Учёт временной стоимости денег при оценке недвижимости

Для определения стоимости собственности, приносящей доход, необходимо определить текущую стоимость денег, которые будут получены через какое-то время в будущем. В условиях инфляции очевидно, что деньги изменяют свою стоимость с течением времени. Основными операциями, позволяющими сопоставить разновременные деньги, являются операции накопления (наращивания) и дисконтирования.

Накопление – это процесс приведения текущей стоимости денег к их будущей стоимости, при условии, что вложенная сумма удерживается на счету в течение определенного времени, принося периодически накапливаемый процент.

Дисконтирование – это процесс приведения денежных поступлений от инвестиций к их текущей стоимости.

В оценке эти финансовые расчеты базируются на сложном процессе, когда каждое последующее начисление ставки процента осуществляется как на основную сумму, так и на начисленные за предыдущие периоды невыплаченные проценты.

Ниже рассматриваются шесть функций денег, о которых эксперт-оценщик должен знать и постоянно использовать их в практике.

Денежные суммы. При оценке стоимости предприятия, прино­сящего чистый доход, важно определить денежные суммы, которые будут инвестированы в него и получены от этих инвестиций в процессе функционирования предприятия. Определение размеров этих денежных сумм позволит сделать заключение: обеспечат ли данные инвестиции положительную ставку дохода, т.е. такую став­ку, при которой поступление денежных средств должно превышать их отток на покрытие будущих затрат.

Время. Самое дорогое в этом мире это время: его нельзя вернуть. Вложенный в дело капитал со временем приносит процент, который, в свою очередь, со временем используется для получения еще большего процента. Время измеряется периодами или интервалами, которые составляют день, месяц, квартал, год и т.д.

Риск. Под инвестиционным риском понимается неопределенность в получении чистых доходов от вложенных инвестиций.

Ставка дохода. Ставка чистого дохода от инвестиций – это процентное отношение чистого дохода к вложенному капиталу. Ставка дохода предполагает оценку сумм ожидаемого чистого дохода и времени их получения. Ставка дохода на инвестиции часто называется ставкой конечной отдачи.

Чистый доход определяется как чистая прибыль, полученная после уплаты налогов и других обязательных платежей, а также амортизационные отчисления и другие поступления.

Аннуитет (обычный) — это серия равновеликих платежей, первый из которых осуществляется через один период, начиная с настоящего момента, т.е. платеж производится в конце рассматриваемых периодов.

Сложный процент. Сложный (кумулятивный) процент означа­ет, что полученный процент, положенный на депозит вместе с пер­воначальными инвестициями, становится частью основной суммы. В следующий период времени он, наряду с первоначальным депозитом, уже сам приносит процент. Простой процент не предпола­гает получение дохода с процента.

Учеными разработаны специальные таблицы шести функций денежной единицы, помогающие экспертам-оценщикам вести расчеты с использованием сложных процентов. Таблицы состоят из шести граф (колонок), в которых помещены значения, полу­ченные исходя из шести функций денежной единицы.

Стандартные функции сложного процента для расчета денежных потоков.

1. Будущая стоимость денежной единицы. Эта функция, определяющая величину будущей стоимости сегодняшней денежной единицы (PV) через «n» периодов при сложном проценте равном «i»:

FV=PV(1+i)ⁿ, (5.1)

где: FV – накопленная (будущая) сумма после периода «n»;

i – величина сложного процента;

n – количество периодов накопления.

2. Текущая стоимость денежной единицы – величина, обратная будущей стоимости. Данная функция соответствует сегодняшней стоимости одной денежной единицы, полученной через «n» периодов при «i» процентах годовых:

(5.2)

3. Текущая стоимость обычного единичного аннуитета. Функция определяет настоящую стоимость серии будущих равных единичных платежей в течении «n» периодов при «i» процентах годовых. Использует коэффициент аннуитета или коэффициент Инвуда, определяемый как сумма коэффициентов настоящей стоимости единицы за «n» периодов при «i» процентах годовых:

(5.3)

4. Взнос на амортизацию денежной единицы. Определяет какой должен быть размер платежей в течение «n» периодов, чтобы их настоящая стоимость при норме процентов «i» была равна единице.

Амортизация — в данном случае это погашение (возмещение, ликвидация) долга в течение определенного времени.

Функция применяется при расчете платежей по погашению кредита, если эти платежи предполагаются одинаковыми по величине, при этом каждый платеж включает и выплату процента, и погашение по основной сумме кредита. Настоящую стоимость кредита можно рассчитать как сумму, превращающуюся в серию платежей величиной:

(5.4)

5. Будущая стоимость аннуитета. Показывает, какую будущую сумму даст единичный аннуитет при заданном числе периодов и норме процента. Практика депонирования одинаковых платежей и накопления их до определенной суммы широко распространена и называется формированием фонда возмещения.

Величины коэффициентов будущей стоимости аннуитета рассчитываются по формуле:

(5.5)

С другой стороны, накопление единицы за период соответствует будущей стоимости величины настоящей стоимости единичного аннуитета в конце периода «n» и определяется по формуле:

6. Фактор фонда возмещения. Определяет величину платежа аннуитета, будущая стоимость которого через «n» периодов при заданной сумме процентов равна единице. Этот коэффициент дисконтирует будущую стоимость единичного фонда возмещения в серию равновеликих платежей. Применяется данная функция при расчете депонируемых платежей, которые должны сформировать к определенному моменту в будущем требуемый остаток на счете. Коэффициент фонда возмещения является обратныой величиной коэффициента будущей стоимости аннуитета.

(5.6)