Затратный подход и его методы

Методология оценки недвижимости

Затратный подход к оценке недвижимости определяет ее стоимость как сумму остаточной стоимости зданий и земельного участка. Он основывается на сравнительном анализе, который позволяет определять затраты, необходимые для воссоздания объекта недвижимости представляющего точную копию оцениваемого объекта или замещающего его по назначению. Рассчитанные затраты корректируют на фактический срок эксплуатации, состояние и полезность оцениваемого объекта.

Затратный подход содержит элементы рыночной оценки, так как участники рынка соотносят стоимость приобретаемого объекта с потенциально необходимыми затратами на строительство нового здания. При оценке недвижимости затратным подходом оценщик учитывает влияние варианта оптимальной полезности объекта на итоговую стоимость.

В процессе оценки определяются прямые и косвенные затраты необходимые для строительства существующего здания и создания инфраструктуры участка, которые суммарно представляют стоимость Нового здания на дату оценки, а также учитывается предпринимательская прибыль. Затем рассчитывается общий накопленный износ на величину которого уменьшается полная стоимость здания для получения остаточной стоимости. Сумма полученного значения стоимости и цены земельного участка и представляет собой стоимость оцениваемой недвижимости.

Оптимальной сферой применения затратного подхода к оценке недвижимости, дающей наиболее объективные результаты, является определение рыночной стоимости:

- новых или относительно новых строений, имеющих незначительный износ и отвечающих наиболее эффективному использованию участка;

- старых объектов недвижимости, когда имеется надежная информация для расчета износа,

- строительных проектов, определение рыночной стоимости объектов специального назначения;

- объектов, с которыми редко заключаются рыночные сделки,

- объектов недвижимости, не поддающихся оценке методами доходного подхода.

Затратный подход требует, чтобы земля и здания оценивались раздельно, что позволяет отделить элементы, не подлежащие страхованию, при оценке в целях страхования.

Затратный подход имеет большое значение для принятия решения об экономической целесообразности строительства пристроек или реконструкции здания. Для этого предполагаемые затраты сопоставляются с ожидаемым ростом доходов или возможной ценой продажи модернизированного здания.

Затратный подход используется для определения оптимального числа строений, устранения неоправданной избыточности

Расчетная стоимость строительства является основным элементом технико-экономического обоснования инвестиционных решений, лежащих в основе планов землепользования.

Затратный подход нецелесообразно использовать, если здание старое либо не представляет наиболее эффективный вид использования участка как незастроенного

Затратный подход сложно использовать для оценки предпринимательской прибыли, если полностью отсутствуют данные или они неоднородны.

Процедура оценки стоимости недвижимости затратным подходом:

Стоимость нового строительства

+

Прибыль инвестора (застройщика)

-

Накопленный износ (обесценение)

+

Стоимость земельного участка

Расчет затрат на новое строительство оцениваемых улучшений включает определение стоимости воспроизводства или стоимости замещения. При расчете затрат на возможное новое строительство объекта оценки учитываются затраты инвестора, а не подрядчика.

Восстановительная стоимость (ВС) строительства оцениваемого объекта недвижимости рассчитывается в текущих ценах как нового (без учета накопленного) износа и соотнесенное к дате оценки.

Стоимость воспроизводства – затраты на строительство в текущих ценах на действительную дату оценки точной копии оцениваемого здания, используя такие же строительные материалы, стандарты и проекты.

Стоимость замещения - затраты на строительство в текущих ценах на действительную дату оценки объекта одинаковой полезности с использованием современных материалов, стандартов, проектов и архитектурных решений.

Более предпочтительным является расчет стоимости «воспроизводства», поскольку в противном случае определяются затраты на строительство здания, отличающегося от оцениваемого по многим характеристикам.

Выбор расчета стоимости «замещения» является обоснованным, если у оцениваемого здания имеются признаки функционального износа, что снижает коммерческую привлекательность для потенциального покупа­теля.

