Расчет стоимости здания в рамках затратного подхода

В результате получаем стоимость здания в рамках затратного подхода, определенную по формуле:

С = Стоимость земли + Полная восстановительная стоимость строительства - Накопленный износ

С = 44 053 000 + 212 385 000 – 42 477 000 = 194 578 000 руб.

213 961 000 (Двести тринадцать миллионов девятьсот шестьдесят одна тысяча) рублей без учета НДС.

6. ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ СРАВНИТЕЛЬНЫМ ПОДХОДОМ

При применении этого подхода стоимость объекта оценки определяется по сравнению с ценой продажи сопоставимых объектов. Основой применения данного подхода является тот факт, что стоимость объекта оценки непосредственно связана с ценой продажи сопоставимых объектов. Каждая сопоставимая продажа сравнивается с оцениваемой недвижимостью. В цену сопоставимой продажи вносятся поправки, отражающие существенные различия между ними.

При использовании сравнительного подхода к оценке стоимости были предприняты сбор и первичный анализ рыночной информации по ценам предложений продаж сопоставимых объектов, определение их физических характеристик.

Оценщиком осуществлен сбор информации о последних предложениях и сделках купли-продажи производственно-складских помещений в районах, близлежащих к оцениваемому объекту (газета "Из рук в руки" за январь - февраль 2005 г., сайты агентств недвижимости в Интернете).

Собранная информация представляет собой объекты, представленные к продаже в виде публичной оферты и опубликованные в печатных изданиях и Интернете. Было отобрано 3 предложения, которые расценены как достаточно представительные для объективного определения рыночной стоимости.

Так как оцениваемое здание представляет собой производственно - складское здание, то его нужно сравнивать с подобными объектами, относящимися к производственно – складским зданиям находящимися на огороженной территории.

Характеристики объектов сравнения представлены ниже:

Таблица №6.1.

	Объект оценки	Сопоставимый объект №1	Сопоставимый объект №2	Сопоставимый объект №3
Функциональное назначение	Производственно-складские здания	Производственно-складское здание	Производственно-складские здания	Производственно-складские здания
Станция метро	М. Ул. Подбельского	М. Щелковская	М. Ул. Подбельского	М. Черкизовская
Местоположение	ул. хххххх, вл. 3	За пределами МКАД, 1 км.	10 м.п. от ст. метро Авиамоторная	5 м.тр. от метро
Состояние помещений	Хороший ремонт	Рабочее	Рабочее	Рабочее
Расстояние от МКАД, км
Цена продажи, долл. США с учетом НДС		$12 500 000	$13 700 000	$5 500 000
Общая площадь помещений, м2	17 683,5	18 000	17 535	8 000
Стоимость 1 кв. м. общей площади		$694	$781	$688
Дополнительная информация		Здание кирпичное, постройки конца 20 века. Все коммуникации, отопление от котельной, 380В, огороженная, охраняемая территория. Земельный участок в аренде на 25 лет, площадью 0,8 га	Два капитальных здания, кирпичные, сухие, постройки 1985 г, пандус, все коммуникации, 220-380В,420 кВт, кран-балка 5т, огороженная территория. Земельный участок 0,76 га в аренде, асфальт	Два капитальных здания, соединенных переходом, сухие, отапливаемые, все коммуникации, тел. МГТС, охраняемая территория, подъезд еврофур. Земельный участок 0,8 га в долгосрочной аренде
Источник информации		тел. 772-10-70.	тел. 775-75-55 МИЭЛЬ.	ООО "Фирма САВО", 974-03-98

Все цены приведены в долларах США с учетом НДС.

Корректировки мы вводили экспертным подходом. При этом мы считали, что оцениваемый объект условно реализован. Корректировки проводились на стоимость одного квадратного метра сопоставимых объектов.

Первоначально проведена корректировка на «торг». Так как все аналоги выставлены на продажу на момент оценки, эта корректировка практически приводит цены публичной аферты к ценам реальных продаж. По данным агентств Noble Gibbons (www.noblegibbons.ru), Stiles & Riabokobylko (www.snr-realty.ru), ABN Realty (https://www.abn-realty.ru/), МОК-Информ (https://www.valnet.ru) она составляет не более 3%.

Далее проведена корректировка на местоположение в зависимости от удаленности от МКАД (см. раздел Анализ рынка).

Корректировка на масштаб не проводилась, так как по информации агентства по продаже недвижимости ЗАО «Старгородъ» (тел. (095) 209-51-51) при площади объекта более 5000 кв.м. величина объекта не влияет на стоимость одного квадратного метра.

Корректировка на размер земельного участка не проводилась, так как все земельные участки примерно одинаковой площади и находятся в долгосрочной аренде.

Корректировки на группу капитальности и износ не проводилась, так как все сопоставимые объекты представляют собой капитальные здания, относящиеся к одной группе капитальности и их износ, учитывая года постройки практически одинаков.

В заключение проведена корректировка на состояние оцениваемых помещений. Эта корректировка проведена на основании информации фирм ООО «СС МР Спецмонтаж», тел. 200-41-58; ООО «ЛЛ» (тел. 454-78-89), а так же по данным рынка строительных материалов и услуг, учитывая, что основное отличие оцениваемого производственно – складского здания от сопоставимых объектов заключается в устройстве наливных полов в основном помещении и обшивке наружных стен оцинкованным железом, стоимость этих работ с учетом стоимости материала, в пересчете на 1 кв.м. общей площади составляет 70 долларов США с учетом НДС.

Результаты расчета рыночной стоимости оцениваемого объекта на основе сравнительного подхода приведены ниже.

Таблица №6.2.

		Сопоставимый объект №1	Сопоставимый объект №2	Сопоставимый объект №3
Стоимость 1 кв. м. общей площади, долл. США с учетом НДС		$694	$781	$688
Функциональное назначение	Производственно-складские здания	Производственно-складское здание	Производственно-складские здания	Производственно-складские здания
Условия реализации	условно продан	предложение	предложение	предложение
Корректировка %		-3%	-3%	-3%
Скорректированная стоимость 1 кв.м., $
Местоположение (расстояние от МКАД, км)
Корректировка %		0,23%	0%
Скорректированная стоимость 1 кв.м., $		$675	$758	$667
Состояние помещений	Хороший ремонт	Рабочее	Рабочее	Рабочее
Корректировка, долл. США		$70	$70	$70
Скорректированная стоимость 1 кв.м., $	$770	$745	$828	$737

Таким образом, в результате проведенных расчетов, средняя цена 1 кв. м. общей площади производственно-складского комплекса составляет 770 долл. США с учетом НДС.

Тогда стоимость объекта оценки площадью 17 683,5 кв. м. рассчитывается:

770 х 17 683,5 = 13 616 295 долл. США с учетом НДС

Следовательно, стоимость объекта оценки (главного корпуса) площадью 17 683,5 кв. м. по сравнительному подходу составляет:

11 573 850,75 долларов США без учета НДС

или по курсу доллара ЦБ РФ на дату оценки 27,97 руб./долл. США округленно