При этом отобранные аналоги не должны иметь признаков выявленного у объекта оценки неустранимого функционального износа. Кроме того, общий доход, приносимый имущественным комплексом в целом (зданием и землей) и выражающийся в арендной плате, необходимо соответственно разделить на две составляющие. Для выделения части дохода, приходящегося на здание, можно использовать метод инвестиционного остатка для здания или метод анализа соотношения стоимости земельного участка и общей цены продажи имущественного комплекса.
Определение обесценения, вызванного неустранимым функциональным износом по причине устаревшего объемно-планировочного решения (удельная площадь, кубатура), осуществляется методом капитализации потерь в арендной плате.
Пример – Определение капитализации потерь в арендной плате
Показатели | Скорректированные и усредненные (взвешенные) показатели по аналогам | Показатели по оцениваемому объекту |
Годовая арендная плата, тыс. руб. /м2 | ||
Ставка капитализации, % | - | |
Площадь, сдаваемая в аренду, м2 | ||
Потери в арендной плате, тыс. руб. | - | |
Капитализированные потери в арендной плате, тыс. руб. | - |
Расчет неустранимого функционального износа методом капитализации избыточных эксплуатационных затрат, необходимых для поддержания здания в хорошем состоянии, может быть произведен подобным образом. Данный подход предпочтителен для оценки неустранимого функционального износа зданий, отличающихся нестандартными архитектурными решениями и в которых тем не менее размер арендной платы сопоставим с арендной платой по современным объектам-аналогам в отличие от величины эксплуатационных затрат.
|
|
Внешний (экономический) износ - обесценение объекта, обусловленное негативным по отношению к объекту оценки влиянием внешней среды: рыночной ситуации, накладываемых сервитутов на определенное использование недвижимости, изменений окружающей инфраструктуры и законодательных решений в области налогообложения и т. п. Внешний износ недвижимости в зависимости от вызвавших его причин в большинстве случаев является неустранимым по причине неизменности местоположения, но в ряде случаев может "самоустраниться" из-за позитивного изменения окружающей рыночной среды.
Для оценки внешнего износа могут применяться следующие методы:
капитализации потерь в арендной плате;
сравнительных продаж (парных продаж);
срока экономической жизни.
Методом капитализации потерь в арендной плате расчет внешнего износа производится аналогично расчету функционального неустранимого износа
|
|
Метод парных продаж основан на анализе имеющейся ценовой информации по недавно проданным аналогичным объектам (парным продажам). При этом предполагается, что объекты парной продажи отличаются друг от друга только выявленным и соотнесенным к объекту оценки экономическим износом.
Пример – Определение износа на основе метода парных продаж
Показатели | тыс. руб. |
Цена продажи объекта А, находящегося вдалеке от вещевого рынка | 600 000 |
Цена продажи объекта В, находящегося вблизи вещевого рынка | 450 000 |
Разница, в том числе: | 150 000 |
- в физических и других различиях объектов А и В | |
- в стоимости, вызванной близостью вещевого рынка | |
Потеря стоимости, связанная с улучшениями (90000 · 0,70) | |
Процент износа, вызванный близостью вещевого рынка, % | 63000: 450000 = 0,14 (14%) |
Например: необходимо оценить внешний износ, вызванный снижением инвестиционной привлекательности офисного здания по причине устройства в непосредственной близости от него вещевого или продовольственного рынка. Пусть на рынке недвижимости выявлена парная продажа объектов А и В аналогичного назначения. Стоимость земельного участка в данном районе составляет 30% общей стоимости типичной недвижимости.
В ряде случаев метод сравнительного анализа продаж позволяет определить общий накопленный износ, как правило, типового объекта оценки. Усредненная разница между скорректированными восстановительной стоимостью и рыночной ценой каждого из аналогов (без учета стоимости земельного участка) и будет являться стоимостным выражением накопленного износа. В отечественной практике рассмотренные методы расчета внешнего износа, основанные на элементах сравнительного анализа продаж, во многих случаях неприменимы по причине большой трудоемкости, а также отсутствия необходимой и достоверной информационной базы.
Метод срока жизни позволяет рассчитать неустранимый внешний износ исходя из резкого сокращения оставшейся экономической (физической) жизни здания по причине его сноса в ближайшее время.
Причины сноса:
1. необходимость перепланировки;
2. расширение транспортных магистралей.
Следует учитывать техническое состояние сносимых зданий, что во многих случаях позволяло бы их эксплуатировать в течение довольно длительного периода времени.
Задача. Оценке подлежит здание, ранее выведенное из жилого фонда и ныне приспособленное на административные нужды. Здание находится в муниципальной собственности. Физический износ оцениваемого здания, по данным БТИ, на момент оценки составляет 40%. Техническое состояние здания, местоположение и развитая инфраструктура говорят о достаточно высокой коммерческой привлекательности объекта со стороны потенциальных инвесторов. Однако согласно плану перепланировки по указанным выше причинам здание подлежит сносу по истечении двух лет с момента оценки.
При осмотре объекта экспертом были определены следующие показатели:
- эффективный возраст оцениваемого здания - 30 лет;
- оставшийся срок экономической жизни - 60 лет.
Процент накопленного износа без учета действия внешнего фактора рассчитывается по формуле
,
Процент износа с учетом действия внешнего фактора:
Рассчитанный в данном случае накопленный износ в 93% обусловлен действием преимущественно внешнего фактора. Доля возможного учета остальных видов износа в этом результате чрезвычайно мала, что и позволяет считать полученный результат внешним износом.
Резкое сокращение оставшегося срока экономической жизни здания ведет к снижению инвестиционной привлекательности и, как следствие, обвальному падению вероятной цены продажи. В таких случаях целью оценки является расчет не полных прав собственности на оцениваемое здание, а прав краткосрочной аренды на срок оставшейся экономической (физической) жизни при условии, если потенциальным инвестором просматривается какая-либо выгода от этого приобретения.
|
|
После расчета восстановительной стоимости, а также накопленного износа определяют стоимость оцениваемого объекта.
Пример - Оценка стоимости объекта недвижимости затратным подходом
Показатели | тыс. руб. |
1. Стоимость земельного участка | |
2. Восстановительная стоимость | |
3. Прибыль застройщика, 30% | |
4. Итого затрат на строительство (стр. 2 + стр. 3) | |
5. Устранимый физический износ (элементы с коротким сроком жизни) | |
6. Неустранимый физический износ (элементы с коротким сроком жизни) | |
7. Неустранимый физический износ (элементы с долгим сроком жизни) | |
8. Итого физический износ (стр. 5 + стр. 6 + стр. 7) | |
9. Устранимый функциональный износ | |
10. Неустранимый функциональный износ | |
11. Итого функциональный износ (стр. 9 + стр. 10) | |
12. Внешний (экономический) износ | |
13. Общий накопленный износ (стр. 8 + стр. 11 +стр. 12) | |
14. Оценка стоимости имущественного комплекса затратным методом (стр. 1 + стр. 4 - стр. 13) |
Для повышения точности расчетных процедур, как по определению восстановительной стоимости, так и по расчету износа необходима разумная компиляция нескольких методик по расчету указанных показателей.