Если приобретенный актив не оценивается по справедливой стоимости, его стоимость измеряется по балансовой стоимости переданного актива

Последующая оценка объекта инвестиционной собственности. Для учета инвестиционной собственности компания должна выбирать одну из двух моделей:

модель учета по справедливой стоимости, при которой инвестиционная собственность отражается по справедливой стоимости, а изменения справедливой стоимости признаются в отчете о прибылях и убытках;

Модель учета по первоначальной стоимости приобретения (фактическим затратам приобретения).

Переход от учета по фактическим затратам к учету по справедливой стоимости может способствовать лучшему представлению информации в финансовой отчетности. МСБУ 40 требует, чтобы все компании определяли справедливую стоимость инвестиционной собственности в качестве бухгалтерской оценки (если компания использует учет по справедливой стоимости) или для раскрытия информации в отчетности (если компания использует учет по фактическим затратам).

Справедливая стоимость должна определяться независимым оценщиком, который имеет соответствующую профессиональную квалификацию, а также актуальный опыт оценки объектов, относящихся к соответствующему типу инвестиционной собственности.

Справедливая стоимость инвестиционной собственности - это стоимость инвестиционной собственности в сделке между осведомленными, желающими совершить такую сделку, независимыми сторонами. Определение справедливой стоимости предполагает одновременную передачу объекта собственности при продаже и его оплату покупателем. Справедливая стоимость объекта инвестиционной собственности определяется без учета расходов, возникающих при его продаже.

Справедливая стоимость инвестиционной собственности отражает текущий доход от сдачи ее в аренду, а также экономически обоснованные предположения о величине арендного дохода и предполагаемых платежей в связи с будущей передачей в аренду.

Определение справедливой стоимости относится к "осведомленным сторонам". Это означает, что покупатель и продавец имеют информацию, включающую технические характеристики объекта инвестиционной собственности, существующие и потенциальные возможности эксплуатации объекта, а также рыночные цены на аналогичные объекты по состоянию на отчетную дату.

При отсутствии текущих цен на активном рынке предприятие изучает информацию из различных источников, включая:

- текущие цены на активном рынке для собственности различного характера, условий или месторасположения, скорректированные для отражений этих различий;

- недавние цены на аналогичные виды собственности на менее активных рынках, скорректированные для отражения любых изменений экономических условий;

- прогнозы дисконтированных потоков денежной наличности, основанные на надежных оценках будущих денежных потоков, подтвержденных условиями любой существующей аренды и внешними подтверждениями (текущими рыночными арендными платами за аналогичную собственность в аналогичных условиях и месте расположения).

В исключительных случаях справедливую стоимость инвестиционной собственности невозможно достоверно оценить. Это происходит, когда предприятие впервые приобретает собственность, а также когда сделки с аналогичными объектами недвижимости на рынке редки, а альтернативная оценка справедливой стоимости инвестиционной собственности (например, основанная на прогнозировании дисконтированных потоков денежных средств) отсутствует. В подобных случаях следует учитывать инвестиционную собственность по фактическим затратам на приобретение в соответствии с МСБУ 16 до момента выбытия такой собственности. Применительно к ситуации делается предположение, что ликвидационная стоимость этой инвестиционной собственности равна нулю. Таким образом, полная величина стоимости объекта инвестиционной собственности амортизируется в течение всего срока его полезной службы.

Если предприятие уже использовало оценку по справедливой стоимости для конкретных видов собственности, то оценка по справедливой стоимости продолжает использоваться до момента выбытия объекта даже в том случае, если сделки с инвестиционной собственностью на рынке проводятся реже или если рыночные цены на аналогичную собственность становятся менее устойчивыми.

Если компания организует учет по первоначальной (фактической) стоимости, вся инвестиционная собственность должна оцениваться по фактической стоимости приобретения (строительства) за вычетом накопленной амортизации и накопленных убытков от обесценения.