплуатируемой площади в среднем на одного работника, а это является показателем роста производительности труда; появилась возможность высвободить (условно) некоторое количество рабочих по текущему ремонту и обслуживающего персонала;

· шире стала внедряться сдельная система оплаты труда, стимулирующая рост производительности и качества работ по ремонту и эксплуатации.

В тоже время остались и нерешенные проблемы: недостаточный уровень механизации, слабость производственной базы и материально-технического обеспечения.

С увеличением эксплуатируемого фонда и ростом числа первичных хозяйственных организаций перед управлением жилищным хозяйством возникли проблемы рационального распределения средств на капитальный и профилактический текущий ремонты, регулирования трудовых ресурсов, материально-технического обеспечения, распределения машин, механизмов, транспортных средств.

Рациональное использование ресурсов может быть достигнуто тогда, когда руководство может оперативно ими регулировать, т.е. в случае необходимости их перераспределять и направлять туда, где они в данный момент больше всего нужны. То есть, нужен системный подход к решению этих вопросов, который состоит в учете всех факторов, их взаимодействия и тех результатов, которые могут возникнуть при принятии решений. Например, при планировании одной из наиболее важных функций эксплуатации – ремонта зданий, нужно учитывать величину эксплуатируемой в данном здании площади (жилой и нежилой), количество квартир и их заселение, характер использования нежилой площади, балансовую стоимость здания, физический и моральный износ.

Все это можно наиболее полно учесть применением автоматизированной системы управления (АСУ). В Ленинграде была создана такая система. Она состояла из следующих подсистем: "Учет технического состояния жилищного фонда", "Капитальный ремонт", "Текущий ремонт" (в составе двух последних подсистем возможно составление сметной документации на ремонт, позволяющее значительно экономить финансовые ресурсы и время), "Кадры", "Анализ" и др. В 1980 г., в Ленинграде был создан вычислительный центр коллективного пользования, являющийся в настоящее время Санкт-Петербургским государственным унитарным предприятием "Вычислительный центр коллективного пользования многоотраслевого комплекса жилищного хозяйства" (ГУП ВЦКП "ЖХ"). Координацию и регулирование деятельности этого предприятия осуществляет Жилищный Комитет Правительства Санкт-Петербурга. Деятельность ВЦКП охватывает весь комплекс проблем города, связанных с регистрацией населения и расчетами по оплате жилья и коммунальных платежей.

Начиная с 50-х годов прошлого столетия, в течение длительного периода времени (более 30 лет) общий уровень развития жилищного хозяйства оставался весьма низким. Все предпринятые в советский период попытки изменить существующую ситуацию оказались неудачными.

В начале 90-х годов в развитии жилищного хозяйства наступил переходный период, связанный с разрушением государственной системы распределения жилья, повышением тарифов на жилищные услуги, частичной приватизацией государственного (муниципального) жилищного фонда, появлением рынка жилья, изменением организационно-правовых форм предприятий жилищного хозяйства. Так, в Санкт-Петербурге и Ленинградской области городские и районные жилищные управления, преобразованные в 80-е годы в Производственные ремонтно-эксплуатационные объединения (ПРЭО), в начале 90-х годов были превращены в Государственные производственные ремонтно-эксплуатационные предприятия (ГП РЭП).

Вслед за этим в жилищном хозяйстве начали создаваться предприятия и организации различных форм собственности. Значительно увеличилась численность негосударственных и немуниципальных предприятий. В различных городах сложилась разная структура управления жилищным хозяйством. В Санкт-Петербурге были сформированы районные жилищные агентства (РЖА), выполнявшие функции заказчиков на работы по содержанию и ремонту жилищного фонда. На базе бывших структурных звеньев жилищных организаций – ремонтно-эксплуатационных участков – образованы государственные унитарные ремонтно-эксплуатационные предприятия (ГУРЭПы), являющиеся подрядчиками. Во многих городах образованы товарищества собственников жилья (ТСЖ) – еще одна (наряду с жилищно-строительными кооперативами (ЖСК) форма организации негосударственного управления жилым фондом. Для профессионального управления жилищным фондом создаются управляющие компании, которым жилищный фонд передается в доверительное управление на договорной основе. Как отмечалось в предыдущей теме, в жилищном хозяйстве внедрена новая структура управления – служба заказчика.

