Объекты технической эксплуатации

Практическое значение различных классификаций объектов недвижимости заключается в том, что они позволяют быстро и легко получить информацию об основных параметрах, качестве и состоянии здания или помещения, а также определить диапазон возможной стоимости. В законодательных, нормативных, методических актах и документах применяется классификация объектов по различным основаниям: по физическому статусу, назначению, качеству, местоположению, размерам, видам собственности (принадлежности на праве собственности), юридическому статусу (принадлежности на праве пользования). По физическому статусу выделяют: земельные участки; здания, строения, сооружения; помещения. В этом случае, в свою очередь, по назначению здания и помещения объекты разделяют на жилые и нежилые.

Объект недвижимости – это юридически обособленная часть недвижимого имущества, состоящая из земельного участка (или его доли) и всех связанных с ним зданий и сооружений (или их частей). Объект недвижимости, в отношении которого осуществляются действия по технической эксплуатации в соответствии со стандартами, правилами и нормами технической эксплуатации недвижимости, называется объектом технической эксплуатации. К объектам технической эксплуатации относятся помещения, здания, имущественные комплексы, территории, комплексы объектов недвижимости.

Основными объектами технической эксплуатации являются здания и сооружения. Существуют различные виды зданий и сооружений. Зданиями принято называть наземные сооружения, имеющие внутреннее пространство, которое предназначено для удовлетворения различных потребностей человеческого общества. К зданиям относятся: жилые дома, школы, театры, больницы, заводские корпуса и другие наземные сооружения, не имеющие внутреннего пространства. Подземные сооружения (мосты, радиомачты, резервуары, плотины, набережные, станции метро и др.), также называются инженерными сооружениями, поскольку их строительные конструкции требуют специальных инженерных расчетов.

Объекты технической эксплуатации классифицируются по следующим характеристикам:

а) по функциональному назначению

б) по капитальности и долговечности, определяемой сроками их эксплуатации (для жилых и общественных зданий)

По функциональному назначению объекты технической эксплуатации подразделяются на две группы: гражданские и промышленные. К гражданским объектам относятся здания, предназначенные для обслуживания бытовых, коммунальных и общественных потребностей людей. В эту группу входят жилые и общественные здания. К промышленным объектам относятся здания и сооружения, в которых выполняют различные производственные процессы, связанные с добычей сырья, его обработкой, производством и хранением продукции. В эту группу входят производственные, обслуживающие, вспомогательные здания. К производственным объектам близки по своему характеру и назначению сельскохозяйственные здания и сооружения. Объекты технической эксплуатации в свою очередь могут быть объектами недвижимости коммерческого назначения, т.е. использование объекта приносит его собственнику доход.

Основная классификация фонда объектов технической эксплуатации по назначению содержит следующий перечень видов и подвидов объектов.

Гражданские объекты технической эксплуатации:

а) Жилье – жилые здания и помещения:

ü жилые дома квартирного типа (для постоянного и длительного проживания);

ü жилые дома с коридорной схемой планировки (общежития для временного проживания);

ü гостиницы (для кратковременного проживания).

ü индивидуальные, двух и четырехсемейные малоэтажные жилые, а также дома традиционного типа, домовладения и дома нового типа (коттеджи, таунхаусы).

б) Общественные здания:

ü здравоохранения, физической культуры и социального обеспечения (госпитали, больницы, поликлиники, санатории, дома отдыха, спортивные здания и сооружения, интернаты и др.);

ü просвещения (детские сады, детские ясли, общеобразовательные школы, профтехучилища, техникумы, высшие учебные заведения и др.);

ü культуры (библиотеки, музеи, ботанические сады, Дома культуры, клубы и др.);

ü искусства (театры, кинотеатры, цирки, концертные залы, филармонии и другие зрелищные предприятия и учреждения);

ü научно-исследовательских учреждений, проектных и общественных организаций и управления (научно-исследовательские институты, проектные организации, органы управления, архивы, общественные организации, суды, банки, деловые и офисные центры и др.);

ü коммунального хозяйства (общежития для приезжающих, пожарные депо, управления, тресты, гостиницы, туристические базы, пансионаты и т.п.).

ü бытового обслуживания населения (бани, душевые, парикмахерские, прачечные, фотографии, кинолаборатории, приемные пункты, ателье различного назначения и др.);

ü торговли и общественного питания (торговые центры, магазины, универмаги, крытые рынки, рестораны, столовые, фабрики - кухни, кафе, чайные, закусочные и др.);

ü связи (почтамты, телефонные станции и др.);

ü транспорта (железнодорожные и речные вокзалы, авиавокзалы, автодорожные вокзалы и др.).

