Итоговый расчет стоимости объекта затратным подходом

Доходный подход

Доходный подход представляет собой процедуру оценки стоимости исходя из того принципа, что стоимость недвижимости непосредственно связана с текущей стоимостью тех будущих чистых доходов, которые принесет данная недвижимость. Другими словами, инвестор приобретает приносящую доход недвижимость на сегодняшние деньги в обмен на право получать в будущем доход от ее коммерческой эксплуатации (например, от сдачи в аренду) и от последующей продажи, или от продажи недвижимости целиком или по частям после проведения реконструкции.

В основе доходного подхода лежат следующие принципы оценки недвижимости:

· принцип ожидания (стоимость объекта, приносящего доход, определяется текущей стоимостью будущих доходов, которые этот объект принесет);

· принцип замещения (стоимость объекта недвижимости имеет тенденцию устанавливаться на уровне величины эффективного капиталовложения, необходимого для приобретения сопоставимого, замещающего объекта, приносящего желаемую прибыль).

Сущность доходного подхода состоит в оценке текущей (сегодняшней) стоимости будущих выгод, которые как ожидается, принесут эксплуатация и возможная продажа в дальнейшем недвижимого имущества, то есть путем капитализации дохода.

Наиболее универсальным методом доходного подхода является метод анализа дисконтированных денежных потоков (далее АДДП). Этот метод может быть использован для оценки свободных земельных участков, «недостроя», объектов реконструкции, т.е. объектов оценки, прогноз доходов которых предполагает любую динамику их изменения.

Оценка недвижимости АДДП-методом выполняется с использованием следующей формулы:

(5.10)

где:

NOI_q - чистый операционный доход объекта оценки,

Y_q - норма дисконтирования,

V _р- стоимость реверсии.

Расчет прогнозируемого чистого операционного дохода для объекта недвижимости для целей оценки выполняется в виде составления реконструированного отчета о доходах, в который включены следующие позиции:

1) потенциальный валовый доход - общий доход, который можно получить от недвижимости при 100% занятости ее площадей без учета всех потерь и расходов.

2) эффективный валовый доход – доход от сдачи объекта за вычетом потерь от неплатежей и неполной загрузки объекта.

3) чистый операционный доход рассчитывается как разница между эффективным валовым доходом и операционными расходами.

Стоимость реверсии в конце прогнозируемого периода владения формируется на базе дохода первого послепрогнозного года.

Предполагаемые поступления от арендных платежей (NOI_q ₎ и от продажи объекта в конце прогнозного периода (реверсии V _р) пересчитывается в текущую стоимость объекта с использованием ставки дисконтирования.