В 1999 г. РЖА были преобразованы в Государственные учреждения "Жилищное агентство административного района" (ГУ ЖА), а ГУРЭПы – в жилищно-эксплуатационные службы (ЖЭСы), ставшие в 2005 г. в ОАО "Жликомсервис", которые в настоящее время преобразуются в ООО – общества с ограниченной ответственностью (рис.29). Все эти преобразования осуществляются для разделения функций заказчика и подрядчика и в конечном итоге – повышения качества жилищных услуг.

Рис. 29. Примерная организационная структура ОАО "Жилкомсервис".

Структурная схема ОАО "Жликомсервис" является централизованной. Это проявляется в разделении процессов принятия решений и их осуществления: руководитель высшего звена принимает решения, управляющие среднего звена их передают, а работники – выполняют. Такая организация позволяет четко распределить обязанности, полномочия и ответственность за решение поставленных задач.

В настоящее время управление жилищным хозяйством крупного города организовано следующим образом (рис.30). Жилищный комитет проводит государственную политику в сфере содержания и ремонта жилищного фонда, а также решает вопросы реформирования жилищно-коммунального хозяйства.

Рис. 30. Схема управления жилищным хозяйством Санкт-Петербурга.

Координацию и регулирование деятельности ГУ "Жилищное агентство района" осуществляет администрация соответствующего района. ГУЖА выполняет функции организации управления, капитального ремонта и реконструкции жилищного фонда, предоставления коммунальных услуг населению района, ведения лицевых счетов по взиманию платежей за жилищно-коммунальные услуги. Функции управления и обеспечения технической эксплуатации жилищного фонда возложены на управляющие компании – ОАО "Жилкомсервис" и другие государственные и частные компании. ГУП "ВЦКП Жилищное хозяйство" выполняет функции единого расчетного центра по формированию и печати счетов-извещений для населения, сбору и учету платежей, расчетам с организациями.

ГУЖА, являясь представителем собственника муниципального жилищного фонда, заключает договоры на обслуживание жилищного фонда с управляющими компаниями всех форм собственности и контролирует их выполнение, проводя периодические осмотры объектов. По результатам осмотров представитель ГУЖА оценивает качество выполненных работ в баллах.

ГУП "ВЦКП Жилищное хозяйство" собирает платежи населения и ведет расчеты с подрядными организациями (управляющими компаниями) с учетом оценки качества выполненных работ, выставленной ГУЖА. Если оценка ниже 4 баллов, то к сумме, обусловленной договором, применяется понижающий коэффициент.
6.2. Организация технического обслуживания и санитарного содержания жилищного фонда

Создание эффективной системы управления эксплуатацией жилищного фонда города связано с необходимостью рационального разделения функций между участниками данного процесса, в обосновании муниципального заказа на эксплуатацию жилья, в подборе рациональных форм и методов организации конкурсного отбора подрядчиков, в определении адекватных форм контроля за деятельностью жилищно-эксплуатационных организаций. Схема управления процессом эксплуатации жилищным фондом города в условиях реформирования ЖКХ предусматривает формирование конкурентных начал в жилищном хозяйстве и расширение круга участников хозяйственного процесса (рис.31).

Основными участниками данной системы взаимоотношений являются администрация города, служба заказчика, городские жилищно-эксплуатационные организации, независимые управляющие компании, ремонтно-эксплуатационные фирмы различных организационно-правовых форм, население, проживающее в муниципальном, государственном, частном или коллективном жилищном фонде.

Администрация города определяет стратегические направления развития ЖКХ города, разрабатывает и принимает программу реформирования жилищного хозяйства, формирует службу заказчика и регулирует централизованные финансовые потоки,

Основными участниками предлагаемой системы взаимоот

направляемые в данную сферу деятельности, а также осуществляет общий контроль за обеспечением потребителей жилищно-коммунальными услугами в соответствии с утвержденными правилами и нормами их предоставления.

Служба заказчика выступает от лица администрации муниципального образования, формирует муниципальный заказ на содержание и ремонт жилья, заключает договоры с производителями работ и потребителями услуг, обеспечивает контроль за проведением и сдачей выполненных работ.

