Общие положения сделок на рынке недвижимости

В общем случае под сделками понимаются действия, направленные на установле­ние гражданских прав и обязанностей. Сделки могут быть односторонними и много­сторонними (договоры). Односторонние сделки создают обязанности только для лица, совершившего сделку. К односторонним сделкам относятся, например, заве­щание и выдача доверенности.

Сделки с недвижимостью в подавляющем большинстве случаев представляют собой многосторонние сделки, предметом которых является переход прав на недви­жимое имущество. При этом заключение договора (многосторонней сделки) пред­полагает согласие всех сторон — участников договора, с возникновением у всех участников договора прав и обязанностей. Сделки с недвижимостью всегда совер­шаются в письменной форме путем составления одного документа (договора), под­писываемого сторонами сделки.

Положения договора должны быть сформулированы четко и ясно. В процессе обсуждения условий договора (до его подписания) стороны должны внести в дого­вор все, что они хотели бы там видеть.

Независимо от конкретного вида сделки, совершаемой с недвижимостью, необ­ходимо учитывать следующее:

1. Должна быть соблюдена форма сделки с недвижимостью — простая письмен­ная или нотариальная с государственной регистрацией (договор аренды заключается на срок от 35 месяцев). При несоблюдении формы сделка считается ничтожной и является недействительной.

2. Сделка должна быть произведена надлежащим лицом: собственником (либо обладателем иных титульных прав, либо по надлежаще оформленной дове­ренности), дееспособным (и способным понимать значение своих действий), при свободном волеизъявлении (без обмана, заблуждения и насилия).

3.Стороны должны заключать только действительные сделки. Если сделка яв­ляется мнимой, т. е. заключается без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, или притворной, т. е. заключается с намерением при­крыть иную сделку, то такие действия являются ничтожными. В этом случае по иску любой заинтересованной стороны суд может принять решение: обя­зать стороны возвратить другой все полученное по сделке либо возместить стоимость в денежном выражении.

Государственную регистрацию можно рассматривать в двух аспектах: как специфическую деятельность государства и как результат этой деятельности. При этом государственная регистрация как деятельность не всегда заканчивается государственной регистрацией в виде результата, поскольку результатом этой деятельности может быть отказ в государственной регистрации.

Государственная регистрация как деятельность может рассматриваться в узком и широком смысле.

В широком смысле государственная регистрация прав на недвижимость может быть определена как одна из функций государства, осуществляемая его специальными органами в целях зашиты имущественных прав участников гражданского оборота. К государственной регистрации в этом смысле относится не только деятельность регистрирующего органа по рассмотрению конкретных документов, но и деятельность государства по организации системы регистрации, установлению принципов ведения реестра, автоматизации регистрационных процессов, методов отражения и защиты информации, а также деятельности по предоставлению информации о государственной регистрации прав на недвижимость.

Такое определение позволяет раскрыть понятие государственной регистрации прав на недвижимость как формы государственной деятельности. Оно необходимо, поскольку за конкретными актами государственного органа всегда нужно видеть общую направленность всех этих актов, общие цели функционирования системы, созданной для осуществления данной деятельности.

В узком смысле государственная регистрация прав представляет собой процесс рассмотрения заявления (требования) заинтересованного лица, адресованного государственному органу о внесении сведений о его праве на объект недвижимого имущества в установленные законом формы (государственный реестр). Этот процесс состоит из приема представленных заявителем документов, их правового анализа с точки зрения установления оснований для регистрации либо отказа в регистрации, принятия соответствующего решения, отражения этого решения в формах, установленных законом, и выдачи документов заявителю с уведомлением о принятом решении.

Если определение государственной регистрации как формы деятельности позволяет установить общую направленность работы и задачи всех регистрирующих органов, то определение государственной регистрации в узком смысле подводит к пониманию непосредственной цели регистрирующего органа при рассмотрении каждого обращения. Эту цель можно определить как установление наличия оснований для внесения соответствующей записи в государственный реестр прав на недвижимое имущество.

Если для регистрирующего органа регистрация - это процесс, то с точки зрения заявителя - это, прежде всего, цель как субъективное представление о результате этого процесса. Эта цель может быть достигнута или не достигнута.

Второй аспект - государственная регистрация как один из возможных результатов взаимодействия регистрирующего органа и заявителя.

Анализ законодательства позволяет сделать вывод о том, что термин «государственная регистрация прав на недвижимое имущество» в Законе о регистрации используется именно в этом последнем значении. Большинство ученых выделяют два подхода к характеристике правовой природы акта применения права: как ненормативного акта государственного органа и как юридического факта в фактическом составе, влекущем возникновение, изменение или прекращение прав на объект недвижимости.

Акт государственной регистрации в качестве юридического документа характеризуется формализацией своего содержания. Однако в отличие от иных правоприменительных актов, акт государственной регистрации не содержит таких традиционных элементов, как вводная, описательная, мотивировочная и резолютивная части, поскольку государственная регистрация прав осуществляется путем внесения записей в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним. Возможно, такая специфическая форма акта регистрации дала основание для отказа от признания его ненормативным актом государственного органа. Однако, как представляется, ненормативный акт может быть оформлен по-разному, важно, чтобы его форма соответствовала закону. Кроме того, Закон о регистрации сам называет государственную регистрацию «актом признания и подтверждения государством» определенных обстоятельств.

Признание государственной регистрации и отказа в регистрации ненормативными актами регистрирующих органов с необходимостью влекло отнесение соответствующих дел к категории вытекающих из административных правоотношений и иных публичных правоотношений.

Итак, государственная регистрация как юридический факт представляет собой ненормативный акт государственного регистрирующего органа, поскольку ключевым в определении государственной регистрации как акта государственного органа и общим для всех таких актов является то, что это акт признания государством регистрируемого права, обеспечивающий возможность реализации этого права его обладателем.

Моментом, когда государственная регистрация осуществлена, следует считать внесение в надлежащей форме записи об этом праве в установленные формы государственной регистрации. В этом смысле процесс государственной регистрации можно разделить на подготовку к регистрации, собственно регистрацию и выдачу документа о регистрации. Говорить о свершившейся регистрации до удостоверения записи о регистрации уполномоченным лицом нельзя. Любой акт государственного органа, в том числе ненормативный, должен иметь надлежащую письменную форму. Для регистрации такая форма установлена в виде записи в реестре. Решение о регистрации, не оформленное надлежащим образом (в виде устных заявлений, резолюций на документах и пр.), не может быть признано актом регистрации.

Таким образом, государственная регистрация прав на недвижимое имущество - это акт признания этого права (либо его изменения, обременения, перехода или прекращения) государством в лице регистрирующего органа, обеспечивающий возможность реализации этого права его обладателем и оформляемый в виде записи о зарегистрированном праве в государственный реестр прав на недвижимое имущество.