ü пункты бытового обслуживания, сервиса.

ü многофункциональные здания и комплексы, включающие помещения различного назначения (бизнес-центры, торгово-развлекательные центры и комплексы и др.)

Промышленные объекты технической эксплуатации:

ü заводские и фабричные помещения, здания и сооружения производственного назначения (химические здания, машиностроительные здания и др.);

ü мосты, трубопроводы, дороги, дамбы и другие инженерные сооружения;

ü паркинги, гаражи;

ü склады, складские помещения.

Сельскохозяйственные объекты технической эксплуатации:

ü животноводческие фермы, теплицы, птицефермы и др.

По степени капитальности и долговечности в зависимости от материала основных конструкций (фундаментов, стен и перекрытий) жилые здания подразделяются на группы с нормативными усредненными сроками службы от 15 до 150 лет (таблица 1.1.), общественные здания на группы с усредненными нормативными сроками службы от 10 до 175 лет (таблица 1.2.)

Строительные элементы жилого или общественного здания по признаку долговечности также подразделяются на две группы. Одну группу составляют несменяемые элементы, которые могут служить достаточно долгое время, не требуя при этом полного восстановления. К этой группе относятся каменные, бетонные и железобетонные фундаменты, кирпичные, каменные или бетонные стены, железобетонный или металлический каркас, монолитные или сборные железобетонные перекрытия, несущие элементы крыши из перечисленных выше материалов, лестницы, облицовка стен камнем и т.д.

Другую группу составляют элементы здания, которые полностью или частично заменяются на новые несколько раз во время службы основных несменяемых несущих конструкций здания.

В таблице 1.3. приведены сроки службы основных конструктивных элементов, отделки и инженерного оборудования жилых зданий.

Сроки службы отдельных строительных элементов, оборудования жилых и общественных зданий принимают по усредненным статистическим данным о продолжительности их службы до первой полной замены или восстановления.

Усредненные нормативные сроки службы жилых и общественных зданий, их конструктивных элементов, отделки и оборудования установлены с учетом выполнения всех видов планово-предупредительного ремонта в строго установленные сроки. Под сроком службы здания понимают продолжительность его безотказного функционирования. Следует отметить, что продолжительность безотказной работы элементов здания и его инженерных систем неодинаковы. За основу безотказного срока службу здания принимают средний, безотказный срок службы главных несущих элементов – фундаментов и капитальных стен. Сроки службы остальных конструктивных элементов здания могут быть в 2-3 раза меньше нормативного.

Для безотказного и комфортного использования здания по его назначению эти элементы могут неоднократно заменять. Особенно частой замене подвергаются инженерные системы холодного и горячего водоснабжения и центрального отопления. Невыполнение незначительных по объему работ часто является причиной выхода из строя какой-либо конструкции или системы. Периодичность ремонтных работ зависит от долговечности материалов, из которых изготовлена конструкция или инженерная система, интенсивности нагрузок и воздействия окружающей среды, технологических и других факторов.

Таблица 1.1. Нормативные сроки службы жилых зданий

Таблица 1.2. Нормативные сроки службы общественных зданий

Таблица 1.3. Нормативные сроки службы конструктивных элементов зданий

Надежность здания определяется надежностью составляющих элементов, которые в соответствии с ГОСТ 27004–85 «Надежность в технике, термины и определения» характеризуется тремя основными свойствами:

ü безотказностью, то есть сохранением работоспособности без вынужденных перерывов в течение заданного периода времени до появления первого отказа;

ü долговечностью, то есть сохранением работоспособности до наступления предельного состояния с перерывами на ремонтно-наладочные работы и устранения возникших неисправностей;

ü ремонтопригодностью элементов здания к предупреждению и устранению отказов и повреждений путем проведения технического обслуживания и выполнения плановых и неплановых ремонтов.

За безотказность обычно принимают отношение числа однотипных элементов, которые за данный промежуток времени могут работать безотказно, к общему числу этих элементов, что определяется следующей формулой:

(1.1)

где P – безотказность элемента за данный промежуток времени;

N₀ – число элементов данного типа, проработавших безотказно

в течение данного промежутка времени;

N – общее число элементов данного типа.

Оптимальная долговечность здания определяется таким моментом времени, в котором остаточная стоимость здания становится равной стоимости его обслуживания и ремонта.