Особенности рынка недвижимости

Жизненный цикл – это законченная последовательность процессов существования недвижимости от ввода в эксплуатацию (от создания) до прекращения деятельности.

Основные этапы недвижимости, как физически материального объекта:

1) Прединвестиционный этап

2) Создание объекта (проектирование и строительство)

3) Ввод объекта в эксплуатацию

4) Эксплуатация объекта

5) Реконструкция и последующая эксплуатация объекта

В результате эксплуатации, объект физически, функционально и внешне устаревает, в связи с чем он теряет свои потребительские свойства.

В результате капитального ремонта достигается цель прироста дохода от его дальнейшей эксплуатации.

6) Перепрофилирование объекта в соответствии с принципом наилучшего эффективного использования

7) Ликвидация объекта, т.е. естественное разрушение, снос и прекращение существования.

Для минимальных ликвидационных затрат возможна продажа отдельных частей конструкции и материалов ликвидируемого объекта.

Основными этапами жизненного цикла объекта недвижимого имущества как товара является:

1) Приобретение объекта недвижимости (покупка, постройка, наследование)

2) Владение и использование в определенный период времени

3) Управление объектом недвижимости

4) Извлечение прибыли

5) Распоряжение собственностью

6) Смена собственников

7) Распоряжение вещными правами на объект

8) Изменение функционального назначения

9) Прекращение права собственности на объект

Рынок недвижимости – это средство перераспределения земельных участков, зданий, сооружений и другого имущества между собственниками и пользователями экономическими методами, на основе конкурентного спроса и предложения.

Рынок недвижимости – это система экономических отношений между участниками рынка по поводу купли-продажи недвижимости, сдачи в аренду, доверительного управления и т.д.

Рынок недвижимости как саморегулируемая в установленной правовой среде система состоит из элементов: спрос, предложение, цена, менеджмент, маркетинг, деловые процедуры.

Субъекты рынка недвижимости:

1) Покупатель (арендатор) – главный субъект рынка недвижимости. Им может быть физическое или юридическое лицо, а также орган государственного управления, имеющий право на данную операцию по закону. Именно для покупателей работает рынок недвижимости.

2) Продавец (арендодатель) – это любое юридическое или физическое лицо, имеющее право собственности на объект недвижимости. В качестве продавца может выступать государство в лице специализированных органов управления собственностью.

3) Состав профессиональных участников рынка недвижимости определен перечнем процессов, протекающих на рынке с участием государства, и перечнем видов деятельности коммерческих структур: консалтинговые, аудиторские, оценочные, риэлторские фирмы, рекламные агентства, страховые компании, биржа недвижимости, банки.

4) Государственные органы: БТИ, комитеты по управлению имуществом, нотариальные конторы, регистрационная палата, налоговая инспекция.

Функции рынка недвижимости:

1) Коммерческая – реализация стоимости недвижимости и получении прибыли на вложенный капитал.

2) Информационная - это уникальный рыночный способ оперативного сбора и распространения обобщенной объективной информации, позволяющий продавцам и покупателям недвижимости принимать рациональные управленческие решения.

3) Ценообразующая

4) Посредническая

5) Регулирующая – перераспределение ресурсов по определенным сферам предпринимательства.

6) Инвестиционная

7) Перераспределение земель и других объектов

8) Социальная

9) Оздоровительная

10) Стимулирующая

11) Конкуренции

Цели функции рынка недвижимости:

1) Обеспечение устойчивости потоков доходов во времени от инвестиций

2) Защита капитала от информации

3) Возможное получение налоговых льгот.

Рынок недвижимости сегментирован по параметрам:

1) Использования (коммерческое, жилое, промышленное, сельскохозяйственное)

2) По географическому фактору

3) По цене

4) По качеству

5) По инвестиционным мотивациям

6) По типу собственности.

Рынок недвижимости персонифицирован (узколокализован).

Основные особенности недвижимости как товара:

1) Высокая рыночная стоимость и длительный жизненный цикл

2) Низкая ликвидность

3) Высокий начальный уровень капитала для вхождения на рынок недвижимости

4) Относительно низкий инвестиционный риск и большая доходность

5) Потребность в профессиональном управлении недвижимостью и высокие затраты по ее обслуживанию.

6) Необходимость доказательства права собственности через государственную регистрацию на приобретение объекта.

Основные факторы, определяющие величину спроса:

1) Платежеспособность населения

2) Динамика общей численности населения

3) Дифференциация групп населения с различными уровнями образования и другими характеристиками.

4) Изменение во вкусах и предпочтениях

5) Источники и доступность финансирования

Факторами, определяющими величину предложения недвижимости являются наличие пустующих объектов недвижимости в определенном сегменте рынка и объем нового строительного и затраты на него. При этом должны учитываться следующие параметры:

1) Интенсивность строительства определяет объем нового жилья

2) Положение в строительной индустрии

3) Текущие и потенциальные изменения в строительных технологиях и их возможного влияния на издержки.