Городская (или районная в крупных городах) служба заказчика организует конкурсный набор подрядчиков на проведение работ по содержанию и ремонту государственного и муниципального жилищного фонда. Финансирование этих работ осуществляется из двух основных источников: плата потребителей за содержание и ремонт жилья и предоставленные услуги, а также дотации из городского бюджета, направляемые через службу заказчика подрядным жилищным организациям.

Служба заказчика может иметь различный правовой статус: учреждение или муниципальное (государственное) унитарное предприятие, частное предприятие или акционерное общество. Она может формировать собственные управленческие, контрольные и хозяйственные подразделения и выступать в форме управляющих компаний.

Расширение альтернативного городского жилищного сектора приводит к необходимости возникновения управляющих компаний, которые принимают на себя ответственность за эксплуатацию зданий, находящихся в частной или коллективной собственности. Они могут выступать в качестве альтернативных заказчиков, привлекать к выполнению работ отдельных работников на контрактной основе и т.п. При этом частные и коллективные владельцы жилищного фонда непосредственно рассчитываются либо прямо с производителями, либо с управляющими фирмами.

Передача функций управления жилищным фондом частным компаниям может осуществляться на основе права доверительного управления собственностью (траст). В этом случае фирма выполняет текущее выполнение и обслуживание жилищного фонда независимо от формы собственности. Владелец фонда принимает эти услуги и выплачивает фирме вознаграждение в соответствии с договором.

Подрядные организации: ремонтно-строительные, жилищно-эксплуатационные организации, коммунальные предприятия в соответствии со своим профилем выполняют работы по содержанию и ремонту жилищного фонда в соответствии с договорными обязательствами.

Жилищные эксплуатационные организации независимо от ведомственной принадлежности и формы собственности обязаны осуществлять:

- техническое обслуживание – комплекс ежегодно проводимых с установленной периодичностью профилактических мероприятий, обеспечивающих безотказное функционирование зданий и всех его помещений. К мероприятиям технического обслуживания относятся работы по обеспечению нормативных режимов и параметров, регулированию и наладке инженерного оборудования и систем здания, контролю и учету технического состояния элементов здания и благоустройства придомовой территории, выявлению появившихся в них неисправностей, устранению в процессе контроля мелких неисправностей, мероприятия по подготовке к сезонной эксплуатации, аварийно-диспетчерское обслуживание;

- текущий ремонт – комплекс работ по поддержанию установленных эксплуатационных показателей здания (элемента). К текущему ремонту относятся плановые профилактические ремонты, устранение текущих дефектов конструкций, ремонт инженерного оборудования, кровли, подвалов, фасадов, мест общего пользования;

- капитальный ремонт – комплекс работ по замене или восстановлению изношенных элементов, улучшению эксплуатационных качеств зданий. Мероприятия капитального ремонта должны обеспечить безотказное функционирование здания в следующий межремонтный период при выполнении технического обслуживания и текущего ремонта;

- санитарное содержание – комплекс мероприятий, обеспечивающих необходимые санитарно-гигиенические требования к содержанию помещений зданий и придомовой территории, включающих уборку помещений зданий и придомовой территории, вывозку бытового мусора и снега, уход за зелеными насаждениями, дезинфекцию, дератизацию помещений и другие работы (табл.4).

Таблица 4 - Основные виды работ по эксплуатации и содержанию жилищного фонда

Техническое обслуживание	Санитарное содержание	Текущий ремонт	Капитальный ремонт	Реконструкция и модернизация
Контроль технического состояния (осмотры)	Уборка мест общего пользования зданий	Устранение текущих дефектов конструкций	Конструкций	Перепланировка жилых помещений
Регулирование систем инженерного оборудования	Уборка придомовой территории	Ремонт инженерного оборудования, кровли, подвалов, фасадов	Инженерного оборудования	Повышение уровня благоустройства
Аварийно-диспетчерское обслуживание	Сбор и вывоз мусора и твердых бытовых отходов	Ремонт мест общего пользования	Комплексный капремонт	Надстройки, пристройки
Подготовка к сезонной эксплуатации	Уход за зелеными насаждениями	Плановый профилактический ремонт	Замена конструкций

Исходя из этого, основными задачами жилищно-эксплуатационных организаций в области технического обслуживания зданий являются:

