Износ недвижимости его оценка и учет при определении рыночной стоимости недвижимости

Износ характеризуется уменьшением полезности объекта недвижимости, его потребительской привлекательности с точки зрения потенциального инвестора и выражается в обесценивании под воздействием различных факторов.

Износ (И) обычно измеряют в процентах, а стоимостным выражением износа является обесценение (О).

Виды износа: физический, функциональный и внешний. Совокупность всех возможных видов износа - это накопленный износ объекта оценки.

В стоимостном выражении совокупный износ представляет собой разницу между восстановительной стоимостью и рыночной ценой оцениваемого объекта.

Физический износ - постепенная утрата изначально заложенных при строительстве технико-эксплуатационных качеств объекта под воздействием природно-климатических факторов, а также жизнедеятельности человека.

Методы расчета физического износа зданий следующие: нормативный (для жилых зданий); стоимостный; метод срока жизни. Нормативный: физический износ здания следует определять по формуле: 100

где Fф. – физический износ здания, %; Fi – физический износ i-го конструктивного элемента, %; Li – коэффициент, соответствующий доле восстановительной стоимости I-го конструктивного элемента в общей восстановительной стоимости здания; п - количество конструктивных элементов в здании.

Функциональный износ. Признаки функционального износа в оцениваемом здании - несоответствие объемно-планировочного и/или конструктивного решения современным стандартам, включая различное оборудование, необходимое для нормальной эксплуатации сооружения в соответствии с его текущим или предполагаемым использованием. Функциональный износ подразделяют на устранимый и неустранимый. Стоимостным выражением функционального износа является разница между стоимостью воспроизводства и стоимостью замещения, которая исключает из рассмотрения функциональный износ.

Внешний (экономический) износ - обесценение объекта, обусловленное негативным по отношению к объекту оценки влиянием внешней сре­ды: рыночной ситуации, накладываемых сервитутов на определенное использование недвижимости, изменений окружающей инфраструктуры и законодательных решений в области налогообложения и т.п. Внешний износ недвижимости в зависимости от вызвавших его причин в большинстве случаев является неустранимым по причине неизменности местоположения, но в ряде случаев может «самоустраниться» из-за позитивного изменения окружающей рыночной среды. Для оценки внешнего износа могут применяться следующие методы: капитализации потерь в арендной плате; сравнительных продаж (парных продаж); срока экономической жизни.