2015-03-20
673
Плата за жилое помещение и коммунальные услуга для нанимателя жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или договору найма жилого помещений государственного или муниципального жилищного фонда, включает в себя:
1) плату за пользование жилым помещением (плата за заем).
Следует отметить, что малоимущие граждане, проживающие в жилых помещениях на основании договоров социального най-ма, освобождаются от обязанности по внесению платы за полъзование жилымй помещениями (п. 9 ст; 156 ЖК РФ). Они оплачивакгг содержание и ремонт жилого помещения, а также коммунальные услуги;
2) плату за содержание и ремонт жилого помещенйя, включаюшую в себя:
— плату за услуги и раббты по управлению многоквартирным домом;
— плату по содержанию й текущему ремонту общего ймуще-ства в Мно1х>квартирн6м доме.
В соответствии с прйложенйем к постановленйю Правительства от 30 йюлй 2004 г. № 392 «О порядке й услбвиях оплаты граждайами жилья и коммуйальных услуг» имеется перечень работ, связаннйх с текущим ремонтом общего имущества и бплачиваемых за счет оплаты за ремонт жйлья: частичная смена отдельных элементов перекрытия, заделка швов и трещин, их укрепленной и краска; восстановление шум замена отдельных элёментов крыльца; восстановление отдёлки стен, потолков полов в подаездах и т.д.;
3) плату за Коммунальные услуги.
Шйа зй жилоё помефение и коммунальные услуги для собственника поме»дения в м«огоквартйрйом доме включает в сёбя:
1) плату за содержанйе и ремонт жилого помещения, включающукэ в себя:
- плату за услуги и работы по управлению многоквартирным
домбм;
— плату по содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме;
2) плату за коммунйльные услуги:
Плата за коммунальные услуги включает в себя плату за х6-лодное и горячее водоснабженйе, водоотведениё, электроснабжение, газосйабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том чйсле поставки твердо-го топлйва при наличии пёчного отопления). Перечень коммунальнйх услуг» оплачиваемых гражданамй в счет платы за коммунальные услуги, исчерпывающий.
Оплата перечислённых услуг осущесгвляется гражданами, проживаощихш в жилых помещениях, относящихся к жилищному фонду любой формы собетвенностй, по единьш правшам, условиям и тарйфам, действующим на территорий соответствующего муниципального образования, в зависимбсти от степени благоустроенности жилых помещений и жилых домов.
Собственники жилых домов несут расходы Ма их содержание й рембнт, а также оплачивают коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с лицами, осуществляющи-ми соответствующие виды деятельности.
Внесение ллаты за жилое помешение и коммунальные услуги (ст. 155 ЖК РФ)
До введения в действие ЖК РФ детальное регулирование отношений по поводу внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги на уровне федеральных законов отсутствовало.
Частью I ст. 155 ЖК РФ определяется порядок внесения платы за жилье и коммунальные услуги: плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится ежемесячно до десятого числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом. Догвором управления многоквартирным домом могут предусматриваться различные по объему, срокам и периодичности платежей условия оплаты жилого помещения и коммунальных услуг, нередко - это ежеквартальная предварительная оплата.
Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги относится к обязательствам с определенным сроком исполнения, однако оплата может производиться досрочно.
Нарушение сроков внесения платы влечет для нанимателей и собственников жилых помещений негативные последствия в виде уплаты неустойки в виде пени, расторжения договора найма с нанимателем (ч. 3 ст. 83 ЖК; п. 2 ст. 687 ГК РФ), выселения (ст. 90 ЖК).
Лица, несвоевременно и (или) не полностью внесшие плату за жилое помещение и коммунальные услуги (должники), обя-заны уплатить кредитору пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на момент оплаты, от не выплаченных в срок сумм за каждый день просрочки начиная со следующего дня после наступления установленного срока оплаты по день фактической выплаты включительно (п. 14 ст. 155 ЖК РФ).