· прием вновь построенных и после капитального ремонта зданий в эксплуатацию в соответствии с проектно-сметной документацией (представитель жилищно-эксплуатационной организации (ЖЭО) является членом приемочной комиссии). При приеме должны быть выявлены недоделки и дефекты строительства и капитального ремонта, которые должны быть устранены силами и средствами строительных и ремонтных организаций;

· подготовка зданий к эксплуатации и их заселение;

· прием эксплуатируемых зданий на баланс от ведомственных и на обслуживание по договорам от собственников жилья;

· проведение осмотров зданий с целью определения состояния конструкций и инженерного оборудования;

· санитарное содержание, включающее очистку территории домовладений, уборку мест общего пользования, сбор и вывоз бытовых отходов;

· подготовка к зимней эксплуатации котельных, бойлерных, тепловых пунктов, отопительных систем, систем горячего и холодного водоснабжения, утепление мест общего пользования, заготовка и ремонт инвентаря, песка для посыпки тротуаров и проездов зимой;

· устройство и содержание детских и спортивных площадок, мест отдыха и других сооружений дворового благоустройства;

· проведение общественно-воспитательной работы с жителями;

· паспортное обслуживание жителей.

Работы по техническому обслуживанию зданий осуществляются на договорных условиях. Заказчик имеет право заключить договор с жилищной организацией любой формы собственности и ведомственной принадлежности, а также с физическими лицами. В качестве заказчика может выступать собственник жилья; собственники могут объединяться в товарищества собственников жилья (ТСЖ), жилищные кооперативы (ЖК) или другие потребительские кооперативы (ПК); от лица собственников может выступать управляющая компания (УК). Схемы организации управления в каждом из этих случаев представлены на рис.32 – 34.

Собственник жилья самостоятельно заключает договор на выполнение работ по техническому обслуживанию принадлежащего ему объекта с поставщиком жилищных услуг.

Рис. 32. Схема заключения договоров на жилищные услуги собственником жилья.

В данном случае интересы собственников представляют юридические лица – объединения собственников – ТСЖ, ЖК или ПК.

При такой форме организации управления собственники жилого дома заключают договор с управляющей компанией, которая берет на себя обязанности по управлению домом.

Рис. 33. Схема заключения договоров на жилищные услуги при создании ТСЖ, ЖК или ПК.

Комплекс работ по техническому обслуживанию зданий включает в себя работы по немедленному устранению неисправностей, выявленных при плановых технических осмотрах, а также работы по подготовке зданий к сезонной эксплуатации.

Рис. 34. Заключение договоров на жилищные услуги управляющей компанией.

При осмотрах зданий выполняются следующие работы по техническому обслуживанию, относящиеся к основному производственному процессу:

- смена прокладок в водопроводных кранах;

- уплотнение сгонов, устранение засоров;

- ремонт смывных бачков, крепление санитарных приборов;

- прочистка сифонов, набивка сальников;

- регулировка трехходовых кранов радиаторов отопления;

- мелкий ремонт теплоизоляции;

- устранение течи в трубопроводах и отопительных приборах;

- разборка, осмотр и очистка воздухосборников, вантузов, регулировочных кранов, вентилей и задвижек;

- очистка от накипи запорной арматуры;

- протирка лампочек и смена перегоревших лампочек;

- мелкий ремонт электропроводки;

- прочистка канализационного лежака;

- проверка исправности канализационных вытяжек;

- проверка заземления ванн;

- проверка наличия тяги в вентиляционных каналах;

- промазка суриковой замазкой свищей и гребней стальной кровли;

- проверка заземления электрокабеля и замеры сопротивления изоляции проводов.

При подготовке зданий к сезонной эксплуатации к основному производственному процессу относятся следующие виды работ:

- утепление оконных и балконных проемов;

- замена разбитых стекол;

- ремонт и утепление чердачных перекрытий;

- ремонт и утепление трубопроводов в чердачных и подвальных помещениях;

- ремонт, регулировка и испытание систем водоснабжения и центрального отопления, консервация поливочных систем;

- ремонт и постановка пружин на входных дверях;

- заделка продухов в цоколях зданий;

- ремонт и укрепление входных дверей;

- расконсервирование поливочной системы;

- снятие пружин на входных дверях;

- консервация системы отопления;

- открытие продухов в цоколях и вентиляция чердаков;

- осмотр кровель, фасадов и полов в подвалах;

- укрепление воронок, колен и звеньев водосточных труб.

