Модуль 4. Проблемы правового регулирования вещных прав на земельные участки

Теоретическое занятие (лекция) «Проблемы правового регулирования вещных прав на земельные участки»

Тип лекции – проблемная лекция.

Основные тезисы лекции:

Вещным правам на земельные участки на сегодняшний день посвящена специальная глава в ГК РФ (гл. 17), а также гл. 3 и 4 ЗК РФ. Согласно проекту Федерального закона о внесении изменений в ГК РФ предполагается предусмотреть в ГК РФ гл. 19.2 "Право собственности на земельные участки и иные природные объекты".

Право собственности на земельный участок есть субъективное вещное право, представляющее собой обеспеченные законом вид и меру возможного поведения его обладателя (собственника) в отношении принадлежащего ему земельного участка, что позволяет собственнику осуществлять наиболее полное господство над данным природным объектом. Последнее, в свою очередь заключается в правомочиях собственника своей властью и в своем интересе владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему на праве собственности земельным участком, совершая в отношении последнего любые не противоречащие закону действия. Содержание права собственности на земельный участок составляет традиционная для российского права "триада" правомочий, где под правомочием владения понимается основанная на законе возможность иметь земельный участок у себя в хозяйстве; правомочием пользования - возможность эксплуатировать этот земельный участок, извлекая из него полезные свойства; правомочием распоряжения - возможность определять юридическую судьбу земельного участка.

Собственник земельного участка осуществляет принадлежащие ему правомочия по своему усмотрению, и мера возможного поведения собственника в отношении принадлежащего ему объекта является абсолютной и от воли других лиц не зависит. В то же время собственник земельного участка не располагает абсолютной свободой в выборе способов и направлений использования принадлежащего ему на праве собственности земельного участка. Объясняется это тем, что, во-первых, земля должна использоваться в соответствии с ее целевым назначением, определяемым принадлежностью земельного участка к той или иной категории земель, а во-вторых, использование земель необходимо осуществлять способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе и непосредственно самой земле как ценному природному объекту (т.е. с учетом природоохранных требований). Закон запрещает также использование земельного участка (равно как и любого другого имущества) в ущерб интересам других лиц или общества в целом. Кроме того, иные границы правомочия пользования земельным участком могут определяться законом, договором и иными правовыми основаниями (например, завещанием).

Поскольку в Российской Федерации признаются частная, муниципальная, государственная и иные формы собственности (п. 2 ст. 8 Конституции РФ; п. 1 ст. 212 ГК РФ), земельный участок может находиться соответственно в собственности граждан и юридических лиц, в собственности Российской Федерации, ее субъектов и в собственности муниципальных образований. В отдельных случаях закон оговаривает те земельные участки, которые могут находиться только в собственности публично-правового образования.

Объектом права собственности на землю выступает конкретный земельный участок или его часть (ст. 6 ЗК РФ). При этом следует учитывать, что земля выступает объектом права собственности в качестве ограниченного в пространстве земельного участка, границы и местоположение которого устанавливаются в порядке, предусмотренном законодательством о землеустройстве.

На сегодняшний день ЗК РФ определяет земельный участок как часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами (ст. 11.1). При этом указывается, что земельные участки как объекты гражданских прав образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

В законе оговариваются требования, которые предъявляются к образуемым и измененным земельным участкам. Во-первых, в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности и установленными в соответствии с ним градостроительными регламентами могут определяться предельные (т.е. максимальные и минимальные) размеры земельных участков. Во-вторых, если на земельный участок не распространяется действие градостроительных регламентов, то предельный размер участка определяется в соответствии с ЗК РФ и другими федеральными законами (ст. 11.9 ЗК РФ).

В Концепции развития гражданского законодательства Российской Федерации предлагается сформулировать понятие земельного участка как объекта права собственности в ГК РФ, определив его как участок поверхности земли, границы которого описаны и удостоверены в установленном порядке, прошедший государственный кадастровый учет. Аналогичная норма приводится и в проекте Федерального закона о внесении изменений в ГК РФ (ст. 289).

Если иное не установлено законом, право собственности на земельный участок распространяется на находящиеся в границах этого участка поверхностный (почвенный) слой и водные объекты, находящиеся на нем растения (п. 2 ст. 261 ГК РФ). Собственник земельного участка вправе использовать по своему усмотрению все, что находится над и под поверхностью этого земельного участка, если иное не предусмотрено законами о недрах, об использовании воздушного пространства, иными законами и не нарушает прав других лиц (п. 3 ст. 261 ГК РФ).

Земельный участок как объект имущественных прав обладает свойством оборотоспособности. В соответствии со ст. 129 ГК РФ объекты гражданских прав могут свободно отчуждаться и переходить от одного к другому в порядке универсального правопреемства (наследование, реорганизация юридического лица) либо иным способом, если они не изъяты из оборота или не ограничены в обороте. Ограничения оборотоспособности таких объектов, как земельные участки, установлены ЗК РФ. В частности, в п. 4 ст. 27 Кодекса приводится перечень земельных участков, изъятых из оборота, а в п. 5 этой же статьи - земельных участков, ограниченных в обороте. Оборот же земель сельскохозяйственного назначения регулируется специальным Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".

Земельный участок является согласно гражданскому законодательству недвижимым имуществом, в связи с чем право собственности на данный объект, его ограничение (обременение), переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в порядке, предусмотренном Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Кроме того, земельный участок подлежит еще и специальной регистрации в компетентных органах по земельным ресурсам и землеустройству.

Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, не закрытые для общего доступа, признаются земельными участками общего пользования. На таких землях свободно, без каких-либо разрешений имеют право находиться граждане, которые могут использовать имеющиеся на этих участках природные объекты в пределах, допускаемых законом и иными правовыми актами, а также собственником соответствующего земельного участка (п. 1 ст. 262 ГК РФ). Если земельный участок не огорожен либо его собственник иным образом ясно не обозначил, что вход на участок без его разрешения не допускается, любое лицо может пройти через данный земельный участок при условии, что это не причиняет ущерба или беспокойства собственнику.

Земельный участок как объект права собственности и иных имущественных отношений уникален. В условиях рыночных отношений значимость правового регулирования земельных отношений резко возрастает.