Полная восстановительная стоимость (ПВС) - восстановительная стоимость основных фондов с учетом сопутствующих затрат, необходимых для начала эксплуатации активов, и отражаемая в балансовой стоимости (большей частью актуальна для активной части основных фондов).

В основе определения восстановительной стоимости лежит расчет затрат, связанных со строительством объекта и сдачей его заказчику. В зависимости от порядка учета этих затрат в себестоимости строительства принято выделять прямые и косвенные затраты.

Прямые затраты - затраты, непосредственно связанные со строительством.

К ним относятся:

- стоимость строительных материалов изделий и. оборудования;

- заработная плата рабочих;

- стоимость сопутствующих строительством сооружений и инженерных сетей;

- стоимость коммунальных услуг;

- стоимость доставки и хранения материалов и пр.

Косвенные затраты – затраты, не обносящиеся непосредственно к строительству:

1. стоимость инвестиции в землю;

2. гонорары проектно - сметными организациям;

3. маркетинговые, страховые и рекламные расходы и другие затраты.

К косвенным расходам относят и накладные расходы.

Накладные расходы - денежные средства, необходимые для создания общих условий строительного производства, его организации и обслуживания.

Прибыль застройщика (инвестора) - предпринимательский доход, представляющий собой вознаграждение инвестору за риск, связанный с реализацией строительного проекта.

Стоимость нового строительства рассчитывают, как правило, одним из следующих методов:

Метод сравнительной стоимости единицы – оценка имущества на основе использования единичных скорректированных укрупненных показателей затрат на создание аналогов. Применение укрупненных сметных норм основано на использовании удельных показателей стоимости на потребительскую единицу строительной продукции по характерным типам зданий и сооружений в базисном текущем и прогнозном уровне цен, определяемых на основании ежеквартальных цен на ресурсы.

Для расчета используется следующая формула:

где: - стоимость 1 м² или 1 м³ типичного сооружения на базовую дату;

S_о - количество единиц сравнения (площадь или объем оцениваемо го объекта);

К₁ - коэффициент учитывающий выявленные отличия между оцениваемым объектом и выбранным типичным сооружением по площади, объему, прочим физическим параметрам;

К₂ - коэффициент корректировки на местоположение объекта;

К₃ - коэффициент изменения стоимости строительно-монтажных работ в период между базовой датой и датой на момент оценки;

К₄ - коэффициент, учитывающий прибыль застройщика;

К₅ - коэффициент, учитывающий НДС (%)

Метод сравнительной единицы оценивает стоимость объект по стоимости замещения. Это связано с тем, что используемая в расчетах стоимость сравнительной единицы представляет, как правило, не идентичный объект, а близкий аналог.

Информационной базой для приведенной методики расчета может являться ежеквартальное издание К°-ИНВЕСТ «Индексы цен в строительстве» (межрегиональный информационно-аналитический бюллетень, из которого можно получить информацию о динамике текущих и прогнозных цен на здания, сооружения, строительно-монтажные работы, материалы, конструкции, технологическое оборудование по всем регионам России).

Метод разбивки по компонентам – оценка объекта на основе суммирования затрат на создание его основных элементов. В методе используются данные о стоимости различных элементов (составных частей) здания – поэлементные затраты. При оценке жилого здания могут быть выделены затраты по следующим направлениям: составление сметы, подготовка и проверка планов строительства, работы по подготовке участка под строительство, земляные работы, фундамент, внутренние стены, потолок, водосточные трубы, лестницы, двери, окна, подведение воды, система труб, слесарно-водопроводные работы, электропроводка, окраска. Применяемые единицы сравнения: 1 м³ кладки, 1 м электропроводки и др.

Этот метод обеспечивает лучшее сравнение элементов оцениваемого объекта с типовыми элементами, поэтому позволяет получить величину большей точности, чем с использованием метода сравнительной стоимости единицы.