К вспомогательному производственному процессу при выполнении работ по техническому обслуживанию зданий относятся:

- изготовление инструментов, приспособлений, средств механизации и автоматизации производимых работ;

- изготовление запасных частей для ремонта оборудования зданий;

- производство жилищной организацией всех видов энергии (сжатого воздуха, азота и т.д.);

- заготовка необходимых для производства работ материально-технических ресурсов.

Обслуживающие производственные процессы при выполнении работ по техническому обслуживанию зданий включают в себя:

- обеспечение необходимого фронта работ, закрытие или ограничение движения, снятие напряжения с контактной сети, отключение агрегатов, подготовка участка работ, договоренность и с жильцами, освобождение рабочего места от посторонних предметов и т.д., а также своевременная выдача технической и технологической документации, путевых листов, нарядов, заданий;

- доставка на рабочие места предметов труда и рабочих, передвижение средств и предметов труда по фронту работ, технологическое перемещение машин и механизмов, доставка и поддержание в исправности инструмента, приспособлений, оргтехоснастки;

- доставка, текущее складирование, необходимое пополнение материалов, деталей, заготовок, запасных частей;

- содержание в исправности всего основного и вспомогательного оборудования (в т.ч. передвижных мастерских, электростанций, сетевых и др. автовышек, компрессоров, испытательных станций и т.д.);

- контроль качества и количества выполненной работы, а также двухсторонней связи рабочих мест и управленческого звена, сигнализации и т.п.;

- организацию сдачи выполненных работ заказчику.

Основной производственный процесс по техническому обслуживанию зданий делится на стадии.

Подготовительная (заготовительная) стадияпредназначена для подготовки рабочего места и самого рабочего к выполнению основного процесса. В жилищном хозяйстве у большинства рабочих нет стационарного рабочего места. Для основной массы работников жилищно-эксплуатационной организации зоной трудовых действий являются внутренние инженерные сети зданий, квартиры, домовое оборудование, лестничные клетки, шахты мусоропроводов, внутридворовые зеленые насаждения. В этих условиях важно для каждой группы рабочих обеспечить такое оснащение рабочих мест, которое отвечало бы всем требованиям, предъявляемым к организации рабочих мест, так как от организации рабочего места, от его оснащения всем необходимым в большой степени зависит эффективность и качество работ по техническому обслуживанию зданий. Рабочий, приходя на рабочее место, должен иметь при себе весь необходимый инструмент.

К преобразующей (обрабатывающей) стадии относится непосредственное выполнение всех вышеперечисленных работ по техническому обслуживанию зданий (смена прокладок в водопроводных кранах; уплотнение сгонов, устранение засоров; ремонт смывных бачков, крепление санитарных приборов; утепление оконных и балконных проемов; замена разбитых стекол и т.д.).

Заключительная (сборочная) стадия– это, например, испытание систем водоснабжения и центрального отопления при подготовке к сезонной эксплуатации зданий, сборка воздухосборников, вантузов, регулировочных кранов, вентилей и задвижек после ремонта; уборка рабочего места и т.п.

Для своевременного устранения отказов оборудования, выполнения аварийных непредвиденных работ и заявок населения, а также для оперативного управления процессом технического обслуживания зданий в жилищном хозяйстве функционирует сеть аварийных и диспетчерских служб.

Объединенные диспетчерские службы (ОДС) создаются в жилых микрорайонах для контроля работы инженерного оборудования жилых домов и выполнения заявок населения по устранению мелких неисправностей и повреждений домового оборудования. Кроме того, в задачи ОДС входит принятие оперативных мер по обеспечению безопасности граждан в местах аварийного состояния конструкций зданий, своевременной уборке территорий домовладений, очистке кровель от снега и наледи.