Следует отметить, что такая ответственность возможна при наличии вины гражданина. Если несоблюдение сроков или неполнота оплаты произошли вследствие уважительных причин, то гражданин вправе рассчитывать на то, что названная мера ответственности не будет к нему применяться. Так, в случае, если гражданин произвел оплату жилого помещения и коммунальных услуг в полном объеме и в установленные сроки, однако банк своевременно не перечислил деньги кредитору, взыскание пени не производится. Наличие у гражданина названной или иных уважительных причин (например, невыплата или задержка выплаты заработной платы, пенсии; тяжелое материальное положение в связи с безработицей, болезнью, наличием в составе семьи инвалидов, детей; длительное отсутствие в месте проживания в связи с экстренным отъездом и т.д.) должно быть подтверждено документально (квитанция, счет-квитанция, расчетная книжка и другие документы об оплате жилого помещения и коммунальных услуг; справка с места работы, из больницы и т.д.) или свидетельскими показаниями. Это связано с тем, что закон возлагает бремя доказывания своей невиновности на гражданина, нарушившего обязательство по оплате (см. п. 2 ст. 330, пп. 1 и 2 ст. 401 ГК РФ).
При разрешении спора факт наличия или отсутствия задолженности по оплате может подтверждаться также актом выверки расчетов, например за отпущенную тепловую энергию, который подписывается сторонами.
Увеличение установленного размера пеней не допускается. Размер пеней может быть уменьшен в судебном порядке. При решении вопроса об уменьшении размера пени необходимо иметь в виду, что размер пеней может быть уменьшен судом только в том случае, если подлежащие уплате пени явно несоразмерны последствиям нарушения обязательства. При оценке таких последствий судом могут приниматься во внимание, в частности, обстоятельства, не имеющие прямого отношения к последствиям нарушения обязательства (цена услуг, сумма договора и т.п.)-
Плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится на основании платежных документов, представленных не позднее первого числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом. Определение срока представления платежных документов, на основании которых производится оплата жилого помещения и коммунальных услуг, является новым для федерального жилищного законодательства — обязанностъ по платежным документам, существующая практика.
Наниматели жилых помещений по договору социального найма и договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда вносят плату за пользование жилым помещением (плату за наем) наймодателю этого жилого помещения.
Наниматели жилых помещений по договору социального найма и договору найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда в многоквартирном доме, управление которым осуществляется управляющей организацией, вносят плату за содержание и ремонт жилого помещения, а также плату за коммунальные услуги этой управляющей организации.
Если размер вносимой нанимателем жилого помещения платы меньше, чем размер платы, установленный договором управления, оставшаяся часть платы вносится наймодателем этого жилого помещения в согласованном с управляющей организацией порядке. Часть 5 ст. 155 ЖК РФ относит к компетенции органов управления ТСЖ, жилищного кооператива, иного епециализированного потребительского кооператива установление порядка внесения обязательных платежей и взносов членами таких объединений, поэтому члены ТСЖ, либо жшгищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива вносят обязательные платежи и (или) взносы, связанные с оплатой расходов на содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, а также с оплатой коммунальных услуг, в порядке, установленном органами управления товарищества собственников жилья, либо органами управления жилищного кооператива, или органами управления иного специализированного потребительского кооператива.
Собственники помещений в многоквартирном доме, в котором созданы ТСЖ, либо жилищный кооператив, или иной специализированный потребительский кооператив, вправе вступить в такое товарищество либо кооператив. Однако, если собствен-ники помешений не воспользуются таким правом, они заключа-ют договоры соответственно с товариществом или кооперативом (ч. 6 ст. 155 ЖК).
Товарищества собственников жилья и жилищные кооперативы создаются, в частности, с целью соответственно управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса и т.д. Они являются стороной договора управления, который заключается с управляющей организацией для оказания ею услуг и выполнения работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставления коммунальных услуг собственникам помещений в доме.
Если собственники помещений не возложили на товарищество собственников жилья или потребительский кооператив функции по управлению многоквартирным домом, то управляющая организация является получателем платы за жилое помещение и коммунальные услуги при наличии следующих условий:
1) собственники помещений не приняли решения управлять общим имуществом непосредственно
2) в многоквартирном доме не созданы товарищество собствен-ников жилья, либо жилищный кооператив, или иной специали-зированный потребительский кооператив;
3) общим собранием собственников помещений принято решение об управлении таким домом управляющей организацией.
При выборе управляющей организации общее собрание собетвенников помещений в многоквартирном доме принимает решение о заключении договора управления на условиях, указанных в решении общего собрания. Сторонами договора управления в этом случае являются управляющая организация (на стороне исполнителя) и собственники помещений в многоквартирном доме (на стороне заказчика).