где: - стоимость строительства здания в целом;

V_i - объем i-го компонента,

- стоимость единицы объема;

К_о - количество выделенных компонентов здания; коэффициент, учитывающий имеющиеся отличия между оцениваемым объектом и выбранным типичным сооружением;

К_и - коэффициент, учитывающий совокупный износ.

Существует несколько вариантов использования метода разбивки по компонентам:

Метод субподряда основан на том, что строитель – генподрядчик нанимает субподрядчиков для качественного и быстрого выполнения части строительных работ. Затем рассчитываются суммарные затраты по всем субподрядчикам.

Метод разбивки по профилю аналогичен методу субподряда и основан на расчете затрат на наем отдельных специалистов (каменщиков, штукатуров, плотников и др.).

Метод выделения затрат предполагает использование разных единиц сравнения для оценки различных компонентов зданий, после чего эти оценки суммируются.

Метод количественного обследования – оценка объекта на основе полной сметы затрат на его воспроизводство. Метод заключается в суммировании всех затрат на возведение или установку составных частей строения и включает составление перечня всех материалов и оборудования, подсчет трудовых затрат, необходимых для установки каждого элемента, учет косвенных, накладных расходов и прибыли застройщика.

Количественный анализ всех компонентов здания дает наиболее точные расчеты затрат. Однако метод очень трудоемок, его применение основано на составлении перечня всех материалов и оборудования, подсчете необходимых для установки каждого элемента трудовых затрат, что требует привлечения квалифицированных сметчиков.

Стоимость строительства зданий и сооружений определяется величиной инвестиций, необходимых для его осуществления. Стоимость строительства, как правило, определяется на стадии предпроектных проработок.

Сметная стоимость строительства зданий и сооружений – это сумма денежных средств, необходимых для его осуществления в соответствии с проектной документацией.

На основе сметной стоимости производится расчет размера капитальных вложений, финансирования строительства, а также формирования свободных цен на строительную продукцию.

База для расчета сметной стоимости строительства:

1. проект и рабочая документация;

2. действующие сметные (в том числе ресурсные) нормативы, а также отпускные цены на оборудование, мебель и инвентарь;

3. отдельные относящиеся к соответствующей стройке решения центральных и других органов государственного управления.

Если отсутствуют необходимые сметные нормативы в нормативно-информационной базе, то в ряде случаев можно составить индивидуальные сметные нормы.

Сметная стоимость строительства включает следующие элементы:

1. строительные работы;

2. работы по монтажу оборудования (монтажные работы);

3. затраты на приобретение (изготовление) оборудования, мебели и инвентаря;

4. прочие затраты.

Для определения сметной стоимости строительства составляется:

Локальные сметы - первичные сметные документы, которые составляются на отдельные виды работ и затрат по зданиям и сооружениям, а также по общеплощадочным работам на основе разработанной рабочей документации.

Объектные сметы аккумулируют данные локальных смет и позволяют формировать сводные (договорные) цены на строительную про­дукцию.

Сводные сметные расчеты стоимости строительства составляются на основе объектных смет и сметных расчетов на отдельные виды затрат и состоят из 12 глав:

- подготовка территории строительства;

- основные объекты строительства;

- объекты подсобного и обслуживающего назначения;

- объекты транспортного хозяйства и связи;

- объекты энергетического хозяйства;

- наружные сети и сооружения;

- благоустройство территории строительства;

- временные здания и сооружения;

- прочие работы и затраты;

- содержание структуры дирекции (технический надзор);

- подготовка эксплуатационных кадров;

- проектные и изыскательские работы.

Нормативно-информационная база в системе ценообразования и сметного нормирования в строительстве включает строительные нормы, правила (часть 4 СниП) и другие сметные нормативные документы. Главное назначение сметных норм состоит в определении нормативного количества ресурсов, требующихся для выполнения определенного вида работ, и, как следствие, их стоимостных показателей.

Классификация сметных нормативов, формирующих сметно-норматив­ную (нормативно-информационную) базу системы ценообразования и сметного нормирования в строительстве, возможна по трем признакам: структуре времени опубликования и степени укрепления.