ОДС осуществляет контроль работы следующего инженерного оборудования, отслеживая параметры его работы путем телеизмерения или телеконтроля:

- лифтов (отслеживаемыми параметрами являются возможность открытия дверей в шахту лифта и наличие человека в кабине лифта);

- систем отопления и горячего водоснабжения (тепловых пунктов, бойлерных, котельных, элеваторных узлов) путем контроля температуры и давления теплоносителя в системах;

- систем холодного водоснабжения (насосных установок, водоподкачек), канализации;

- электрощитовых жилых домов, дежурного освещения лестничных клеток, подъездов и дворовых территорий;

- кодовых запирающих устройств в жилых домах;

- загазованности технических подполий и коллекторов;

- громкоговорящей (двухсторонней) связи с абонентом (пассажирами листов, жильцами, дворниками);

- работы установок и средств автоматизированной противопожарной защиты зданий повышенной этажности;

- системы сигнализации при открывании дверей подвалов, чердаков, машинных помещений лифтов, щитовых.

Работа ОДС осуществляется круглосуточно. ОДС регистрирует работу инженерного оборудования в соответствующих журналах и немедленно устраняет мелкие неисправности либо сообщает о них в аварийную службу.

Аварийно-ремонтная служба (АРС) является специальной службой, выполняющей работы по ликвидации аварий и неисправностей внутридомовых сетей и оборудования водопровода, канализации, горячего водоснабжения, центрального отопления, электроснабжения. АРС создаются для оперативного устранения крупных повреждений, отказов, аварий конструкций и инженерного оборудования жилых зданий, сетей и объектов, обеспечения нормального функционирования и восстановления жилого фонда.

Объектами обслуживания аварийной службы являются жилые дома, общественные здания, расположенные на территории района, независимо от форм собственности. Структура аварийной службы комплектуется исходя из объема и технического состояния обслуживаемого жилищного фонда. В обязанности аварийной службы входят:

- срочная ликвидация засоров канализации и мусоропроводов внутри строений;

- устранение аварийных повреждений систем водопровода, отопления и канализации, находящихся в собственности или на обслуживании жилищных организаций, обслуживаемых аварийной службой;

- в нерабочее время обеспечение безопасности граждан при обнаружении аварийного состояния строительных конструкций зданий путем ограждения опасных зон, обрушения нависающих конструкций, находящихся в аварийном состоянии, или же принятие через местные органы самоуправления мер по переселению граждан из помещений, угрожающих безопасности проживания;

- содержание закрепленной за аварийной службой техники в исправном состоянии с использованием ее по назначению.

При поступлении сигналов об аварии или повреждении магистралей водопровода, канализации, теплоснабжения, телефонной сети, подземной электросиловой и тепловой сети, трансформаторных подстанций, вводных шкафов, газопроводов и газового оборудования аварийная служба жилищного хозяйства обязана сообщить об этом в аварийные службы соответствующих специализированных коммунальных предприятий и проконтролировать выполнение ими необходимых работ по ликвидации аварий.

Персонал и материальная часть АРС должны постоянно находиться в полной готовности, обеспечивающей немедленный выезд аварийных бригад к месту аварий в любое время суток.

Санитарная очистка, уборка, вывоз отходов, а также уход за зелеными насаждениями и элементами внешнего благоустройства занимают большую долю трудовых и денежных затрат по эксплуатации и содержанию жилищного фонда. В соответствии с Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда (2003 г.) к обязанностям домохозяйств по санитарной очистке относятся: уборка придомовых (наружных) территорий (если она не выполняется специализированными организациями), включая дворы, внутренние проезды и тротуары; уборка мест общего пользования – лестничных маршей и площадок (по графику); содержание в чистоте и порядке чердачных и подвальных помещений.

Жилищные организации обязаны убирать тротуары, примыкающие к жилым зданиям, территорию дворов и внутриквартальных проездов.

Уборка делится на летнюю (подметание, мойка, поливка, очистка урн, вывоз собранного смета и мусора) и зимнюю (очистка тротуаров и проездов от снега и наледи и их вывоз или складирование на свободных территориях).

Уборочная территория делится в зависимости от типа покрытия на усовершенствованную (асфальт, брусчатка), неусовершенствованную (щебень, булыжник) и без покрытия. В зависимости от интенсивности пешеходного движения – на классы: 1 класс – до 50 чел./ч, 2 – от 50 до 100, 3 – свыше 100 чел./ч. Интенсивность определяется числом пешеходов (суммарно в обе стороны), приходящимся на 0,75 м ширины тротуара (по пиковой нагрузке утром и вечером).

