Приемка объекта недвижимости в эксплуатацию

Приемка в эксплуатацию законченных строительством новых зданий и сооружений проводится в соответствии с требованиями СНиП 3.01.04–87. Приемка зданий после их капитального ре­монта в эксплуатацию производится государственными комисси­ями с последующим утверждением актов приемки в соответствии с ВСН 42–85* (р) «Правила приемки в эксплуатацию закончен­ных капитальным ремонтом жилых домов».

Приемку законченного строительством или реконструкцией здания осуществляют в два этапа:

ü на первом этапе рабочая комиссия заказчика производит приемку законченного здания от генерального подрядчика;

ü на втором этапе Государственная приемочная комиссия проводит приемку законченного здания от заказчика.

До предъявления объектов государственным приемочным ко­миссиям рабочая комиссия, которая назначается заказчиком, дол­жна проверить соответствие объектов и смонтированного обору­дования проектам, соответствие выполнения строительно-мон­тажных работ требованиям строительных норм и правил (СНиП), результаты испытаний и комплексного опробования оборудова­ния, готовность объектов к эксплуатации и выпуску продукции.

Необходимо выполнить мероприятия по обеспечению условий труда в соответствии с требованиями техники безопасности и са­нитарных норм, а также по защите окружающей среды.

Законченные строительством объекты производственного и жилищно-гражданского назначения подлежат приемке в эксплуата­цию в том случае, когда они подготовлены к эксплуатации, на них устранены недоделки и начат выпуск продукции, предусмотрен­ной проектом (производственные здания).

Жилые дома и общественные здания нового жилого микрорай­она подлежат приемке в эксплуатацию в виде законченного гра­достроительного комплекса, в котором должно быть завершено строительство учреждений и предприятий, связанных с обслуживанием населения, выполнены все работы по инженерному обо­рудованию, благоустройству и озеленению территорий в соответ­ствии с утвержденным проектом застройки микрорайона.

Если жилые здания состоят из нескольких секций, то они могут приниматься в эксплуатацию отдельными секциями. Жилые здания и секции в многосекционных жилых домах, имеющие встроенные, встроенно-пристроенные, пристроенные помещения для предприятий торговли, общественного питания, бытового обслуживания населения, следует принимать в эксплуатацию одновременно с указанными помещениями.

Датой ввода объекта в эксплуатацию считается дата подписа­ния акта Государственной приемочной комиссией. Для проверки объектов перед работой государственных приемочных комиссий решением организации заказчика назначаются рабочие комиссии. В состав таких комиссий входят представители заказчика, генераль­ного подрядчика, субподрядных организаций, эксплуатационной организации, генерального проектировщика, органов санитарно­го надзора, органов пожарного надзора.

Рабочие комиссии создаются заказчиками не более чем через пять дней после получения письменного извещения генерального подрядчика о готовности объекта к приемке в эксплуатацию.

Рабочие комиссии обязаны проверять соответствие выполнен­ных строительно-монтажных работ, мероприятий по охране тру­да, обеспечению взрывобезопасности, пожаробезопасности, ан­тисейсмических мероприятий проектно-сметной документации, стандартам, строительным нормам и правилам.

Рабочие комиссии должны проверять отдельные конструкции, узлы зданий и принять здания для предъявления Государствен­ной приемочной комиссии.

Эти комиссии должны также проверить готовность производ­ственных предприятий к началу выпуска продукции или оказа­нию услуг в объеме, соответствующем нормам освоения проект­ных мощностей в начальный период, укомплектование кадрами, обеспеченность эксплуатационных кадров санитарно-бытовыми помещениями, пунктами питания.

Рабочие комиссии создаются заказчиками не более чем через пять дней после получения письменного извещения генерального подрядчика о готовности объекта к приемке в эксплуатацию.

Рабочие комиссии обязаны:

ü проверить готовность предъявленных к приемке в эксплуатацию законченных строительством или реконструкцией зданий и сооружений, инженерного оборудования, а также определить качество выполненных строительно-монтажных работ и их соответствие проекту;

ü требовать контрольных проверок и испытаний конструкций, использованных материалов и инженерного оборудования для выявления их надежности и соответствия проектным решениям.

Генеральный подрядчик обязан своевременно подготовить представить рабочей комиссии следующие документы:

ü список участвующих в строительстве организаций с указанием выполненных ими работ и фамилиями инженерно-технических работников, ответственных за каждый вид работы;

ü акты промежуточной приемки ответственных конструкций и акты на скрытые работы, журналы производства работ, паспорта на использованные в строительстве изделия, материалы и оборудования, лабораторные анализы, справки и другие документы, подтверждающие соответствие выполненных работ проекту и требованиям СНиП;

ü комплект рабочих чертежей на строительство предъявляемого к приемке объекта с изменениями, внесенными в процессе строительства;

ü акты гидравлических испытаний и приемки систем водоснабжения, канализации, газоснабжения, центрального отопления и других санитарно-технических систем;

ü акты приемки систем вентиляции, противопожарного оборудования, электросиловых, осветительных и слаботочных устройств, а также лифтовых установок;

ü акты промежуточных испытаний, опробования или приемки установленного оборудования.