В договоре управления в обязательном порядке указываются, в частностй: перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация; порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы. В соответствии с установленными таким образом условиями и осуществляется внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги собственниками помещений в многоквартирном доме.
Собственники помещений в многоквартирном доме, осуществляющие непосредственное управление таким домом, вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги в соответствии с договорами заключенными с лицами, осуществляющими соответствую-щие виды деятельности. Собственники помещений в многоквартирном доме заключают договоры на оказание услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в таком доме на основании решения общего собрания этих собсгвенников. При этом все или большинство собственников помещений в таком доме выступают в качестве одной стороны заключаемых договоров, за исключением договоров, указанных в ч. 2 ст. 164 Кодекса: договоры холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения (в т.ч. поставки бытового газа в баллонах), отопления (теплоснабжения, в т.ч. поставки твердого топлива при наличии печного отопления) заключаются каждым собственником помещения, осуществляющим непосредственное управление многоквартирным домом, от своегб имени.
Собственники помещений в многоквартирном доме оплачивают услуги и работы по содержанию и ремонту этих помещений в соответствии с договорами, заключенными с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности.
Неиспользование собственниками, нанимателями и иными лицами помещений не является основанием невнесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги. При временном отсутствии фаждан внесение платы за отдельные виды коммунальных услуг, рассчитываемой исходя из нормативов потребления, осуществляется с учетом перерасчета платежей за период временного отсутствия граждан в порядке, утверждаемом Правительством Российской Федерации.
В ч. 11 ст. 155 ЖК РФ впервые в жилищном законодательстве на федеральном уровне предусмотрена возможность освобождения фаждан от платы за отдельные виды коммунальных услуг в связи с временным отсутствием этих граждан.
Из буквального толкования нормы ч. 11 ст. 355 Кодекса следует, что освобождение может производиться от платы не за все виды коммунальных услуг, а только за «отдельные» такие услуги. Отсюда следует, что те виды коммунальных услуг, от платы за которые граждане не освобождаются ни при каких обстоятельствах, будут определены Правительством РФ.
Продолжительность и сам факт временного отсутствия могут быть подтверждены гражданами, например: официальной справкой организации о командировке, справкой из больницы, дома отдыха, санатория, дачного кооператива и т.п.; заявлением плателыдика в случае пребывания его в таком месте, откуда невозможно представить официальный документ, если оно подписано соседями (по этажу, коммунальной квартире), с указанием, что лица, подписавшие его (не менее двух), сами в этот период не выезжали за пределы населенного пункта, в котором имеют место жительства.
К иным лицам, о которых идет речь, относятся, в частности, арендаторы жилых помещений, органы государственной власти и органы местного самоуправления или уполномоченные ими лица до заселения жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов.
Наймодатель, управляющая организация обязаны информи-ровать в письменной форме соответственно нанимателей жилых помешений государственного и мунииипального жилищных фондов и собственников жилых помешений в многоквартирном доме об изменении размера платы за жилое помещение и ком-мунальные услуги не позднее чем за тридцать дней до даты пред-ставления платежных документов, на основании которых будет вноситься плата за жилое помещение и коммунальные услуги в ином размере, если иной срок не установлен договором управления.
До введения в действие Кодекса федеральное жилищное законодательство данные отношения не регулировало.
Размер платы за жилое помешение (ст. 156 ЖК РФ)
Плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме, — это основное условие для определения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме.
Размер. платы за пользование жилым помещением (платы за наем), платы за содержание и ремонт жилого помещения для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда определяется исходя из занимаемой общей площади (в отдельных комнатах в общежитиях исходя из площади этих комнат) жилого помещения.
Обшая площадь жилого помещения — сумма площадей всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас (ст. 15 ЖК РФ).
В соответствии с Правилами оплаты гражданами жилья и коммунальных услуг от 30 июля 2004 г. № 392 размеры платы за содержание, ремонт, а также за наем жилого помещения (в т.ч. отдельных квартир в общежитиях) определяются как произведение соответствующей цены на общую площадь жилого помеще-ния. При проживании граждан в коммунальных квартирах и отдельных комнатах в общежитиях размер платы определяется как произведение соответствующей цены на жилую Площадь занимаемых жилых помещений, а при проживании в одной комнате общежития нескольких граждан — в порядке, установленном собственником общежития.
