При определении суммы затрат на создание улучшений земельного участка следует учитывать прибыль предпринимателя (инвестора) – величину наиболее вероятного вознаграждения за инвестирование капитала и создание улучшений. Прибыль инвестора может рассчитываться как отдача на капитал при его наиболее вероятном аналогичном по уровню рисков инвестировании.
Вкладывая средства в создание определенного объекта, инвестор ориентируется на величину доходности по вложениям на финансовом рынке, при этом, эта ставка дохода (ставка дисконтирования, применяемая к потоку будущих доходов от данного объекта строительства) должна быть увеличена на дополнительный риск периода строительства.
При этом указанный риск вызван тем фактом, что реализация готового объекта при строительстве в отличие от покупки готового объекта, возможна только после окончания строительства. С точки зрения расчетов, указанный фактор риска должен быть учтен при помощи поправочного коэффициента:
,
При этом расчет производится на период равный сроку строительства, а так как возможность реализовать готовый объект возникает после завершения строительства то вероятность продажи в этот период (х) принимается равной 0 и период не делится на 2, то есть:
|
|
,
где:
k – годовая номинальная ставка дохода при ежемесячном начислении;
k / 12 – ежемесячная ставка;
tстр – срок строительства объекта (3 года)[9].
Ставка дохода k отражает требуемую норму прибыли на капиталовложения со сравнимым риском.
,
где:
i – годовая ставка доходности (при ежегодном начислении).
Таким образом, ставка дохода, используемая для расчета предпринимательской прибыли:
Для расчета предпринимательской прибыли в рамках данного отчета оценщики использовали эффективную доходность на 08.09.2005 г. по облигациям федерального займа серии 46003 со сроком погашения 14.07.2021 г., 6,8%[10].
С учетом поправки на риск «отсроченной реализации» норма предпринимательской прибыли при сроке возведения объекта оценки за 36 месяцев составит с учетом округления 9%. Следовательно, КПР ≈ 1,09%.
Таблица 23. Определение восстановительной стоимости оцениваемых объектов
Наименование показателей | Объект 1 | Объект 2 | Объект 3 | Объект 4 | Объект 5 |
Адрес объекта | г. Краснополянск, ул. Парковая, д. 1 | г. Краснополянск, ул. Парковая, д. 2 | г. Краснополянск, ул. Парковая, д. 3 | г. Краснополянск, ул. Парковая, д. 4 | г. Краснополянск, ул. Парковая, д. 5 |
Обоснование | §6.2 СУПСС-87 (том 3) | §1.5 СУПСС-87 (том 1) | §1.4 СУПСС-87 (том 1) | §8.7 СУПСС-87 (том 3) | §7.3 СУПСС-87 (том 3) |
Скорректированная стоимость 1 куб. м в ценах 1984 г. (РСКОРР), руб. | 54,48 | 47,57 | 48,33 | 45,34 | 32,62 |
Строительный объем здания (V), куб. м | 8 076,00 | 2 766,00 | 2 081,00 | 3 355,00 | 2 413,00 |
Коэффициент перехода от цен 1984 г. к ценам на дату оценки (I1), в долях | 97,87 | 97,87 | 97,87 | 97,87 | 97,87 |
Территориальный коэффициент для Московской области (I2), в долях | 1,09 | 1,09 | 1,09 | 1,09 | 1,09 |
Коэффициент, учитывающий прибыль инвестора (КПР), в долях | 1,09 | 1,09 | 1,09 | 1,09 | 1,09 |
Коэффициент, учитывающий налог на добавленную стоимость (КНДС), в долях | 1,18 | 1,18 | 1,18 | 1,18 | 1,18 |
Восстановительная стоимость объекта (ВС), руб. | 60 369 559 | 18 053 854 | 13 799 821 | 20 871 739 | 10 800 053 |
|
|