2015-05-06
474
В первую очередь должны быть проанализированы ограничения юридического характера, характеризующие разрешенное использование земельного участка, максимальную плотность застройки и этажность, возможность изменения объемно-планировочных и конструктивных решений строений.
Ограничения принимаются по данным действующих градостроительных регламентов и их требований, обязательных к соблюдению всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами, арендаторами земельных участков.
Анализ юридических ограничений производится на основе следующих документов (по степени убывания полноты информации):
- утвержденная проектная документация застройки;
- акт разрешенного использования земельного участка;
- карта правового зонирования территории;
- кадастровая справка;
- градостроительная концепция реконструкции и развития квартала;
- документы, регламентирующие общие ограничения застройки микрорайона или кадастрового квартала;
- генплан.
|
|
|
Ограничения физического характера анализируются с точки зрения возможности использования существующих конструкций объекта для дальнейшего использования при проведении реконструкции. Для объектов, планируемых к реконструкции с увеличением этажности других значимых изменений конструктивной основы с использованием существующих конструкций, следует получить заключение по обследованию технического состояния конструкций. Также техническое обследование необходимо в отношении объектов незавершенных строительством при сроке прекращения строительства более 5 лет до даты проведения оценки и строительной готовностью объекта менее 50%[1]..
Экономическая эффективность проекта и выбор использования, приводящего к максимальной стоимости объекта, осуществляется на основе анализа и формирования оптимальных характеристик ценообразующих факторов инвестиционного объекта.
Анализ наиболее эффективного использования включает следующие этапы.
1. Анализ наиболее эффективного использования земельного участка как свободного.
2. Анализ наиболее эффективного использования земельного участка с учетом существующих улучшений.
2.1. Текущее использование объекта
| С1=Ст |
где С1 – расчетная стоимость;
Ст – стоимость объекта в текущем использовании.
2.2. Альтернативное использование с учетом смены функционального назначения / реконструкции / ремонта и т.д.
| С2=Срек–Зрек |
где Срек – стоимость объекта после реконструкции / ремонта;
Зрек – затраты на реконструкцию / ремонт.
2.3. Альтернативное использование с учетом сноса существующих улучшений и строительства новых
|
|
|
| С3=Снс–Зснос–Знс+Св |
где Снс– стоимость нового объекта;
Зснос – затраты на снос существующих улучшений;
Знс – затраты на новое строительство;
Св – стоимость возвратных материалов.
3. Выбор наиболее эффективного использования.
| Снэи=max{С1;С2;С3} |
Все стоимостные показатели учитываются в текущем (приведенном) выражении соответствующей ставкой дисконтирования. При анализе вариантов реконструкции, перепрофилирования, сноса и нового строительства должны быть проведены многовариантные расчеты. Допускается не проводить анализ НЭИ земельного участка как свободного отдельно, а включить его в п. 2.3.
Эффект добавления стоимости может иметь место за счет следующих факторов:
- повышения арендной ставки;
- сокращения операционных затрат;
- увеличение сдаваемой площади;
- повышения заполняемости;
- снижения риска эксплуатации актива;
- увеличение срока полезного использования.
Все дальнейшие расчеты по определению рыночной стоимости объекта оценки выполняются для варианта наиболее эффективного использования. Если наиболее эффективным использованием объекта оценки является снос существующего объекта и строительство нового дальнейшая методология расчета должна соответствовать оценке земельного участка с излишними улучшениями, то есть элементами, сокращающими стоимость земельного участка на величину затрат на очистку земельного участка от данных элементов.
Анализ наиболее эффективного использования и доходный подход являются главными индикаторами рыночной стоимости объекта и одновременно частично дублируют друг друга. Поэтому при формировании отчета допускается либо приводить укрупненный расчет в разделе анализа наиболее эффективного использования и делать детальный расчет в разделе доходного подхода, либо приводить полный анализ в разделе анализа наиболее эффективного использования и выносить в раздел доходного подхода только полученные ранее результаты.
