Залог имущества

Залог – один из способов, реализующих исполнение должником (залогодателем) принятых на себя обязательств. Заключается в том, что средством, обеспечивающим выполнение обязательств, становятся заложенные должником его кредитору (залогодержателю) недвижимое имущество или другие ценности. Кредитор, предоставивший долг, имеет право в случае невозврата долга получить удовлетворение, компенсацию за счет заложенного имущества. Предметом залога могут быть вещи, ценные бумаги, иное имущество либо право на него. Предмет залога может быть передан залогодержателю в физической форме или в форме документально зафиксированного права на его получение в виде залогового обязательства.

Залоговое обязательство – документ, выдаваемый заемщиком кредитору в подтверждение его права в случае неисполнения обеспеченного залогом обязательства получить преимущественное удовлетворение претензий из стоимости заложенного имущества.

Залоговое право – преимущественное право кредитора, залогодержателя, на удовлетворение своих претензий за счет продажи, изъятия заложенного имущества в случае неисполнения должником обязательства, обеспеченного залогом.

Аксессуары неотделимые – предметы длительного пользования, физически связанные с объектом недвижимого имущества, ставшего предметом залоговой сделки.

Залогодержатель – кредитор, обладатель залогового права на имущество, предоставленное ему залогодателем

Единых требований кредитных учреждений к оценке того или иного вида имущества в настоящее время не сформировано. Однако практический опыт составления и защиты отчетов показывает, что распределить банки по уровню их требований к оценке все-таки возможно:

· крупнейшие банки, для которых порядок работы строго определен: они проводят процедуру аккредитации оценщиков и имеют четкие требования к оценке в виде технического задания;

· крупные и средние банки, для которых процесс определен недостаточно четко: аккредитация практикуется, но не является правилом, технического задания на оценку не составляется;

· небольшие банки, для которых вопрос взаимодействия с оценщиком не важен: для обеспечения сделки достаточно наличия отчета, подготовленного заемщиком самостоятельно, без вмешательства со стороны кредитора.

Важным методом снижения возможных рисков является процедура аккредитации оценщиков при банке. Она позволяет привлекать к работе только «проверенные» фирмы, выполняющие его требования. Однако это резко ограничивает круг экспертных компаний. А поскольку оценщик вправе, если иное не указано в условиях контракта, самостоятельно делать допущения и предположения, то влияние его субъективного мнения на величину результата нельзя недооценивать. Учитывая эту особенность, в случае обращения в банк, чтобы не потерять время и деньги, необходимо убедиться в наличии аккредитованных специалистов. Если они отсутствуют, то предварительно согласовать с кредитором будущего оценщика, выбранного собственником залогового имущества.

Виды имущества, принимаемые банком в качестве залогового обеспечения

Наиболее привлекательные виды имущества, принимаемые банком в качестве залогового обеспечения:

· объекты коммерческой и жилой недвижимости в крупном областном или районном городе;

· полноценные комплексы имущества (недвижимость, машины и оборудование);

· производственные линии, технологические комплексы;

· отдельные позиции машин, оборудования;

· бизнес (акции, доли участия);

· оборотные активы компании;

· отдельные нематериальные активы (права на реализацию проекта, патенты и т. п.).

Требования кредиторов к качеству оценки отдельных видов имущества зависят исключительно от привлекательности объектов залога и могут изменяться в каждом конкретном случае. Тем более каждый банк, в зависимости от своего стиля работы, предъявляет индивидуальные требования.

Виды залогового обеспечения:

1. Объекты коммерческой и жилой недвижимости.

Следует отметить, что речь идет (в терминах профессиональных риэлторов) о «живой» недвижимости, т.е. объекте, который подключен к коммуникациям и будет в дальнейшем эксплуатироваться без существенных капитальных вложений. В ином случае он неликвиден, а это значит, что банк может не принять его в качестве обеспечения кредита. Нужно быть готовым к тому, что оценка будет проводиться в любом случае, как бы далеко ни находилась недвижимость. Многие банки требуют производить ее, исходя из существующего назначения здания. Например, если речь идет об оценке производственного помещения в центре Москвы, даже если его можно переоборудовать под административное здание, многие банки захотят увидеть данные этого объекта именно как производственного. Однако для некоторых банков будет вполне приемлемым вариант расчета стоимости исходя из иного его назначения, но только в качестве дополнения.

В рамках сравнительного подхода требования банков могут включать: наличие фотографий залогового имущества, подбор не менее пяти объектов-аналогов, обязательное их сопоставление по площади, учет расположения относительно центральных магистралей, различий в физическом состоянии и классе.

В рамках доходного подхода кредитные учреждения могут дополнительно потребовать:

· расчета ставки дисконтирования и капитализации;

· четкого соответствия объекта оценки сложившемуся стандарту на рынке аренды аналогичной недвижимости, применения, например, стандарта ВОМА (Building Owners and Managers Association – Международная Ассоциация владельцев зданий и менеджеров);

· фиксации арендной ставки по заключенным договорам;

· если необходимо – анализа и разделения площадей на арендуемые и свободные;

· отказа от учета дополнительных инвестиций в объект оценки, позволяющих в будущем увеличить доход (например, не должна рассматриваться ситуация реконструкции объекта с целью изменения его функционального назначения или класса).

В рамках затратного подхода требования банков могут включать: расчет стоимости объекта оценки с применением метода сравнительной единицы, в основе которого должны быть использованы данные по стоимости строительства аналогичного здания, возведенного не более пяти лет назад, подробный анализ и учет факторов функционального и внешнего износа объекта.

Несмотря на то, что оценщик может применить все три стандартных метода, в первую очередь банк ориентируется на результаты сравнительного подхода. Даже если рассматривается недвижимость, приносящая стабильную и высокую прибыль (торговый центр и т. п.), результаты доходного подхода по значимости всегда будут «на вторых ролях».