Периодичность и время уборки тротуаров принимается органом местного самоуправления в зависимости от интенсивности движения пешеходов по тротуарам. Объем уборочных работ зависит от размера площадей и их покрытий.

Характер уборки территории зависит от времени года. Зимняя уборка заключается в обеспечении безопасности движения пешеходов и транспорта. Для этого вся работа (подметание и сдвигание снега, борьба со скользкостью, удаление снега и снежно-ледяных образований) должна выполняться в очень короткие сроки. Снег, счищенный с тротуаров, собирают в валы. Снег во дворах и сброшенный с крыш складируют на газонах и свободных участках. Это позволяет снизить затраты на его вывозку. Весной принимают меры для отвода талой воды. Летняя уборка включает подметание и мойку территории, осенью территорию убирают от смёта и листьев.

Уборка площадок, садов, дворов, дорог, тротуаров, дворовых и внутриквартальных проездов территорий должна производиться организациями по обслуживанию жилищного фонда; тротуары допускается убирать специализированными службами. Места, недопустимые для уборочных машин, должны убираться вручную до начала работы машин, с труднодоступных мест допускается подавать снег на полосу, убираемую машинами.

Уборка территории в большинстве случаев выполняется дворниками вручную и требует больших затрат труда. Для сокращения числа дворников и одновременно повышения качества уборки применяют механизмы – транспортно-уборочные машины со съемным оборудованием для летней и зимней уборки, тротуароуборочные машины.

Для более эффективного использования техники парк машин объединяется в масштабе города или его района в одном хозяйстве. В обязанности такого хозяйства входит уборка (зимой – очистка территории от снега и посыпка песком, летом – мойка, поливка, уборка) тротуаров, дворов, внутриквартальных проездов, закрепленных за жилищно-эксплуатационными организациями. При этом повышается коэффициент использования уборочных машин и механизмов в связи с наличием в таких хозяйствах своей производственной базы, правильной организацией работы машин, более своевременным и квалифицированным осуществлением их ремонта. В хозяйствах организуются участки по ремонту асфальтобетонных покрытий и эксплуатации зеленых насаждений, они осуществляют свою деятельность на основе хозрасчета по договорам с жилищно-эксплуатационными организациями.

В зависимости от принятой формы организации управления жилищным хозяйством может существовать и другая форма уборки территорий. При этом создаются службы транспорта и механизированной уборки, которые выполняют работы по санитарному содержанию домовладений. Этим службам передан парк уборочных машин и механизмов, а в составе жилищно-эксплуатационных служб есть дворники, закрепленные за территориями, не убираемыми по разным причинам механизмами.

В обоих случаях сохраняется общий принцип – концентрация техники, а также снижаются затраты на уборку в расчете на 1 м² территории (примерно на 10-15%). Этот принцип требует четко установленной ответственности за выполнение работ со стороны специализированной конторы (службы) и контроля со стороны первичной эксплуатационной организации.

Уборка территории может также производиться городскими (районными) спецавтохозяйствами по договорам. Такой способ также позволяет снизить затраты на эти цели.

Жилищно-эксплуатационные организации обязаны организовывать сбор твердых и жидких отбросов, которые вывозят специализированные городские (районные) автохозяйства по договорам с домохозяйствами. Крупногабаритные отходы, старая мебель, велосипеды, остатки от текущего ремонта квартир и т.п. должны собираться на специально отведенных площадках или в бункеры-накопители и по заявкам организаций по обслуживанию жилищного фонда вывозиться мусоровозами для крупногабаритных отходов или обычным грузовым транспортом.

Для сбора мусора домохозяйства должны иметь специально оборудованные площадки, урны и уборочный инвентарь. Контейнеры для мусора – собственность спецавтохозяйств.

Для улучшения санитарного состояния домовладений и сокращения затрат труда методы санитарной очистки и уборки надо совершенствовать. В 1980-х годах в Москве проводился опыт применения вакуумной системы удаления мусора из мусоропровода к местам сборки. С помощью такой установки бытовые отходы собираются и транспортируются на центральную станцию от группы домов с последующей вывозкой на свалки или на обезвреживание. Экспериментальная проверка показала эффективность применения этой системы.

Организации по обслуживанию жилищного фонда или на договорных началах – специализированные организации обеспечивают сохранность и надлежащий уход за зелеными насаждениями на территории домовладений.