Рисунок 1 - Классификация сметных нормативов по структуре, времени опубликования и степени укрупнения

Методы определения полных затрат при составлении смет. Сметы (расчеты) инвестора и подрядчика могут составляться различными методами в зависимости от договорных условий и общей экономической ситуации.

При составлении сметной документации следует использовать сметно-нормативную (нормативно-информационную) базу, введенную в действие с 1 января 1991 г. и уточняемую в последующем Госстроем России, однако практикующими оценщиками также используется и сметно-нормативная (нормативно-информационная) база 1984 г., привлекательность использования которой вызвана наиболее детальной разработкой.

Стоимость строительства в сметной документации инвестора следует приводить в двух уровнях цен:

- в базисном (постоянном) уровне - на основе действующих на момент разработки сметных норм и цен;

- в текущем или прогнозном уровне - на основе цен, сложившихся ко времени составления смет или прогнозируемых к периоду осуществления строительства.

Для определения стоимости строительства на различных стадиях инвестиционного процесса, исходя из текущего (прогнозного) уровня цен, следует использовать систему текущих и прогнозных индексов, дифференцированную по элементам технологической структуры капитальных вложений и по уровню укрупнения строительной продукции. Указанные индексы подробно изложены в Методических рекомендациях, утвержденных письмом Госстроя России от 31 мая 1993 r..N2 12-133).

Методы расчета затрат. При составлении смет (расчетов) инвестора и подрядчика на альтернативной основе могут применяться следующие методы расчета затрат:

Ресурсный метод - расчет в текущих (прогнозных) ценах и тарифах ресурсов (элементов затрат), ведется исходя из потребности в материалах, изделиях, конструкциях (в том числе вспомогательных, применяемых в процессе производства работ), а также данных о расстояниях и способах их доставки на место строительства, расходе энергоносителей на техно­логические цели, времени эксплуатации строительных машин и их соста­ве, затратах труда рабочих.

Ресурсный метод рынка приобретает приоритетное значение и применяется в соответствии с положениями, изложенными в Методических коммендациях, утвержденных письмом Минстроя России от 10 ноября 1992 г. № Ф – 926/12).

Ресурсно-индексный метод - это сочетание ресурсного метода с системой индексов на ресурсы, используемые в строительстве.

Индексы стоимости (цен, затрат) – относительные показатели, определяемые соотношением текущих (прогнозных) стоимостных показателей и базовых стоимостных показателей на сопоставимые по номенклатуре ресурсы.

Из множества возможных разновидностей данного метода рекомендуется к применению метод определения сметной стоимости строительства на базе показателей на отдельные виды работ (ПВР), изложенный в письме Госстроя России от 4 июня 1993 г.№12-146.

Базисно-индексный метод – перерасчет затрат по строкам сметы из базисного уровня цен в уровень цен при помощи индексов. Принципы использования данного метода приведены в Методических рекомендациях, утвержденных письмом Госстроя России от 31 мая 1993 г. № 12-133.

Например, приведение прямых затрат (ПЗ), исчисленных в базисном уровне цен 1991 г., к текущему уровню 2013 г. производится следующим образом:

П3₁₃ = М₉₁∙ К_М13 + 3П₉₁∙ К_зп13 + ЭМ и М₉₁∙ К_{ЭМ и М13}

где: П3[1]₂₀₁₃ – прямые затраты, приведенные к текущему уровню 1999 г.;

М₉₁– материалы в ценах 1991 г.;

КМ₁₃ – индекс пересчета для материалов к текущему уровню 2013 г.;

3П₉₁ – заработная плата в ценах 1991 г.;

K_{зп 13} – индекс пересчета заработной платы к уровню 2013 г.;

ЭМ и М₉₁– эксплуатация машин и механизмов в ценах 1991 г.;

К_{ЭM и М13} – индекс пересчета для ЭМ и М к текущему уровню 2013 г.

