Анализ различных типов объектов складской недвижимости

Если рассматривать вопрос развития рынка недвижимости в новой экономике России, то традиционно в течение долгого времени сектор складской недвижимости был своеобразным пасынком этого рынка. В течение долгого времени самым интересным для инвесторов и девелоперов был сектор жилой недвижимости, затем шла офисная не­движимость, а затем торговая. Девелоперы создавали объекты складской недвижимости лишь в том случае, если здание или комплекс объектов недвижимости нельзя было использовать в качестве жилого, офисного или торгового объекта.

В последние годы значительный рост оборотов розничной торговли вывел сектор торговой недвижимости на второе место в списке при­оритетов девелоперов и собственников. Но все равно в связи с недо­статочной насыщенностью рынка недвижимости в случае, если место минимально подходит для размещения торговой или офисной функции, то с целью максимизации стоимости земельного участка наиболее разумным решением считается создание офисного или торгового центра.

Развитие современных торговых форматов, прежде всего сетевых структур, а также современных производств и расширение деятельности дистрибьюторских компаний создают значительный спрос на со­временные логистические комплексы с соответствующими параметрами по местоположению, инженерии и техническому оснащению. Естественно эти складские мощности стоят дороже, чем традиционные складские помещения, но арендаторы готовы платить достаточно высокую арендную плату, так как время и технологичность обработки грузов становятся критически важными параметрами в условиях обо­стряющейся конкуренции.

Дополнительным фактором, повышающим спрос на современные логистические комплексы, является применение всеми пользователями складских площадей эффективных инструментов снижения затрат. Не секрет, что одной из главных статей затрат оптовых и розничных торговых компаний являются логистические затраты, а именно затраты, связанные с движением материальных потоков через компанию. Использование современных складских комплексов вместе с примене­нием эффективных методик управления запасами и минимизации ло­гистических затрат значительно облегчает работу по снижению общих издержек компании.

Рассмотрим подробнее существующую структуру рынка складских комплексов (табл. 7.4).

В две первые категории входят современные высококачественные складские комплексы, созданные в последние годы. Остальные категории формируют традиционные складские комплексы, в подавляющем большинстве оставшиеся в наследство с советских времен. Безусловно, вопрос классификации объектов складской недвижимости является очень важным, но так как данный раздел посвящен анализу основных тенденций рынка, мы предлагаем оперировать в настоящем исследовании этими двумя обобщенными категориями.

Таблица 7.4.

Структура рынка складских комплексов

Источник: Департамент исследований «Охта Групп».

Из табл. 7.4 видно, что в настоящее время на рынке подавляющее большинство складских мощностей – старые склады советских годов постройки и переоборудованные производственные площади.

Почему это плохо? Если говорить о реконструкции, то, как правило, экономически эффективна лишь незначительная реконструкция складов советского периода. Это связано с тем, что советские склады были созданы для хранения товара, что было связано с реализацией основной функции складирования в плановой экономике – компенсации неравномерности потребления. Как результат, основные признаки этих объектов логистической инфраструктуры – маленькие ворота, узкие проходы между стеллажами и неудобная инфраструктура (подъезды и т. п.). Согласно современным же концепциям склад – место обработки продукции, концентрация интенсивных товарных потоков. Именно поэтому коэффициент грузовой площади современных складов меньше, а большее количество пространства, занятого под проходы и грузопереработку, компенсируется значительной, по сравнению со старыми складами, высотой потолков.

Очевидно, что для создания современных распределительных цен­тров, ориентированных на переработку, а не на хранение запасов, под­ходят только складские помещения высших категорий – «Л» и «Б».

В заключение этого краткого анализа отметим, что на сегодняшний день спрос на качественные современные складские площади в крупных городах России остается неудовлетворенным. По различным оценкам он превышает предложение в 1,5–2 раза.

Попробуем проанализировать текущие тенденции рынка складской недвижимости, понять, куда движется рынок: какие типы складов будут пользоваться спросом, каковы будут предпочтения пользователей.

Если посмотреть с точки зрения организации логистического про­цесса на складе, то можно выделить несколько типов складов, которые различаются как по объемам, так и по процессам, на них протекающим. Тип склада и формирует требования к высоте потолков, степени осве­щенности, качеству, набору оборудования и численности обслужива­ющего персонала. Оптовый склад, в отличие от розничного, требует более качественного напольного покрытия, высоких потолков, небольшой численности персонала. Розница предполагает деятельность большого количества сотрудников при лучшей освещенности и соответствующих условий работы. Основной спрос на оптовые склады формируют крупные производственные и дистрибьюторские компании. Розничные склады весьма эффективны в качестве распределительных центров розничных торговых сетей.

Ассортимент товаров в настоящее время расширяется очень быстро, значительно быстрее, чем растет рынок складских помещений. Основной функцией складов становится отбор и комплектация, в будущем структура складов будет все больше и больше меняться, появится больше машин, осуществляющих эти операции. Значительные инвестиции компании будут осуществлять в создание эффективных методик управления товарными запасами и информационные технологии.

Ускорение бизнес–процессов производственных и торговых компа­ний приводит к переходу от складов, ориентированных на хранение продукции, к складам, ориентированным на грузопереработку. Соответ­ственно, происходит изменение ряда требований – удобные подъезды, большое количество ворот, парковка для транспорта и достаточные раз­меры участка логистического комплекса.

Одной из основных тенденций также станет изменение структуры рынка: замещение старого складского фонда, оставшегося в наследство от плановой экономики, и «переоборудованных» производственных площадей на современные складские комплексы.

Сегмент складов и логистических комплексов классов «Л» и «В» в дальнейшем будет развиваться быстрее, чем те же логистические мощ­ности более низких категорий. Это будет происходить в связи с тем, что подавляющее большинство существующих складов расположены в бывших промышленных помещениях и относятся к классам «С» и «D», а основной спрос, как мы уже показали, предъявляется в категории современных логистических комплексов.

Необходимо также отметить, что более половины высококлассных J складских площадей (классы «Л» и «В») принадлежат крупным произ­водственным и торговым компаниям, обслуживая их потребности, что дополнительно сокращает объем высококлассных складских площадей, доступных рынку, и является фактором, увеличивающим объем неудов­летворенного спроса.

Проводя параллели с другими, более развитыми в настоящее время секторами рынка недвижимости – офисами и торговыми помещениями, можно проиллюстрировать следующие тенденции рынка логистических комплексов, которые будут актуальны в ближайшие годы.