2015-04-20
720
В мировой практике участники рынка недвижимости выработали унифицированный набор фундаментальных оценочных правил или принципов, которые объединяются в четыре взаимосвязанные группы (табл.5).
Таблица 5
Принципы оценки недвижимости
| Группа | Принцип | Характеристика |
| Принципы пользователя недвижимого имущества | Полезности | Любой объект недвижимости обладает стоимостью, если он может быть полезен потенциальному владельцу |
| Замещения | Рациональный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше минимальной цены за другой аналогичный объект с такой же полезностью | |
| Ожидания | Стоимость объекта, приносящего доход, определяется текущей стоимостью доходов, которые могут быть получены в будущем от владения недвижимостью | |
| Принципы, связанные с объектом недвижимости | Остаточной продуктивно-сти | В основе стоимости земельных участков лежит их остаточная продуктивность, т.е. чистый доход, после того, как оплачены затраты на труд, управление и эксплуатацию капитала |
| Предельной продуктивно-сти | В результате инвестиций должен быть получен доход, остающийся после покрытия издержек | |
| Вклад | Любые добавочные элементы оправданы тогда, когда получаемый прирост стоимости превышает затраты на приобретение этих элементов | |
| Возрастающей и убывающей доходности | Закономерность об убывающей предельной производительности – т.е. наращивание капиталовложений ведет к пропорциональному росту прибыли до определенного предела, после чего прирост прибыли становится меньше, чем прирост капиталовложений | |
| Сбалансированности (пропорциона-льности) | Оптимальное сочетание факторов предпринимательства, обеспечивающих максимальную стоимость – составные части объекта недвижимости должны быть согласованы между собой | |
| Оптимальных величин | Оптимальное количество земли, необходимой для эффективного использования различных видов недвижимости | |
| Оптимального разделения имуществен-ных прав | Имущественные права следует соединять и разделять так, чтобы увеличить общую стоимость объекта недвижимости | |
| Наиболее эффективного использования | Из возможных вариантов выбирается вариант наилучшего и наиболее эффективного использования | |
| Принципы внешней рыночной среды | Соответствие | Максимальная стоимость образуется тогда, когда архитектура, уровень удобств и характер использования объекта соответствуют потребностям и ожиданиям рынка |
| Зависимость | Стоимость объекта недвижимости зависит от качества его местоположения, близости к экономической среде и инфраструктуре и т.п. | |
| Спрос и предложение | Цена недвижимого имущества определяется взаимодействием предложения и спроса на соответствующем сегменте рынка | |
| Конкуренция | Рыночные цены устанавливаются на определенном уровне, кроме того уравнивается доходность инвестиций | |
| Изменение | Стоимость недвижимости непрерывно изменяется во времени. Изменению подвержен как сам объект недвижимости, так и внешние условия | |
| Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования | Разумное и возможное использование объекта недвижимости, даже если текущее использование объекта другое, обеспечивающее самую высокую стоимость недвижимости на дату оценки* |
Выбор оптимального использования земельного участка зависит:
от потенциала местоположения участка – оценка удобств (неудобств), негативных факторов, сопутствующих данному варианту;
|
|
|
|
|
|
возможности рынка принять данный вариант использования – оценка того, насколько данный вариант использования участка вписывается в характер спроса и предложения на данном рынке – инфраструктура, демографическая ситуация в исследуемом районе, возможные конкуренты;
правовой обоснованности застройки – экспертиза с точки зрения законодательства, градостроительных нормативов, перспективных планов застройки, ограничений местной администрации и требований местного населения;
технологической обоснованности застройки – оценка возможности осуществления планируемого варианта строительства в заданные сроки, при соответствующем графике финансирования и проекте организации строительно-монтажных работ;
финансовой обоснованности застройки – подразумевает оценку эффективности инвестиционного; проекта;
физических, грунтовых и ландшафтных характеристик.