Базисно-компенсационный метод - суммирование стоимости, исчисленной в базисном уровне сметных цен, и определяемых расчетами дополнительных затрат, связанных с изменением цен и тарифов на используемые ресурсы в процессе строительства.

Необходимо учитывать, что до наступления стабилизации экономической ситуации и формирования соответствующих рыночных структур наиболее приоритетными методами расчета сметной стоимости являются ресурсный и ресурсно-индексный. В практической деятельности экспертов большей популярностью пользуется базисно-индексный метод расчета сметной стоимости.

После расчета затрат на возможное новое строительство точной копии или аналога оцениваемого объекта приступают к определению накопленного износа.

Износ характеризуется уменьшением полезности объекта недвижимости, его потребительской привлекательности с точки зрения потенциального инвестора и выражается в снижении со временем стоимости (обесценении) под воздействием различных факторов. По мере эксплуатации объекта постепенно ухудшаются параметры, характеризующие конструктивную надежность зданий и сооружений, а также их функциональное соответствие текущему и тем более будущему использованию, связанные с жизнедеятельностью человека. Кроме того, на стоимость недвижимости в неменьшей степени оказывают влияние и внешние факторы, обусловленные изменением рыночной среды, наложением ограничений на определенное использование зданий и т. д.

Накопленный износ (обесценение)

Износ (И) обычно измеряют в процентах, а стоимостным выражением износа является обесценение (О).

Рисунок 2 – Методы расчета износа

В зависимости от причин, вызывающих обесценение объекта недвижимости, выделяют следующие виды износа: физический, функциональный, внешний (экономический).

Физический и функциональный износ подразделяется на устранимый и неустранимый.

Устранимый износ - это износ, устранение которого физически возможно и экономически целесообразно, т. е. производимые затраты на устранение того или иного вида износа способствуют повышению стоимости объекта в целом.

Выявление всех возможных видов износа - это накопленный износ объекта недвижимости. В стоимостном выражении совокупный износ представляет собой разницу между восстановительной стоимостью и рыночной ценой оцениваемого объекта.

Совокупный накопленный износ является функцией времени жизни объекта.

Жизненный цикл – это законченная последовательность процессов существования недвижимости от ввода в эксплуатацию (от создания до прекращения).

Каждая недвижимая вещ (кроме земли) проходит 4 укрупненные стадии жизненного цикла:

- формирование – строительство, создание нового предприятия, приобретение (покупка, выделение) земельного участка;

- эксплуатация – функционирование и развитие;

- смена, возможно, неоднократная, собственника, владельца или пользователя;

- прекращение существования – снос, ликвидация, естественное разрушение.

Жизненный цикл недвижимости подчиняется определенным закономерностям и включает:

1. Экономический срок жизни (Т_э) – это период прибыльного использования объекта, когда осуществляемые улучшения вносят вклад в стоимость недвижимости. Хороший ремонт. Переоборудование и оптимизация условий увеличивают, а плохой уход сокращают сроки экономической жизни объекта. Он заканчивается, когда улучшения уже не вносят вклад в стоимость объекта вследствие его общего устаревания.

2. Физический срок жизни (Т_ф) – это период реального существования объекта в функционально пригодном состоянии до его сноса (разрушения). Он может быть нормативным, фактическим, расчетным (прогнозируемым) и увеличиваться за счет модернизации и улучшения условий.

3. Эффективный возраст (Т_эф) – основан на оценке внешнего вида и технического состояния строения. Это возраст, соответствующий фактической сохранности объекта, его состоянию на момент сделки, оценки. Например, когда кирпичный 60-летний дом выглядеть так, как если бы ему было 18 лет, то его эффективный возраст 18 лет. Эффективный возраст может быть больше или меньше хронологического возраста.

Хронологический возраст (Т_х) – это период от дня ввода объекта в эксплуатацию до даты сделки или оценки.

4. Оставшийся срок экономической жизни (Т_эж) – здания используются от даты оценки (анализа) до окончания его экономической жизни. Ремонт и переоборудование продлевают (увеличивают) этот срок.