Собственности на землю

Порядок предоставления участков в собственность регламентируется ст.28 ЗК РФ, основания приобретения права собственности конкретизированы в гл.14 ГК РФ.

В статьях 13, 40, 42, 43 ЗК РФ отражено содержание правомочий собственника земельного участка. Из всех правомочий, вытекающих из права собственности, государство в лице его органов, бесспорно, обладает двумя из них: правом владения и правом распоряжения. Право же пользования, под которым понимается эксплуатация имущества, государство практически всегда передает третьим лицам. Право пользования земельным участком ограничивается рамками земельного, лесного, водного законодательства, градостроительными регламентами, строительными, экологическими нормами, правилами и нормативами, которые собственники обязаны соблюдать. Кроме того, на собственников возлагаются обязанности использовать земельные участки в соответствии с целевым назначением, категорией и разрешенным использованием. Не должен наноситься вред земле как природному объекту, необходимо сохранять межевые, геодезические и другие законно установленные специальные знаки, своевременно вносить платежи за землю. Содержание права собственности не зависит от субъекта права и защищается равным образом для всех субъектов в соответствии с ГК РФ.

В праве развитых стран признано существование двух форм собственности – публичной и частной. К публичной относятся земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности. Государственной собственностью являются земли, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц или муниципальных образований.

В РФ разграничение государственной собственности на землю осуществляется на основании Федерального Закона от 17.07.2001 г. ｹ101-ФЗ «Î разграничении государственной собственности на землю»[11, с.1] и Постановления Правительства от 4.03.02г ｹ140 «Îá утверждении правил подготовки и согласования перечней земельных участков, на которые у Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований возникает право собственности»[18, с.2]. Право собственности на земельные участки после разграничения возникает с момента государственной регистрации права собственности на них на основании утвержденных Правительством перечней, либо вступивших в законную силу судебных решений по спорам о праве собственности на землю.

На этих, находящихся в государственной собственности, землях располагается в том числе и приватизированное недвижимое имущество, находившееся до его приватизации в собственности РФ. Данное основание важно при рассмотрении вопроса выкупа у надлежащегособственника.

Путем предоставления земельных участков соответствующим лицам субъекты права публичной собственности на землю реализуют свое правомочие распоряжаться как собственники. Действуют Правила распоряжения земельными участками до разграничения государственной собственности на землю ｹ 615 от 17.08.2002г, в соответствии с которыми утверждены распоряжением ｹ 3070-р от 2.09.2002г Минимущества РФ примерные формы решений о предоставлении земельных участков в собственность, постоянное бессрочное пользование, аренду и договоров купли-продажи, безвозмездного срочного пользования и аренды земельных участков.

В связи с этим в земельное законодательство введено новое понятие - «ôîðìèðîâàíèå земельного участка», основной (первой) стадией которого является подготовка проекта границ и установление границ на местности. При этом происходит индивидуализация участка как объекта прав, т.е. определяется его размер, границы и местоположение как документально, так и на местности, с определением разрешенного использования на основании градостроительного регламента (установленного для территориальной зоны в правилах застройки – нормативном акте органа местного самоуправления).

Следует особо подчеркнуть, что без выполнения работ по формированию участка, он не может быть предоставлен юридическим и физическим лицам.

Для предоставления участка на титуле постоянного бессрочного пользования требуется только наличие решения соответствующего органа. Для приобретения в собственность, либо аренду требуется юридический состав из двух фактов - административного акта и договора[31, с.198].

Особенно актуальна проблема частной собственности на земли поселений. Земельный кодекс РФ (п.2 ст.15) в отличие от прежнего земельного законодательства закрепил принцип равного доступа граждан и юридических лиц к приобретению земельных участков в собственность. Пункт 2 ст.28 ЗК РФ закрепляет принцип платности предоставления земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, в собственность граждан и юридических лиц. Цена, по которой приобретаются в собственность земельные участки, кратна ставке земельного налога за единицу площади земельного участка с учетом коэффициентов в зависимости от численности населения в поселении (от 3 до 30) и поправочного коэффициента (от 0,7 до 1,3), учитывающего основной вид использования расположенных на земле зданий. Поправочные коэффициенты утверждаются Правительством РФ[7, с.4].

Пленум ВАС РФ от 24.03.2005 г.[53, с.7] в п.9 установил, что отсутствие поправочных коэффициентов, учитывающих основной вид использования расположенных на земельных участках зданий, строений, сооружений не может служить основанием для отказа в продаже земельного участка.

На территории поселений сформированные и поставленные на кадастровый учет участки предоставляются в собственность для строительства исключительно на торгах. Порядок и условия приобретения прав на участки, на которых расположены здания, строения, сооружения, зависят как от числа лиц, обладающих правами на расположенную на земельном участке недвижимость, от их правового статуса, а так же от того, на каком праве данные субъекты владеют недвижимостью. Земельный кодекс устанавливает принцип исключительного права на приватизацию земельного участка собственниками зданий, строений, сооружений. Решение компетентного органа либо договор купли-продажи (при возмездном предоставлении земельного участка) является основанием для государственной регистрации права собственности на земельный участок с выдачей свидетельства о государственной регистрации права.