В настоящее время в соответствии с ч. 3 ст. 156 ЖК к компетенции органов местного самоуправления, органов государ-ственной власти субъектов Российской Федерации — городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга относится установление размера платы:
1) за наем, содержание и ремонт жилого помещения для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда и
2) за содержание и ремонт жилого помещения для собственников жилых помещений, которые не приняли решения о выборе способа управления многоквартирным домом.
Порядок, сроки и правила исчисления размеров оплаты гражданами жилых помещений и коммунальных услуг в настоящее время регулируются Правилами оплаты гражданами жилья и коммунальных услуг, утвержденными постановлением Правительства РФ от 30 июля 2004 г. № 392. Правилами установлены виды платы, условия оплаты жилья и коммунальных услуг, порядок применения цен и тарифов, расчет размеров платы, порядок внесения платы. Действие Правил не распространяется на перечисленные отношения с фажданами, проживающими в жилых помешениях, находящихся в многоквартирных домах, в которых созданы товарищества собственников жилья, жилищные или жилищностроительные кооперативы и другие объединения собственников, нанимателями и поднанимателями жилых помещений, находящихся в частной собственности физических и юридических лиц, а также гражданами, пользующимися жилыми помещениями по завещательному отказу, по договору ренты, пожизненного содержания с иждивением или по договору безвозмездного пользования жилыми помещениями.
При установлении размера платы названными в ч. 3 ст. 156 органами следует учитывать национальные стандарты, санитарные правила и нормы и другие акты законодательства Российской Федерации, субъектов Федерации, а также правовые акты органов местного самоуправления, регулирующие сроки, качество, периодичность и объемы работ по содержанию и ремонту жилья.
Размер платы за пользование жилым помещением (платы за наем) государственного или муниципального жилищного фонда устанавливается в зависимости от качества и благоустройства жилого помещения, месторасположения дома. Федеральными законами, законами субъектов Российской Федерации, устанавливающими порядок предоставления жилых помещений государственного жилищного фонда иным категориям граждан в соответствии с ч. 3 ст. 49 ЖК, могут быть установлены другие (по сравнению с предусмотренными ч. 4 настоящей статьи и настоящей частью) условия определения размера платы за пользование жилым помещением (платы за наем).
Установление размера платы за пользование жилым помещением (платы за наем) не должно приводить к возникновению у нанимателя жилого помещения права на субсидию на оплату жилого помещения и коммунальных услуг.
Наниматель жилого помещения вправе рассчитывать на получение субсидии на оплату жилого помещения и коммунальные услуги, если его расходы на оплату жилого помещения и коммунальных услуг, рассчитанные исходя из установленного размера нормативной площади жилого помещения, используемой для расчета субсидий, и нормативов потребления коммунальных услуг, превышают величину, соответствующую максимально допусти-мой доле расходов граждан на оплату жилого помещения и коммунальных услуг в совокупном доходе семьи. Таким образом, размер платы за наем в совокупности с размером платы за со-держание и ремонт жилого помещения и размером платы за коммунальные услуги, чтобы не привести к возникновению у нанимателя жилого помещения права на субсидию, не должен пре-вышать величину, соответствующую максимально допустимой доле расходов граждан на оплату жилого помещения и коммунальных услуг в совокупном доходе семьи.
Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья, либо жилищный кооператив, или иной спе-циализированный потребительский кооператив, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме, размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год.
Размер обязательных платежей и (или) взносов членов товарищества собственников жилья, либо жилищного кооператива, или иного специализированного потребительского кооператива, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, определяется органами управления ТСЖ либо органами управления кооператива, в соответствии с уставом ТСЖ либо уставом кооператива. Установление размера обязательных платежей и взносов членов товарищества собственников жилья отнесено законом к компетенции общего собрания членов товарищества (ст. 145 Кодекса), контроль за своевременным внесением членами товарищества установленных обязательных платежей и взносов осуществляет правление товарищества (ст. 148 Кодекса).
Следует отметить, что предоставление гражданам по их запросам информации об объеме, о перечне и качестве оказываемых услуг и выполняемых работ входит в обязанности органов местного самоуправления и управляющих организаций.