После проверки проектной и технической документации рабочая комиссия детально осматривает предъявленное к сдаче здание. Выявленные в процессе осмотра объекта отступления от проекта и дефекты заносятся в ведомость и прилагаются к акту комиссии. Комиссия определяет сроки устранения выявленных недостатков и назначает ответственных исполнителей.

Если по результатам работы рабочая комиссия установила, что выявленные дефекты могут быть устранены в течение не более пяти дней, здание принимают в эксплуатацию для последующего предъявления Государственной приемочной комиссии, о чем составляется соответствующий акт по установленной форме. С момента подписания рабочей комиссией сводного акта всю проектно-сметную документацию передают заказчику.

Окончательную приемку зданий и сооружений производит Государственная приемочная комиссия. В состав Государственной комиссии включают представителей заказчика, эксплуатационной организации, генерального подрядчика, архитектора – автора проекта, органов государственного архитектурно-строительного контроля, государственного санитарного и пожарного надзор.

Государственную приемочную комиссию назначают не позднее, чем за 3 месяца до установленного срока при приемке в эксплуа­тацию объектов производственного назначения и за 30 дней – зданий и сооружений жилищно-гражданского назначения. Госу­дарственные приемочные комиссии проверяют устранение не­доделок, выявленных рабочими комиссиями, готовность объекта к приемке в эксплуатацию.

Государственная приемочная комиссия по приемке в эксплуатацию зданий различного назначения независимо от их формы собственности назначается администрацией района города на основании совместного письменного сообщения заказчика и генерального подрядчика о готовности объекта к сдаче в эксплуатацию с представлением справки владельца здания, который в дальнейшем будет его эксплуатировать.

Приемка в эксплуатацию зданий и сооружений оформляется актами, составленными по форме согласно СНиП 3.01.04–87.

Приемка в эксплуатацию законченных капитальным ремон­том зданий должна производиться только после выполнения всех ремонтно-строительных работ в полном соответствии с утверж­денной проектно-сметной документацией, а также после устра­нения всех дефектов и недоделок.

Приемку в эксплуатацию капитально отремонтированного или реконструируемого здания производит Государственная приемоч­ная комиссия, назначаемая распоряжением руководителя органа местного самоуправления. Председателем Государственной комис­сии назначают одного из руководящих работников органов мест­ного самоуправления.

В комиссию входят представители заказчика, генерального под­рядчика, субподрядных организаций, проектной организации, осуществляющей авторский надзор, органов государственного санитарного и пожарного надзора и других организаций.

Назначение государственных приемочных комиссий должно производиться заблаговременно в зависимости от характера слож­ности объектов, но не позднее, чем за 10 дней до установленного срока сдачи в эксплуатацию законченного капитальным ремон­том здания.

Заказчик обязан представить Государственной приемочной комиссии следующую документацию:

ü акты рабочих комиссий;

ü справку об устранении дефектов и недоделок, выявленных рабочей комиссией, утвержденную проектно-сметную документа­цию, перечень проектных организаций, участвовавших в проек­тировании принимаемого объекта ремонта;

ü акты городских эксплуатационных организаций о том, что наружные коммуникации холодного и горячего водоснабжения, канализации, связи, тепло-, газо- и электроснабжения обеспечи­вают нормальную эксплуатацию объекта и приняты ими после ремонта на обслуживание;

ü акты освидетельствования скрытых работ и другую докумен­тацию.

В перечень актов на скрытые работы, оформляемые при капи­тальном ремонте и реконструкции, включаются следующие акты:

ü устройство дренажей;

ü гидроизоляция фундаментов и стен подвалов;

ü армирование монолитных железобетонных конструкций;

ü устройство оснований под полы;

ü устройство фундаментов под оборудование;

ü антикоррозионная защита металлических конструкций, деталей и сварных соединений;

ü устройство рулонной кровли;

ü герметизация стыков;

ü устройство деформационных и осадочных швов и др.

Государственные приемочные комиссии обязаны проверить устранение недоделок, выявленных рабочими комиссиями, про­верить готовность объекта к приемке в эксплуатацию, дать оцен­ку качества ремонтно-строительных работ в соответствии с мето­дикой оценки качества ремонтно-строительных работ и архитек­турно-строительных решений. Приемка в эксплуатацию зданий после капитального ремонта государственными приемочными комиссиями оформляется актами о приемке законченных капиталь­ным ремонтом зданий в эксплуатации по установленной форме.

Гарантийный срок, в течение которого подрядчик обязан без­возмездно устранять все дефекты, выявленные в процессе эксп­луатации, составляет: по общестроительным работам – 2 года с момента приемки объекта; по системам отопления – 1 отопи­тельный сезон; по всем остальным инженерным системам – 6 ме­сяцев с момента приемки объекта.

Акт Государственной приемочной комиссии служит основанием для закрытия финансирования объекта заказчиком.