В настоящее время в соответствии со ст.28 ФЗ ｹ178 «Î приватизации государственного и муниципального имущества» от 21.12.2001 г. [13, с.9] приватизация зданий, строений и сооружений осуществляется одновременно с отчуждением лицу, приобретающему такое имущество, земельных участков, занимаемых таким имуществом и необходимых для его использования. Приватизация имущественных комплексов унитарных предприятий, у которых земельные участки находятся на праве постоянного пользования или аренды, производится аналогично вышеуказанному.

Собственник земельного участка владеет, пользуется и распоряжается землей свободно (ст. 209 ГК РФ), если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц, т.е. право собственности подлежит ограничению. Регламентация поведения собственника земельного участка должна преследовать следующие основные цели: доступ всех граждан страны к земле как основе их жизнедеятельности, соединение собственника земельного участка и производителя в одном лице (особенно это касается сельскохозяйственных земель), обеспечение экологических требований при хозяйственном использовании земли как уникального дара природы, обеспечение целевого использования земельных участков.

Все перечисленные цели конкретно проявляются при регулировании права владения, пользования и распоряжения земельными участками. Первое ограничение права владения состоит в установлении предельных размеров земельных участков. Предполагается ввести новый региональный налог по решению законодательных (представительных) органов субъектов РФ по согласованию с органами местного самоуправления. Таким образом, предполагается налоговое регулирование.

Второе ограничение права владения состоит в том, что нельзя владеть земельным участком, не осуществляя его хозяйственного использования. Законодатель (п.3 ст.261 ГК РФ) предоставляет собственнику земли широкие права по хозяйственному использованию земельных участков. Он может самостоятельно хозяйствовать на земле, использовать в установленном порядке имеющиеся полезные ископаемые, торф, пресные подземные воды, лесные угодья и водные объекты, возводить жилые, производственные и иные строения и сооружения, проводить иные мелиоративные работы.

Действующее законодательство (ст.260 ГК РФ) предоставляет собственникам земельных участков – гражданам и юридическим лицам – право продавать земельные участки, передавать по наследству, дарить, отдавать в залог или аренду и распоряжаться им иным образом постольку, поскольку соответствующие земли не исключены из оборота или не ограничены в обороте. По воле собственника право собственности может быть прекращено в результате добровольного отказа от него (ст.43 ЗК РФ). Случаи принудительного изъятия следующие: обращение взыскания на имущество по обязательствам (ст.237ГК РФ), реквизиция (ст.242 ГК РФ), конфискация (ст.243 ГК РФ), приобретение прав на участок в случае невозможности сноса здания или сооружения, находящихся на чужом земельном участке (ст.272 ГК РФ). В статье 129 ГК РФ устанавливается, что земельные участки могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле. В соответствии со ст.35 Конституции РФ право частной собственности охраняется законом, лишение имущества возможно только по решению суда, а отчуждение имущества для государственных и муниципальных нужд - только на основе предварительного равноценного возмещения. Эти нормы полностью распространяются и на право частной собственности на землю.

Если земельный участок находится в частной собственности гражданина, то он не изъят из оборота и не ограничен в обороте, а потому по смыслу ст.260 ГК РФ весь участок, либо его часть может быть объектом купли- продажи[55, с.4].

Собственник земельного участка в соответствии со ст.263 ГК РФ вправе возводить на нем здания, сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Кроме того, если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на созданное им для себя здание или сооружение.

Значительным шагом вперед в урегулировании режима использования земельных участков и прочно связанных с ними строений как единого комплекса является установления принципа изложенного в п.4 ст.35 ЗК РФ одновременного отчуждения земельного участка и находящегося на нем строения, принадлежащих одному лицу; за исключением случаев, когда часть земельного участка не может быть при этом выделена в натуре, либо строение расположено на участке, изъятом из оборота.

Не подлежит выкупу земельный участок, находящийся в государственной собственности, с расположенным на нем зданием, значительно превышающий по размеру участок под зданием (право собственности на здание зарегистрировано). Данное обстоятельство подтверждается Постановлением ФАС Волго-Вятского округа от 25.07.2003г. дело ｹА43-3420/03-9-186[49, с.2]

Гражданское и земельное законодательство по-разному подходят к регулированию отношений по поводу перехода прав на земельный участок. ГК РФ предоставляет возможность продавцу – собственнику участка в договоре продажи недвижимости предусмотреть вид права на соответствующую часть земельного участка. При этом нормы ЗК РФ должны иметь приоритет и в ГК РФ должны быть внесены изменения. Это подтверждается следующими нормами: п.3 ст.129 ГК РФ содержит положение о том, что земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться и переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах.

ЗК РФ устанавливает, что имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению, по совершению сделок с земельными участками регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным и иным природоресурсным законодательством, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

В информационном письме ВАС РФ ｹ61 от 27.02.2001г.[50] при обзоре практики применения арбитражными судами земельного законодательства в п.2 и п.5 соответственно указывается, что «îòñóòñòâèå у покупателя строения надлежащим образом оформленных документов на земельный участок, на котором оно находится, не может рассматриваться как самовольное занятие земельного участка», и «íåïåðåçàêëþ÷åíèå договора аренды земельного участка не может квалифицироваться как самовольное его занятие».